[克而瑞]年報點評｜首開股份：完成全年銷售目標，三道紅線處于橙檔

??核心觀點

??【達成全年銷售目標，2022年業(yè)績目標保守】2021年全年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業(yè)績的104%。合約銷售面積393萬平方米，同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米，較上年上升3.8%。2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，目標較為保守，低于2021年已實現(xiàn)業(yè)績。

??【新增土地規(guī)模同比下降，超四成位于北京】2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過競拍或股權收購項目約30個，其中目前已開工17個項目。2021年，首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬平方米，占整體拿地建面的42%。雖然土儲多數(shù)位于北京，風險較低，但由于北京限購等政策較為嚴格，企業(yè)需要關注利潤水平。

??【土儲規(guī)模較去年有所降低，一級開發(fā)項目1589萬平方米】企業(yè)未公布總土儲規(guī)模，我們根據(jù)持有待開發(fā)土地以及房地產開發(fā)投資項目扣除已竣工部分作為基礎，推算截至2021年年末，首開股份的總土儲建面約2279萬平方米，較上年減少10.6%。此外首開股份還有1589.12萬平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目在推進中，未來也將是其土儲來源。根據(jù)銷售規(guī)模，可以看出企業(yè)土儲較為充足，但是一級開發(fā)土地周期較長，容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績及財務狀況，也是需要考慮的因素。

??【營收上升，但凈利潤下降約49.9%】2021年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入678.0億元，同比上升53.3%。實現(xiàn)凈利潤21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產整體下行影響，本期結轉收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業(yè)成本漲幅較高，加上銷售、管理及財務成本都有所上升，導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

??【處于橙檔水平，債務結構仍有待優(yōu)化】2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元，同比下降11.68%?，F(xiàn)金短債比1.51，較2020年上升0.1個百分點，長短債務比4.9，同比上升0.77。凈負債率142.76%，相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為74.07%，較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產負債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??【積極布局租賃業(yè)態(tài)，參與首都副中心及冬奧建設】除房地產開發(fā)業(yè)務以外，首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運營模式。報告期內計入營收的酒店物業(yè)經營等收入達到7.06億元，同比增長22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務等轉型領域探索。企業(yè)參與北京副中心及冬奧建設，麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌，速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。

??1沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預售房款

??銷售

??達成全年銷售目標

??2022年業(yè)績目標保守

??完成全年銷售目標的104%。2021年全年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業(yè)績的104%。合約銷售面積393萬平方米，同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米，較上年上升3.8%。銷售回款1194億元，完成了全年計劃的113%。

??2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，目標較為保守，低于2021年已實現(xiàn)業(yè)績。

??投資

??新增土地規(guī)模同比下降

??超四成位于北京

??投資拿地建面較上年減少。2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過競拍或股權收購了北京、太原、福州等地項目約30個，其中目前已開工17個項目。

??新增土儲42%位于北京大本營。2021年，首開股份在環(huán)渤海區(qū)域投拓建面約121.9萬平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬平方米，占整體拿地建面的42%，繼續(xù)發(fā)揮其北京本土國企優(yōu)勢，深耕北京大本營。長三角區(qū)域拿地建面占比29%，主要集中在蘇州、常州、南京、杭州和臺州5城。其次珠三角占比18%，中西部占比10%。能級來看，首開股份分布較為均勻，一線城市占比42%，都在北京；二線城市占比28%，三四線占比30%。雖然土儲多數(shù)位于北京，風險較低，但由于北京限購等政策較為嚴格，企業(yè)需要關注利潤水平。

??土地儲備

??土儲規(guī)模較去年有所降低

??一級開發(fā)項目1589萬平方米

??土地儲備2較去年下降。截至2021年年末，首開股份的總土儲建面約2279萬平方米，較上年減少10.6%。因為企業(yè)沒有公布總土儲，所以總土儲計算使用持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面177.7萬平方米，以及房地產開發(fā)投資項目中總建筑面積減去累計已竣工面積2101.4萬方之和。此外首開股份其還有1589.12萬平方米的棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目在推進中，也作為其土儲來源。根據(jù)其銷售規(guī)模，可以看出土儲較為充足，但是一級開發(fā)土地周期較長，容易拖累企業(yè)銷售業(yè)績及財務狀況，也是需要考慮的因素。

??2土地儲備=持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面+（房地產開發(fā)投資項目中總建筑面積-房地產開發(fā)投資項目中累計已竣工面積）

??盈利

??營收上升，凈利潤下降約49.9%

??營收上升但利潤率下降。2021年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入678.0億元，同比上升53.3%。具體來看，房地產地產開發(fā)收入675.6億元，同比上升53.6%，房地產開發(fā)成本542.7億元，同比上升70.6%。實現(xiàn)凈利潤21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產整體下行影響，本期結轉收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業(yè)成本漲幅較高，加上銷售、管理及財務成本都有所上升，導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

??負債

??處于橙檔水平

??債務結構仍有待優(yōu)化

??債務結構持續(xù)改善。2021年全年首開股份持有現(xiàn)金314.0億元，同比下降11.68%。現(xiàn)金短債比1.53，較2020年上升0.1個百分點，長短債務比4.9，同比上升0.77?，F(xiàn)金短債比持續(xù)達標，債務結構持續(xù)改善，短期償債風險較低。

??凈負債率和剔預資產負債率超線。2021年全年首開股份凈負債率142.76%，相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為74.07%，較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產負債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??3沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預售房款

??多元化

??積極布局租賃業(yè)態(tài)

??參與首都副中心及冬奧建設

??積極探索酒店、寫字樓等業(yè)務。除房地產開發(fā)業(yè)務以外，首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)探索新的運營模式?！笆组_·樂尚”長租公寓品牌正式形成落地，大興熙悅林語一期與中國航天研究院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，845套公寓實現(xiàn)開業(yè)滿租。報告期內計入營收的酒店物業(yè)經營等收入達到7.06億元，同比增長22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養(yǎng)老服務等轉型領域探索。

??主動踐行首都國企責任擔當。首開股份積極參與了北京副中心建設，通州新城項目完成主體結構封頂，通州西集、通州潞城等項目積極推進。麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌，裝修升級如期完成，疫情防控和服務提升工作全面加強，速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。