[中房研協(xié)]3季報：調(diào)控政策堅持維穩(wěn)基調(diào)，行業(yè)核心指標增速下行

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??總報告

??一、政策環(huán)境：“維穩(wěn)”基調(diào)不改 金融監(jiān)管保持收緊態(tài)勢

??1.中央層面：堅持調(diào)控立場，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和住房消費者合法權(quán)益

??三季度，中央層面多次強調(diào)重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，堅定調(diào)控立場，約談新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快的城市，并納入監(jiān)測重點城市名單；央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門要求金融機構(gòu)準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，金融強監(jiān)管力度不減。并首次提出維護住房消費者的合法權(quán)益。

??貨幣政策總體穩(wěn)定。三季度，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。同時，于7-9月分別開展1000億元、6000億元、6000億元的中期借貸便利（MLF）操作，持續(xù)保障市場流動性需求。利率方面，MLF中標利率及LPR均延續(xù)穩(wěn)定，1年期MLF中標利率為2.95%，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。央行第三季度貨幣政策委員會會議指出，要統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，保持貨幣供應(yīng)量與社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

??房地產(chǎn)金融強監(jiān)管力度不減。三季度，國務(wù)院、銀保監(jiān)會連續(xù)發(fā)聲，提出要嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。試點房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數(shù)據(jù)等指標被監(jiān)管部門納入監(jiān)管范疇。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，要求金融部門準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。

??持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。7月13日，住建部、國家發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題。并明確目標：力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

??加快保障性租賃住房建設(shè)。三季度，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的有關(guān)意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要求城市人民政府和省級人民政府落實發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)責任?！芭崿F(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會上住建部明確，要加大保障性租賃住房供給，堅持供需匹配，通過新建、改建、改造、租賃補貼等多種形式、多種渠道籌集房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。

??首提房地產(chǎn)“兩維護”。9月24日，央行貨幣政策委員會會議首次提出房地產(chǎn)“兩維護”：維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會再次重申這一觀點，并要求金融機構(gòu)按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護。

??加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。8月30日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推廣第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)經(jīng)驗的通知》，從提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量、提高城市建設(shè)與治理水平、加快推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展等多方面總結(jié)了試點地區(qū)的工作經(jīng)驗，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展領(lǐng)域的面上改革提供了有力支撐。

??2.地方層面：緊縮性調(diào)控主旋律不改，壓力城市政策維穩(wěn)導向顯現(xiàn)

??調(diào)控松綁依賴人才新政和戶籍制度改革。三季度，人才引進和戶籍制度改革繼續(xù)為地方房地產(chǎn)發(fā)展賦能。典型代表如：南京、武漢進一步優(yōu)化落戶政策，推行積分落戶常態(tài)化；福建省發(fā)布新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，持續(xù)放寬放開落戶限制；廈門、沈陽、青島、佛山等多地出臺人才引進政策，其中廈門市明確高層次人才可按市場價45%的價格申購人才住房，沈陽市對符合條件的人才最高發(fā)放500萬元獎勵并解決首套購房問題。

??調(diào)控收緊加強行政限制、完善土地出讓規(guī)則和強化資金監(jiān)管。三季度，西安、上海、無錫、紹興、東莞、廣州、溫州、合肥等多地紛紛建立二手房價格核驗或參考價格發(fā)布機制；東莞、惠州、杭州、北京、衢州等多地進一步收緊限購政策。在土地市場，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等城市在住宅用地第二輪集中供應(yīng)中完善土地出讓規(guī)則，如下調(diào)土地溢價率上限、設(shè)置禁馬甲機制、嚴格房企資金審核等。山西、河北、天津、深圳、南京等繼續(xù)強化房企資金監(jiān)管，安徽、江西、云南、溫州、杭州、銀川等持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整治行動。

??“限跌”“財稅支持”等政策助力地方樓市企穩(wěn)。三季度，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰等多個城市相繼發(fā)布“限跌令”，或召開房企座談會，嚴禁房企惡意降價，維護房價和房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。長春、肇慶、中山、惠州等地紛紛通過財稅支持類政策，緩解地方樓市下行壓力。