[今日評論]房企整體資金面改善 企業(yè)間分化繼續(xù)加劇

(評論員/朱一鳴)2012年上半年上市房企半年報的披露工作落下帷幕。在房企資金安全方面，多數(shù)企業(yè)的負(fù)債壓力有所減輕，但大型企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化繼續(xù)加劇。行業(yè)集中度的上升不可避免，這也促使企業(yè)在當(dāng)前時間點上，仍然應(yīng)調(diào)整銷售策略，快速釋放庫存，回籠資金，繼續(xù)優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流。

貨幣政策繼續(xù)保持寬松，客觀上將優(yōu)化房企現(xiàn)金流

從目前的情況來看，經(jīng)濟(jì)存在下行壓力繼續(xù)牽制著政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，近階段的政策實施將主要以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)為主，貨幣政策仍然有趨松的條件。

廣義貨幣供應(yīng)量M2作為衡量貨幣流通量的指標(biāo)，其增速的走勢反映了貨幣政策的走向。我們研究發(fā)現(xiàn)，M2增速與房企短期的資金狀況呈現(xiàn)很強(qiáng)的相關(guān)性。今年第二季度廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增速為13.6%，比第一季度略有上升，保持平穩(wěn)水平，表明M2增速開始有復(fù)蘇跡象。與此同時，今年第二季度139家上市房企貨幣資金與短期債務(wù)之比為1.06，較第一季度0.96提高了0.1個百分點(附圖1)。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，貨幣政策仍然存在降準(zhǔn)或者降息的可能，這也從客觀上，將逐漸優(yōu)化房企的現(xiàn)金流。

企業(yè)間分化或?qū)⒗^續(xù)加劇，大型企業(yè)資金面明顯占優(yōu)

從企業(yè)的資金層面來看，企業(yè)之間的分化將逐漸加大。從短期負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，招保萬金的長期借款比例較其他企業(yè)高出不少。從圖中可以看到，自2011年底，企業(yè)長短期債務(wù)比開始逐漸分化。其他中小企業(yè)的長短期債務(wù)比一路走低，今年二季度為1.18，表明這些企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)并未明顯好轉(zhuǎn)，短期償債壓力猶存。“招保萬金”在經(jīng)歷11年底的低谷后，長短期債務(wù)比穩(wěn)步上升到達(dá)2.17，處于相當(dāng)安全的水平(附圖2)。市場形勢的改變讓一些中小企業(yè)很難獲得穩(wěn)定的長期貸款，而只能獲得像信托之類，利息較高的短期借款。這說明大型房地產(chǎn)企業(yè)較中小房企的資金安全風(fēng)險低。

從企業(yè)的資金貨幣短期債務(wù)比來看，“招保萬金”的現(xiàn)金流控制較好，資金貨幣短期債務(wù)比為1.90。現(xiàn)金的總量相對于其他企業(yè)來說高很多，這主要表現(xiàn)在大型房企能夠在市場情況不利的情況下，更容易通過“以價換量”來獲得資金的回籠。另外企業(yè)可以通過政府合作拿地，土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，有更大的項目開發(fā)空間。而今年上半年其他企業(yè)資金貨幣短期債務(wù)比為0.81，仍然低于安全線，與“招保萬金“之間的差距逐漸擴(kuò)大，由于其他企業(yè)規(guī)模較小，負(fù)債較高等因素，現(xiàn)金流在短期內(nèi)無法得到有效改善，資金貨幣短期債務(wù)比一直在下降，企業(yè)間的分化加劇(附圖3)。同時，這也為行業(yè)集中度的提升，企業(yè)間的進(jìn)一步整合創(chuàng)造了條件。