原創(chuàng)測評 2020-05-26 11:41:13 來源:中房網(wǎng)
??5月26日,“2020中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會”在上海舉行,這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。在本次發(fā)布會上,還同步揭曉了“2020中國物業(yè)上市公司測評成果”,該項測評由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦。
??根據(jù)《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》,前十企業(yè)整體沒有變化,僅排名出現(xiàn)微調(diào)。其中,萬科位列第一,中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創(chuàng)中國排名提升較大,位列第四;中國海外發(fā)展排名與上年一致,位列第五;保利地產(chǎn)排名下降兩位,排名第六。華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七至第十位。
??據(jù)悉,本次測評的研究對象為滬深上市房企117家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計共202家。與2019年相比,納入測評的上市公司總數(shù)凈減少8家。
??此外,本次測評還發(fā)布了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市企業(yè)分榜單。測評研究報告指出, 2020年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈企業(yè)的投資、生產(chǎn)、供貨等也因房地產(chǎn)調(diào)控、中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情帶來企業(yè)停工停產(chǎn)沖擊,以及國內(nèi)國際消費需求被動收縮和金融、原油等大宗商品交易市場持續(xù)震蕩等因素影響,加之房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩,與房地產(chǎn)密切相關(guān)的供應(yīng)鏈企業(yè)發(fā)展普遍面臨壓力。但供應(yīng)鏈企業(yè)看到“危”也要看到“機(jī)”,隨著企業(yè)產(chǎn)能和市場信心正逐步恢復(fù),隨著房地產(chǎn)精裝修趨勢越來越明顯,精裝房市場日趨壯大,家居品類配套增長空間可期。同時,存量更新改造也為供應(yīng)鏈企業(yè)帶來新機(jī)遇。
??現(xiàn)狀:上市房企總體呈現(xiàn)八大特點
??根據(jù)測評研究報告,從核心測評指標(biāo)來看,2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元,同比上升25.67%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270.00億元,同比增長34.39%;凈利潤均值為28.68億元,同比增長11.94%;資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%;凈負(fù)債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。
??整體看,上市房企呈現(xiàn)八大發(fā)展特點:
??在資本市場方面,企業(yè)估值向下調(diào)整。報告顯示,2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊,這是因為香港上市的地產(chǎn)股大部分是龍頭房企,當(dāng)前市場向頭部集中的趨勢加速,資金更青睞龍頭房企。從估值來看,近兩年,滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致,2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升,但平均市凈率有所下降,依次為8.19倍、0.85倍,滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍,同比均有所降低。
??在運(yùn)營規(guī)模表現(xiàn)上,經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長,行業(yè)分化趨勢延續(xù)。2019年上市房企總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值都呈現(xiàn)同比大幅增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看,截至2019年末,總資產(chǎn)超過千億的房企有57家,約占上市房企總量的28%,超過3000億的企業(yè)22家,約占上市房企總量的11%,其中,超過萬億的企業(yè)有5家,依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面,碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢,穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢房企行列。
??從償債能力來看,負(fù)債比率小幅提升,房企償債風(fēng)險可控。測評研究報告顯示,2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定,償債風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看,2019年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%,較2018年上升1.87個百分點;凈負(fù)債率均值為95.77%,較2018年末上升3.25個百分點。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看,2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%,約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間,約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間,約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間;另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。
??在盈利能力方面,行業(yè)利潤增速下滑。2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%,較2018年下降0.30個百分點;總資產(chǎn)凈利率均值為2.18%,較2018年上升0.18個百分點;總資產(chǎn)報酬率均值為4.74%,較2018年下降0.03個百分點。三大盈利效率指標(biāo)與2018年相比沒有太大變化,表明當(dāng)前市場進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時期。但從絕對盈利規(guī)模和相對盈利能力來看,絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下,資產(chǎn)回報率介于0~10%之間。
??在成長能力上,業(yè)績增速整體向好。2019年上市房企營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實現(xiàn)增長。從成長能力指標(biāo)看,離散程度較大,表明上市房企成長能力差異較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間;22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間;11%的企業(yè)利潤增長較快,收入出現(xiàn)下降;15%的企業(yè)處于低速增長區(qū)間。
??從經(jīng)營效率看,運(yùn)營效率基本穩(wěn)定,存貨規(guī)模溫和增長。2019年末存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20,較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降。同時,截至2019年底,上市房企存貨總計13.99萬億元,其中存貨超過1000億元的有33家,較去年增加4家;超過3000億元的有10家,分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創(chuàng)、龍湖和招商蛇口。另一方面,從各類型上市房企表現(xiàn)看,高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平,三項指標(biāo)分別為0.59、0.46、0.35;平穩(wěn)經(jīng)營型企業(yè)三項周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.22;落后經(jīng)營型企業(yè)各項經(jīng)營效率指標(biāo)則低于總體均值水平。
??在社會責(zé)任方面,上市房企踐行社會責(zé)任理念愈發(fā)加強(qiáng),行為落實也更加細(xì)化全面。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時不忘反哺社會,積極承擔(dān)企業(yè)責(zé)任,履行社會義務(wù),促進(jìn)企業(yè)、社會、城市共同向可持續(xù)、健康、完善方向發(fā)展。從納稅指標(biāo)來看,2019年,上市房企納稅額均值為23.41億元,同比增加10.38%。
??從創(chuàng)新能力來看,發(fā)展迅速且占據(jù)較高市場份額的上市房企,普遍對市場的變動有著前瞻性的創(chuàng)新力。上市房企憑借持續(xù)輸出的快速反應(yīng)能力和創(chuàng)新能力樹立起行業(yè)企業(yè)間的差異化競爭壁壘。從房企創(chuàng)新運(yùn)營管理模式上看,歸功于技術(shù)層面的創(chuàng)新和提高,開發(fā)周期、銷售周期大幅縮短,上市房企的運(yùn)營效率明顯提升。整體來看,近年來上市房企積極的在各個方面進(jìn)行創(chuàng)新和突破。
??趨勢:堅持主業(yè)深耕 多元布局垂直下沉
??本次發(fā)布的測評研究報告指出,在“房子是用來住的,不是用來炒的”的主基調(diào)下,中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險,堅持住房居住屬性,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,地方因城施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,融資政策逐步收緊,市場對房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年來得大。
??但對房地產(chǎn)企業(yè)來說,多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅持主業(yè)深耕,大多數(shù)上市房企第一主營業(yè)務(wù)依舊為地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量,合計占比約達(dá)到了65%。
??從戰(zhàn)略趨勢來看,上市房企多圍繞“1+X”,即聚焦主業(yè),多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展,更加重視集團(tuán)健康、可持續(xù)發(fā)展,針對多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎,“增利潤,降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。在多元業(yè)務(wù)方面,上市房企進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中,物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長,商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實現(xiàn)正向增長,酒店及相關(guān)、裝修、文旅城運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營等業(yè)務(wù),上市房企布局較少,規(guī)模有待增長??傮w來看,上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。
??附一、2020中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜及單項榜
??附二:測評指標(biāo)體系說明
??中國房地產(chǎn)上市公司測評從運(yùn)營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面,采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運(yùn)營能力、人力資源運(yùn)營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運(yùn)行情況等20個二級指標(biāo),采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負(fù)債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等44個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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