??黑石集團(tuán)違約事件，震驚了整個金融圈。

??3月2日晚，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)Mount Street判定黑石集團(tuán)對旗下某款北歐商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS ）構(gòu)成違約，這筆價值5.62億美元的資產(chǎn)證券化票據(jù)已到期卻尚未償還。

??知情人士透露，此前黑石集團(tuán)曾打算通過產(chǎn)品展期，以便自己擁有更多時間處置資產(chǎn)并兌付上述票據(jù)本息，但遭到投資者拒絕。

??作為華爾街最大的私募股權(quán)巨頭、全國最大的另類資產(chǎn)管理公司，黑石集團(tuán)是風(fēng)向標(biāo)一樣的存在。截至2022年三季度末，黑石集團(tuán)總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到9509億美元，同比增長30%。

??黑石集團(tuán)還是華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主。截至2021年末，其管理的不動產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)2790億美元，約占總規(guī)模的30%，業(yè)務(wù)遍布北美洲、歐洲、亞洲等國家和地區(qū)。

??但現(xiàn)在，流動性壓力下，黑石集團(tuán)不得不密集出售所持資產(chǎn)。

??“違約事件無疑會讓黑石集團(tuán)的信譽(yù)大幅受損，如果黑石集團(tuán)不能馬上挽回投資者的信心，將有可能引發(fā)連鎖效應(yīng)。”一位投行人士稱。

??房地產(chǎn)是周期之母，十次金融危機(jī)，九次與房地產(chǎn)有關(guān)。黑石集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)頻繁暴雷，給全球房地產(chǎn)市場及金融市場敲響了警鐘。

??樓市下行 黑石遭遇擠兌

??導(dǎo)致黑石集團(tuán)違約的產(chǎn)品是CMBS，即商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（債權(quán)銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券）。當(dāng)發(fā)生違約時，CMBS中的底層標(biāo)的貸款充當(dāng)?shù)盅浩罚窘鸷屠⑥D(zhuǎn)移給投資者。

??資料顯示，黑石集團(tuán)此次違約的 CMBS票據(jù)底層資產(chǎn)，是芬蘭企業(yè)Sponda Oy持有的一系列寫字樓與商店，這些資產(chǎn)在2018年被黑石集團(tuán)以約18億歐元收購。

??有分析認(rèn)為，由于去年俄烏沖突爆發(fā)，導(dǎo)致歐洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)波動加大與商業(yè)地產(chǎn)出售進(jìn)程大幅放緩，加之歐美央行大幅加息令商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致黑石集團(tuán)未能及時出售資產(chǎn)回籠資金，引發(fā)上述CMBS產(chǎn)品兌付違約。

??數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，美國30年房貸利率已經(jīng)飆升至6.65%，直逼前期高點7%；高利率導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場成交量驟降。

??黑石集團(tuán)方面表示，公司曾要求債券持有人給予更多時間來償還債務(wù)，但他們表示不同意。評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在去年12月下調(diào)了對這些票據(jù)的評級，稱“疲弱的宏觀經(jīng)濟(jì)前景，以及對次級質(zhì)量非流動性資產(chǎn)的貸款興趣缺失”。

??巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示，2022年美國商業(yè)地產(chǎn)跌價了13%，如果美聯(lián)儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險會更加嚴(yán)重，對商業(yè)房地產(chǎn)市場來說更為不利。

??黑石集團(tuán)這次暴雷并不意外。事實上，從去年10月開始，受股市低迷、利率上升和房地產(chǎn)市場低迷影響，黑石集團(tuán)旗下710億美元體量的旗艦房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT），遭遇投資者大規(guī)模擠兌，連續(xù)4個月觸發(fā)客戶贖回上限。

??其中，去年10月份，該基金申請贖回金額高達(dá)18億美元；11月，申請贖回的資金超過20億美元，黑石集團(tuán)已難以全額兌付，只能兌付所有贖回請求的43%。

??隨即，12月1日，黑石集團(tuán)宣布每月贖回金額從2%大幅降低到0.3%，這也在短期內(nèi)積壓了數(shù)十億美元贖回請求，令投資者陷入恐慌。當(dāng)日，資本市場上黑石集團(tuán)股價頃刻崩盤，一度暴跌12%。

??贖回危機(jī)下，蒙特利爾銀行將黑石集團(tuán)的目標(biāo)價從109美元下調(diào)至90美元，其解釋稱，為了應(yīng)對不斷上升的贖回要求，黑石對旗下房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)RIET開始執(zhí)行先前披露的贖回限制，這對于該集團(tuán)的中期增長而言可能是一個重大逆風(fēng)。

??此次違約事件，更是讓黑石集團(tuán)的信譽(yù)大幅受損，并可能引發(fā)旗下房地產(chǎn)投資信托基金遭遇更大的贖回壓力。

??“若黑石集團(tuán)想盡早平息CMBS產(chǎn)品違約風(fēng)波，或?qū)⒉坏貌灰愿笳劭鄢鍪蹆?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。但目前市場買家相對稀少且銀行不愿提供項目再貸款，導(dǎo)致黑石不得不做出更大犧牲，才能妥善處理這場產(chǎn)品違約風(fēng)波?！蹦硨_基金投資部門人士稱。

??曾大肆抄底房地產(chǎn)

??激進(jìn)加息潮沖擊下，美國樓市急劇降溫已成現(xiàn)實，特別是黑石集團(tuán)主營的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)更是面臨寒冬，金融領(lǐng)域風(fēng)險開始暴露。這一幕讓人聯(lián)想到了2008年美國雷曼兄弟公司倒閉與次貸危機(jī)的發(fā)生。

??黑石集團(tuán)的主要創(chuàng)始人兼CEO史蒂芬·施瓦茨曼，在創(chuàng)辦黑石集團(tuán)之前曾是雷曼兄弟的投資銀行家，因業(yè)績優(yōu)良被提升為雷曼公司合伙人。

??黑石集團(tuán)的利潤主要來自私募股權(quán)（包括不良資產(chǎn)特殊機(jī)遇投資）及房地產(chǎn)兩個板塊。從最開始的銀行不良貸款收購逐漸擴(kuò)大到杠桿收購企業(yè)資產(chǎn)，再到不良證券投資，并在2003年進(jìn)入不良債權(quán)領(lǐng)域。

??在地產(chǎn)市場動蕩之時，黑石集團(tuán)總是充當(dāng)市場抄底者，通過“買入、修復(fù)、賣出”模式，確保房地產(chǎn)基金投資成為黑石集團(tuán)投資回報最大的一項業(yè)務(wù)。此前黑石集團(tuán)在2014年收購拉斯維加斯的Cosmopolitan賭場和酒店，以及在2016年收購生命科學(xué)建筑所有者BioMed Realty Trust，都是如此。

??進(jìn)入2022年，黑石集團(tuán)的房地產(chǎn)并購熱潮依然沒有止歇。

??去年7月份，有媒體報道，黑石集團(tuán)正在為一只新的房地產(chǎn)基金募資，并已進(jìn)入到最后階段。黑石集團(tuán)將拿出約3億美元自有資金，并向投資者額外分配59億美元。最終敲定后，該基金規(guī)模將達(dá)到303億美元，屆時會投入全部（或部分）資金進(jìn)行抄底。

??在7月20日的一份監(jiān)管文件中，黑石集團(tuán)表示，已經(jīng)完成了對其主要房地產(chǎn)基金總計241億美元的投資承諾。這只基金有望打破紀(jì)錄，成為歷史上最大規(guī)模的傳統(tǒng)私募股權(quán)投資工具。

??“我們已經(jīng)較早地預(yù)期到了加息和更廣泛的通脹，且調(diào)整了資產(chǎn)組合來反映這些市場狀況。這種遠(yuǎn)見在今天給我們帶來了顯著的益處。向前看，市場狀況仍然挑戰(zhàn)重重。”施瓦茨曼在去年公司二季度財報電話會上說。

??施瓦茨曼不止一次在公開場合中說過，“最好的投資機(jī)會在中國”。他還認(rèn)真地給自己取了一個中文名——蘇世民。

??從2007年左右開始，黑石集團(tuán)先后在香港、北京和上海設(shè)立辦公室，在中國尋找投資機(jī)會。盡管黑石集團(tuán)收購SOHO中國沒有成功，但2021年收購富力物流園的交易，讓黑石集團(tuán)在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張，達(dá)到5300萬平方英尺，覆蓋中國23個城市。

??現(xiàn)在，黑石集團(tuán)開始密集出售手里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??1月24日，黑石集團(tuán)正在商談將其持有的印度最大房地產(chǎn)投資信托公司一半股份出售給貝恩資本，交易價值或達(dá)4.8億美元。

??1月25日，黑石集團(tuán)以2.4億歐元價格出售位于巴塞羅那的一棟建筑。

??1月29日報道稱，黑石集團(tuán)出售位于倫敦塔橋附近的地標(biāo)綜合體“圣凱瑟琳碼頭”，交易對價為4億英鎊（約34億元人民幣），接盤方為新加坡房地產(chǎn)商城市發(fā)展。

??對于黑石集團(tuán)這樣的金融企業(yè)而言，信心是基石。不少人擔(dān)心，接下來黑石集團(tuán)可能會陷入大甩賣物業(yè)資產(chǎn)以滿足贖回請求的惡性循環(huán)。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，黑石集團(tuán)此時在流動性和市場壓力下出售資產(chǎn)，勢必會被劇烈壓價而發(fā)生較大資產(chǎn)價值折損，反而會陷入更大被動，因此要求展期的建議是比較理性的。但由于市場情緒已經(jīng)恐慌，投資者已失去理性而予以拒絕，因此，促使獲得外部流動性支持以化解票據(jù)兌付危機(jī)并贏得資產(chǎn)處置時間，就成為黑石危機(jī)能否得以化解的關(guān)鍵。

??值得注意的是，就在黑石集團(tuán)發(fā)生違約前不久，我國不動產(chǎn)私募投資基金試點工作剛剛按下啟動鍵。

??柏文喜表示，黑石暴雷后，與黑石類似的外資可能會對房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品更為謹(jǐn)慎，尤其是在資產(chǎn)組合與投資布局的流動性考量方面更是如此，投資機(jī)構(gòu)、高凈值投資者也會因此更顯謹(jǐn)慎。但也不會大幅退卻，因為此類產(chǎn)品在流動性、收益性與安全性綜合考量中，還是風(fēng)險與收益平衡較好的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。