??中房網(wǎng)訊 5月30日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行。備受關(guān)注的"2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2023房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強(qiáng)

??會(huì)上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)表示，過(guò)去幾年市場(chǎng)有些情緒比較悲觀，但需要看到的是，“地震”和“海嘯”都已經(jīng)過(guò)去了，別再揣摩這些痛苦的事情和已經(jīng)造成的傷害，再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個(gè)樣子，已經(jīng)沒(méi)有意義。要往前看，聚焦未來(lái)才有用，要探索怎么輕裝上陣，怎樣才能重組出新的空間。

??以下為文字實(shí)錄：

??蔡金強(qiáng)：謝謝克而瑞，過(guò)去幾年我說(shuō)的非常的悲觀，偏帶個(gè)人的情緒。我2002年從事房地產(chǎn)相關(guān)的研究和投資的，所以個(gè)人的情感比較重，過(guò)去兩年比較歇斯底里，也捱了很多的批評(píng)。

??今年這個(gè)題目《向前看、別回頭》稍微情緒平和了一點(diǎn)，地震和海嘯都已經(jīng)過(guò)去了，造成的傷害這些東西也沒(méi)有辦法，像民企基本上也都掛了七七八八了，現(xiàn)在你再說(shuō)人家是出險(xiǎn)的企業(yè)不算是侮辱了。

??為什么今天說(shuō)向前看，別回頭，這實(shí)際上是最近很火的電視劇里的臺(tái)詞，別再揣摩這些痛苦的事情發(fā)生，為什么很好的公司一兩年變成這個(gè)樣子，這已經(jīng)沒(méi)有意義。要往前看，聚焦未來(lái)才有用，過(guò)度的再探索不幸的事實(shí)已經(jīng)沒(méi)有意義，所以今天的發(fā)布會(huì)就沒(méi)什么像過(guò)去兩年那么悲傷和接地氣。

??有兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)是向前看，第二個(gè)是別回頭。

??向前看，大概說(shuō)一下現(xiàn)在的市場(chǎng)基本情況，剛才丁總和張總都講了市場(chǎng)的情況，是非常弱的環(huán)境，這里面的數(shù)據(jù)是到四月份，如果到五月份，現(xiàn)在60多個(gè)城市有數(shù)據(jù)的，同比新房的銷售已經(jīng)跟去年接近了，這是到四月份的數(shù)據(jù)，大家已經(jīng)覺(jué)得是非常的驚悚，里面有幾個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響很大，如果四月份是單獨(dú)一個(gè)月跌16。新開(kāi)工也是非常的差，又重新回到去年的情況。這非常明顯是非常弱的復(fù)蘇，而且還在加劇。這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在比較差，更多的是對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響。

??如果用前一百?gòu)?qiáng)的地產(chǎn)公司看，情況也是非常的差。四月份的銷售已經(jīng)是過(guò)去幾年的底部，新開(kāi)工同比凈增長(zhǎng)28，投資負(fù)16.2%，土地的成交也非常的差，我們說(shuō)弱復(fù)蘇都是有禮貌的，事實(shí)上非常差，而且情況還在更差。

??我這里覺(jué)得政府要警惕一個(gè)東西，如果放任地產(chǎn)市場(chǎng)或者地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)不停的振蕩，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入通縮的機(jī)會(huì)是很大的。這個(gè)可能不被認(rèn)同，也無(wú)所謂。

??可是為什么說(shuō)房地產(chǎn)這么差，把整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶入通縮，房地產(chǎn)又是市值的當(dāng)量大概250萬(wàn)億到300萬(wàn)億，不同的研究機(jī)構(gòu)包括政府出來(lái)的數(shù)據(jù)都是240到300多的都有，可能中樞在300萬(wàn)億人民幣，什么概念呢，中國(guó)的A股60多萬(wàn)億，債市40多萬(wàn)億，居民存款也是4、50萬(wàn)億的概念，股債居民存款加外匯比300萬(wàn)還小，這300萬(wàn)億只要減少10幾萬(wàn)億，你做什么都白搭了，房地產(chǎn)已經(jīng)緊急避震了，現(xiàn)在更多的是對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響。

??這個(gè)東西已經(jīng)是很明顯，九級(jí)地震已經(jīng)旋風(fēng)式的影響經(jīng)濟(jì)了，中概股和港股現(xiàn)在正在步入下跌周期，根本止不了跌的。你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)漩渦如果不止住，一定會(huì)帶入通縮的過(guò)程中，而且所有的大類資產(chǎn)最后都會(huì)被一鍋端。一季度的GDP4.5，但是社會(huì)零售現(xiàn)在是很重要的東西，它已經(jīng)只有2.6的增速了，投資也是很差，他們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資為零，但是真實(shí)情況是一到四月份負(fù)6.3%，所以今年的房地產(chǎn)投資增速肯定是負(fù)的。

??出口今年竟然還在正增長(zhǎng)，這也是我們經(jīng)濟(jì)韌性的一面，可是這個(gè)東西對(duì)GDP的貢獻(xiàn)太單一，所以為什么把經(jīng)濟(jì)帶入通縮，這個(gè)已經(jīng)很有禮貌了，我沒(méi)有說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入通縮，四月份的CPI只有0.1，PPI負(fù)3.6，已經(jīng)在這個(gè)門(mén)口了，而且丁總沒(méi)有說(shuō)到一個(gè)東西，居民存款過(guò)去一年很多人都是從理財(cái)搬到存款，四月份中長(zhǎng)期新增貸款居然是負(fù)數(shù)，過(guò)去歷史上只有兩次，一次是08年，一次是現(xiàn)在，老百姓已經(jīng)在拼命的還房貸，想把房貸清掉，通縮沒(méi)有一個(gè)確認(rèn)的定義，我們也不敢妄言，但是現(xiàn)在從CPI、PPI，社融數(shù)據(jù)看這個(gè)東西非常明顯，我們不希望國(guó)家進(jìn)入通縮，我們要重視房地產(chǎn)300萬(wàn)億這些東西，后面的失業(yè)這些就不說(shuō)了。

??去年房地產(chǎn)投資下降10%，直接和間接把整個(gè)經(jīng)濟(jì)拉扯下來(lái)2點(diǎn)多，直接1.1，間接1.5，而且房地產(chǎn)還在下降，房地產(chǎn)里面土地的成交價(jià)是滯后的，去年下半年的土地成交是非常惡劣的，滯后計(jì)算進(jìn)去。而今年一到四月份雖然說(shuō)竣工在增加，可是新開(kāi)工是暴跌的，而且施工面積也是在跌的，施工面積加上周期，所以在房地產(chǎn)投資里面第一個(gè)是土地投資，第二個(gè)是建安的費(fèi)用。

??你可以看到中國(guó)的老百姓的投資，個(gè)人的資產(chǎn)里面實(shí)物資產(chǎn)占了79，而這里面住房占了59，商鋪6.8，這塊這么大的收縮，居民怎么有可能消費(fèi)，所以消費(fèi)很難起來(lái)，所以我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)都是在萎縮。現(xiàn)在真正進(jìn)入有一點(diǎn)通縮的情況下，除了一手樓的銷售會(huì)很差，消費(fèi)，不是高端的愛(ài)馬仕這些奢侈品，中間的消費(fèi)都收縮，汽車也會(huì)收縮。

??我們覺(jué)得房地產(chǎn)以后比較正常的就是希望它能夠穩(wěn)定在10萬(wàn)億，商品房去年是13萬(wàn)億，丁總說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)也是比較樂(lè)觀的數(shù)據(jù)，去年真實(shí)可能沒(méi)有13萬(wàn)億，如果能夠穩(wěn)在10萬(wàn)億，已經(jīng)是謝天謝地了。

??剛才的數(shù)已經(jīng)說(shuō)了，今年全年下來(lái)房地產(chǎn)投資很大程度是負(fù)的，這幾個(gè)數(shù)都在全面的差，已經(jīng)進(jìn)入了全面房地產(chǎn)收縮，已經(jīng)不是哪家企業(yè)而是整個(gè)行業(yè)收縮，從開(kāi)工到投資都是這樣的情況，尤其是開(kāi)工和地產(chǎn)投資兩塊，事實(shí)上很難。

??我說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)讓你覺(jué)得百思不得一解的事情，這兩年比較好的企業(yè)，像保利這些以外，一些地方企業(yè)，越秀、華發(fā)這些都很好，后來(lái)你發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)都缺錢，比如說(shuō)越秀上個(gè)月還折讓30%幾，你問(wèn)他他就說(shuō)有回籠資金，但是你問(wèn)所有的什么時(shí)候并購(gòu)，什么時(shí)候并購(gòu)要看什么時(shí)候有錢，現(xiàn)在的情況是全面性，全面的收縮。

??房地產(chǎn)也不會(huì)完全的消失，如果用一個(gè)比較通俗的話就是鐵打的衙門(mén)，衙門(mén)還是在，只不過(guò)變小了很多，從原來(lái)的17、8萬(wàn)億變成了10萬(wàn)億，10萬(wàn)億還是有機(jī)會(huì)的，不過(guò)如果放任進(jìn)一步的惡化和全面的通縮，10萬(wàn)億都未必能夠手到擒來(lái)。規(guī)模小了很多。

??流水的兵，政府已經(jīng)完成了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)，以前民企占七成，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)國(guó)企占七成，如果看一到四月份前十的地產(chǎn)公司，里面兩家民企，一家碧桂園，一家龍湖，碧桂園在不久的將來(lái)也會(huì)出局，沒(méi)有地了，怎么維持，所以也會(huì)慢慢的萎縮。

??國(guó)企在整個(gè)行業(yè)里面占比會(huì)越來(lái)越高，也是一個(gè)基本的事實(shí)。真正的民企到現(xiàn)在比較成規(guī)模的，現(xiàn)在就只有龍湖了。濱江就是在杭州，杭州如果崩了他也白白了，其他的像新城挺好的，他有一點(diǎn)轉(zhuǎn)型，幸存者就寥寥無(wú)幾。其他的就是一些地方性的，比如說(shuō)寧波的雅戈?duì)枂我怀鞘械模跃褪氰F打的衙門(mén)流水的兵。

??現(xiàn)在市場(chǎng)比較難煩或者沉悶乏味的是再讓十萬(wàn)億里只有一萬(wàn)億在大概在12個(gè)城市，房?jī)r(jià)是固定的，也是搖號(hào)的，也不是說(shuō)保利很牛就一定能拿到，轉(zhuǎn)換成搖號(hào)，剩下的這么一點(diǎn)，三四五線買了之后都不知道哪一年賣出去，也可能很快，也可能永遠(yuǎn)賣不出去。

??對(duì)于地產(chǎn)公司是非常的痛苦，因?yàn)榉ξ?，而且是?duì)所有的人都一樣，以后全國(guó)性的，保利、中海、華潤(rùn)、招商、萬(wàn)科、龍湖這幾家算很勉強(qiáng)的，他們也沒(méi)有辦法規(guī)劃明年的銷售，像保利假如今年賣3000億，他怎么知道明年賣多少，像越秀和建發(fā)也是，不在于怎么規(guī)劃，因?yàn)樗麄儧](méi)有辦法規(guī)劃，除非是一家很小的公司，家里有恒產(chǎn)，他可以造血，其他的沒(méi)有辦法造血，也沒(méi)有辦法告訴你明年的利潤(rùn)。

??輕資產(chǎn)，所有的公司都要轉(zhuǎn)型，因?yàn)檎鸷蟮拇紊鸀?zāi)害，我不知道三年還是五年，民企只能往前看，以前的爛攤子只能通過(guò)積極的債務(wù)解決，那也沒(méi)有辦法。一些代建，像一些酒店、長(zhǎng)租公寓，如果一些輕資產(chǎn)產(chǎn)生了一些新的企業(yè)，像華住這些公司。在九級(jí)地震外在次生災(zāi)害的情況下，您要探索怎么輕裝上陣，輕資產(chǎn)可能是一條路。

??現(xiàn)在大部分的民企都是在做債務(wù)，除了龍湖和濱江，其他的一些公司是非常的痛苦，現(xiàn)在大部分的公司只能通過(guò)災(zāi)后看有沒(méi)有活的機(jī)會(huì)，硬挺是沒(méi)有辦法，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)下行，你是沒(méi)有辦法的。唯一一個(gè)好消息就是剛剛說(shuō)的這個(gè)東西，看能不能重組出空間出來(lái)，唯一一個(gè)振奮人心的就是融創(chuàng)，大家都選擇助他一臂之力，放他一馬。我個(gè)人覺(jué)得它還是有機(jī)會(huì)的，因?yàn)樗稚线€有一些資源，如果它債務(wù)重組之后還有一些東西能賣，我期待一些優(yōu)秀的民企再有兩三家加入重組，看有沒(méi)有新的機(jī)會(huì)。

??我今天大概就講這些，沒(méi)有那么歇斯底里，謝謝！