??編者按：去年的“買房故事”系列，因真人、真事、真情的原則和風(fēng)格，在業(yè)內(nèi)外收獲了不錯(cuò)的評(píng)價(jià)。今年，我們拓寬思路，走訪房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)鏈條上的人物，其中有知名專家、分析師、操盤手；也有無(wú)名策劃、銷售者、職員……通過(guò)整理提煉他們的經(jīng)歷，對(duì)當(dāng)下一言難盡的樓市“喊話”。盡管很多問(wèn)題也許永遠(yuǎn)無(wú)奈無(wú)解，能記錄這史無(wú)前例的特殊一年并聽到回聲，也是好的。

??營(yíng)銷經(jīng)理小董：這幾年樓市的起伏“太刺激”

??董喜慶，綠地望京項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理?！?5后”的他，在房地產(chǎn)銷售這一行的經(jīng)驗(yàn)可不謂不豐富。

??從2009年樓市靠“四萬(wàn)億”擺脫金融危機(jī)的再抬頭；到2013年全北京各項(xiàng)目頂著建委最高線報(bào)價(jià)，全款都不打折；再到2015年的“股昂樓低”，很多投資客見異思遷地從此“市”投身彼“市”……他全都一一親歷過(guò)。

??遠(yuǎn)的不說(shuō)，單就他在綠地望京項(xiàng)目的三年多，就足能反映樓市每年不重樣的不可測(cè)。

??2014年初，董喜慶被委派至望京綠地中心。當(dāng)時(shí)，那里的寫字樓已經(jīng)只剩尾盤，號(hào)稱 “國(guó)門第一高”的“中國(guó)錦”精裝公寓剛獲批了一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿級(jí)的價(jià)格，正蓄勢(shì)待發(fā)。

??那年是董喜慶職業(yè)生涯中的一個(gè)難忘段落：一方面，那年下半年支持房企合理融資需求、提高首付貸款額度、推行異地貸款等一系列利好政策密集釋放；另一方面，投資客積極性和熱錢流動(dòng)性全年高漲，加之望京綠地中心的區(qū)域?qū)傩院彤a(chǎn)品稀缺性。那年，它賣出了21.2億。當(dāng)年底，所有銷售人員的平均獎(jiǎng)金額，都?jí)蛞惠v國(guó)產(chǎn)入門級(jí)汽車的價(jià)錢，董喜慶更是拿到了從業(yè)以來(lái)的最高花紅。

??而好景延續(xù)到2015年中過(guò)后就戛然而止。那年6月，A股持續(xù)走強(qiáng)，甚至出現(xiàn)三天連破三道關(guān)口的“百年難遇”好景。于是，有房產(chǎn)者用其抵押套現(xiàn)入市，無(wú)房者動(dòng)用購(gòu)房準(zhǔn)備金傾投。比起不動(dòng)產(chǎn)較長(zhǎng)的周期，天天看漲的股票顯然更能具刺激和誘惑。

??然而，牛市只曇花一現(xiàn)便慘烈暴跌，傾家蕩產(chǎn)、血本無(wú)歸者大有人在。痛定思痛后，幸存些許“翻身錢”的大多數(shù)，還是選擇啃常青的樓市“回頭草”。

??2016年，樓市開始回暖，接著是加溫，到最后，幾乎是灼燒。官方統(tǒng)計(jì)的北京新建商品住宅均價(jià)同比漲幅約為35%—40%。而作為一線銷售人員的董喜慶清楚，多個(gè)熱點(diǎn)板塊的均價(jià)漲幅高達(dá)75%—80%，有的甚至都不止翻倍。

??也就是在去年，基本已是準(zhǔn)現(xiàn)房的綠地望京中心踏浪沖高——一個(gè)春夏里，董喜慶遇到過(guò)穿著背心、趿著拖鞋，用羊肉串釬子隨手指點(diǎn)著，掃下價(jià)值8億元整棟寫字樓的“驚爆哥”；也簽下了貌不驚人卻三天內(nèi)決定以全款4500多萬(wàn)，買了近500平米超豪公寓的“低調(diào)帝”；還接待過(guò)曾經(jīng)的某省首富、如今到處以子女名義置業(yè)以保資產(chǎn)不貶值的“精明翁”……

??董喜慶回顧，22套“中國(guó)錦”的豪華精裝瞰景公寓，多數(shù)都于去年成交；毛坯公寓產(chǎn)品更是因其不限購(gòu)的特性備受青睞，僅2016年9月到11月底的百余日，就分別售出單價(jià)7.5萬(wàn)元、面積在2400平米以上的兩個(gè)整層、兩個(gè)半層。“客戶很急切、很恐慌、很瘋狂”，董喜慶點(diǎn)評(píng)。

??直到去年底中央一句“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。職業(yè)的敏銳讓董喜慶隱約覺(jué)得，來(lái)年的市場(chǎng)，恐怕艱難。

??果不其然。2017年春節(jié)后，市場(chǎng)沒(méi)有按歷年規(guī)律“出了正月便上揚(yáng)”，卻被猝不及防的“317”新政迎頭暴擊。而以為那就是“最嚴(yán)厲”手段了的開發(fā)商，顯然在之后的一波又一波炮轟中因毫無(wú)準(zhǔn)備更加狼狽。需求端和供給端的雙向擠壓，不僅讓投資客幾乎無(wú)空可鉆，也讓開發(fā)商束手無(wú)策。

??尤其是商住產(chǎn)品的口子也被堵住之后，像綠地這樣在北京以商辦產(chǎn)品為主的企業(yè)，的確受到了一定的影響。不許分割、以公司名義方能購(gòu)買的新規(guī)讓這類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)幾乎全無(wú)。而這也導(dǎo)致了中介公司紛紛下架商住產(chǎn)品，結(jié)果自然是雪上加霜：即便有人有意買賣，也沒(méi)有了專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更名、過(guò)戶等基本服務(wù)。

　　但董喜慶和他的團(tuán)隊(duì)并不沮喪，他相信無(wú)論什么樣的市場(chǎng)，總有生存之道。多數(shù)望京綠地中心的意向客戶名下都有公司且具一定身家?！百Y格和資金對(duì)他們都不是障礙，只要房子夠合心意”。董喜慶認(rèn)為，反而是現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境更能“大浪淘沙始見金”。“因?yàn)榭蛻糁婪績(jī)r(jià)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)瘋漲了，所以能定下心神好好精挑細(xì)選，這種情況下，品質(zhì)過(guò)硬的就能脫穎而出了”。已經(jīng)習(xí)慣了樓市大起大落絕不會(huì)暈頭轉(zhuǎn)向的董喜慶，非常清醒地審慎樂(lè)觀著。