??中房網(wǎng)訊 3月21日，2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果在北京正式發(fā)布。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作已經(jīng)連續(xù)開展十年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??基于過往500強測評過程中積累的經(jīng)驗，2018年的500強測評從“企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任”七大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟責任、慈善活動等19個二級指標，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比等52個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。

??我們從“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告”里提煉一些重點內(nèi)容，供您參考：

??【測評分析】

??1 年度特征

??2017年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，"十九大"明確定位"房子是用來住的，不是用來炒的"，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正逐步展開。地產(chǎn)行業(yè)金融去杠桿全面升級，首付貸監(jiān)管、房貸利率折扣取消，房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊。雖然政策收緊導(dǎo)致增速有所放緩，但全國房地產(chǎn)市場仍取得銷售突破。

??從“2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單”來看，前三強仍由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖、華夏幸福和富力分列四到十位。那么，2018年的10強與2017年相比有何變化呢？給您看一張圖：

??根據(jù)測評報告顯示，近十年500強測評活動中，百強變動相對較大。其中，有25家企業(yè)連續(xù)10次進入百強；入百強次數(shù)達9次的企業(yè)數(shù)量為4家；入百強次數(shù)為8次的企業(yè)數(shù)量為8家；入百強次數(shù)為7、6、5、4、3、2次的企業(yè)數(shù)量分別為10、11、11、5、8、15家；另外有12家企業(yè)首進百強。

??2 企業(yè)規(guī)模

??從2017年數(shù)據(jù)來看，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為478.09億元，同比增長28.52%，增速較上年上升3.92個百分點；凈資產(chǎn)均值為107.76億元，同比增長17.03%，增速較上年減少了13.50個百分點。整體來看，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持了穩(wěn)步積累的態(tài)勢，凈資產(chǎn)規(guī)模增速在負債增加的壓力下有所放緩。

??受益于行業(yè)銷售持續(xù)向好，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售亦有所增長，500強房企全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%，500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。

??2017年，龍頭房企發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比（CR4）從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％，四企業(yè)集中度再次大幅提升。與此同時，2017年，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均基本呈現(xiàn)上升趨勢，且呈現(xiàn)銷售持續(xù)向龍頭企業(yè)集中的態(tài)勢。

??從本次500強測評結(jié)果來看，2017年10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強銷售總金額的37%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的40%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的70%、84%和94%。

??3 風險管理

??2017年，兩會明確房地產(chǎn)調(diào)控目標和方向，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房企融資渠道持續(xù)收窄。嚴峻的融資環(huán)境進一步考驗房企的融資能力，同時也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風險波動。

??長期償債能力方面，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年資產(chǎn)負債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個百分點；凈負債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個百分點。整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率有所攀升。

??短期償債能力方面，2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力繼續(xù)提升，流動比率均值為2.29，較2016年上升12.10%；速動比率均值由2016年的1.56提升至1.81，上升25.14%。

??4 盈利能力

??2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值達7.57億元，同比增長18.06%，凈利潤仍保持高速增長，但增速較2016年略有回落。典型企業(yè)年內(nèi)在優(yōu)秀成本管控的基礎(chǔ)上，還通過合作項目優(yōu)勢互補分散項目風險，實現(xiàn)凈利潤的大幅增長。

??與此同時，500強房企三項費用均值達7.80億元，三費占營收的比重為11.08%。500強房企中超過六成企業(yè)銷售費用、管理費用和財務(wù)費用增長率高于營業(yè)收入增長率，三費占營業(yè)收入比率較上年有所上升，反映了年內(nèi)調(diào)控政策下房企經(jīng)營壓力的增加。

??5 成長潛力

??從整個行業(yè)來看，2017年房地產(chǎn)持續(xù)承壓，整體高速增長乏力。2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售面積增長率為22.3%，較上年下降8.38個百分點；銷售金額增長率為34.7%，較上年增加3.06個百分點；營業(yè)利潤增長率為25.03%，較上年上升9.32個百分點；凈資產(chǎn)增長率為17.03%，較上年下降13.5個百分點，主要原因是行業(yè)整體債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴張。

??2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長指標中銷售面積增長率大幅回落至22.3%，銷售金額增長率則保持高速增長態(tài)勢，主要受益于高企的房價。營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長率大幅回落。以上指標表明盡管銷售規(guī)模的絕對值依然在不斷突破歷史最高點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期。

??6 運營績效

??2017年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，較2016年大幅下降50.85%；整體流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.21，同比下降10.34%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降52.53%。三大運營指標全面回落，尤其是存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均創(chuàng)下六年內(nèi)新低。這表明房地產(chǎn)行業(yè)高速周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)很難繼續(xù)復(fù)制，精工細作才是優(yōu)質(zhì)開發(fā)商未來需要努力的方向。

??7 創(chuàng)新能力和社會責任

??在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中要想生存，除了打造過硬的產(chǎn)品質(zhì)量，不斷創(chuàng)新營銷手段以獲取市場的關(guān)注也是不可或缺的。地產(chǎn)營銷互聯(lián)網(wǎng)化已成為近些年的新趨勢，線上營銷發(fā)展迅猛，線上線下結(jié)合越來越多。此外，借勢、跨界等在地產(chǎn)營銷領(lǐng)域也得到了廣泛而深入的應(yīng)用。從營銷理念上看，各大房企也逐漸意識到營銷傳播不再只是企業(yè)自身的事，更多的是受眾的事，如何激發(fā)受眾引爆口碑成為新營銷的核心。

??2017年，受益于全年整體銷售業(yè)績大漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅貢獻亦快速增長。500強房企所得稅均值為2.92億元，同比增長15.13%；營業(yè)稅金及附加的均值約為4.17億元，同比下滑14.13%。500強房企在在銷售業(yè)績創(chuàng)下新高的同時，履行社會責任的路徑也在不斷創(chuàng)新。在解決群眾住房問題、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動地方經(jīng)濟增長、促進社會就業(yè)之外，部分品牌房企眼下正積極投身公益扶貧脫貧工作，參與推進鄉(xiāng)村振興，精準扶貧助力全面奔小康。

??【測評結(jié)論】

??1、經(jīng)濟政策環(huán)境：宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好  調(diào)控政策持續(xù)收緊

??2017年，我國宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)中向好。此外，增速背后的質(zhì)量、效益和結(jié)構(gòu)，相比以往都有了顯著提升和改善。2017年房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)健康運行，庫存去化取得重大進展，房地產(chǎn)市場發(fā)生系統(tǒng)性風險的可能性大幅下降，房地產(chǎn)的金融屬性進一步被削弱。

??回顧2017年，房地產(chǎn)政策方面整體來看貫徹“房住不炒”理念，同時加速建立房地產(chǎn)長效機制，構(gòu)建“租購并舉”新格局，尤其是在人口凈流入的大中城市鼓勵發(fā)展租賃住房市場，并從金融方面給予有力支持。

??2、市場運行情況：全國銷售再創(chuàng)新高  城市分化格局明顯

??2017年，受三四線城市大力去庫存影響，全國商品房銷售再創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，由于全年調(diào)控政策都呈高壓狀態(tài)，盡管銷售面積和銷售金額的絕對值依然維持高位運行，但增速明顯放緩，甚至在某些月份出現(xiàn)了負增長。

??同時，在中央強調(diào)住房居住屬性背景下，2017年各地頻頻出臺嚴厲調(diào)控政策，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也不斷加強，在投資投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重：一二線重點城市熱度下降，成交下行，弱二線城市及三四線城市則明顯"逆襲"，整個2017年的房地產(chǎn)市場格局發(fā)生較大變化。

??3、行業(yè)發(fā)展格局：行業(yè)加速洗牌重整  租賃時代全面開啟

??隨著來自政策層面的調(diào)控措施和監(jiān)管措施不斷加碼，2017年全國多地樓市成交受挫，年內(nèi)房企之間收并購現(xiàn)象激增。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為315起，涉及金額為3291.28億元，同比下降18%；2016年并購案例為198宗，涉及并購標的物價值為4014.83億元，同比增長43%。盡管2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購涉及的總金額同比下降，但并購案件總數(shù)大幅提升59%，全年并購頻發(fā)，交易活躍。

??回顧2017年，多部委聯(lián)合出臺政策，要求在12個人口凈流入的大中城市試點加快發(fā)展住房租賃市場，以及在13個城市試點利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。其后，多地出臺相關(guān)細則，落實國家政策。在政策大力支持的背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場，2017年可謂租賃市場全面開啟元年。

??4、企業(yè)經(jīng)營動向：存量資源升級改造  細分領(lǐng)域謀求突破

??當前中國城市化進程已進入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

??北京上海等一線城市中，不少老舊辦公樓和商業(yè)用房占據(jù)著城市中心區(qū)位，卻因為設(shè)施陳舊和管理落后而無法發(fā)揮效用，存在較大的提升改造空間，也為相關(guān)開發(fā)商帶來了發(fā)展機會。此外，越來越多的開發(fā)商開始深耕細分領(lǐng)域，更加注重專業(yè)化開發(fā)，而不是簡單的項目復(fù)制，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。

??內(nèi)容來源：《2018中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》