??中房網(wǎng)訊 作為國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關系非常密切，影響到國民經(jīng)濟的方方面面，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，已經(jīng)成為全社會關注的一個熱點問題。

??近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為整個國民經(jīng)濟的發(fā)展及財政做出了突出貢獻，直接或間接地拉動了建筑、建材、鋼鐵、紡織、家電、家具、裝飾等幾十個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)市場的過熱或過冷，都會對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響。另一方面，宏觀經(jīng)濟的變化也會影響房地產(chǎn)的供應與需求。

??近日，易居研究院發(fā)布的《一季度經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)研究報告》顯示，2019年一季度得益于房企資金面的充裕和對市場預期的改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持兩位數(shù)增長，對經(jīng)濟的帶動作用有所提升。在易居研究院選取的37個大中城市中，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的城市分別是貴陽、三亞和蚌埠，占比分別為40.1%、34.9%和32.9%。

??易居研究院研究員姚方表示，繼2018年下半年國家推出“六穩(wěn)”經(jīng)濟工作目標，2019年一季度一系列擴大有效投資、擴大居民消費的政策在不斷推出，更大規(guī)模的減稅降負，貨幣環(huán)境略寬松等支持實體經(jīng)濟發(fā)展的政策使得企業(yè)和市場信心增強。但是，目前我國面臨世界經(jīng)濟增長放緩的外部壓力等因素，預計二季度經(jīng)濟增速將有所回落。

??報告分析認為，4月19日召開的中共中央政治局會議再次重申，要堅持“房住不炒”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。伴隨著3月部分城市樓市出現(xiàn)“小陽春”，土拍市場過熱，蘇州、長沙等熱門城市也迎來了新一輪政策收緊。同時，隨著2019年各地棚改縮量，棚改利好的三四線及以下城市樓市也將受到?jīng)_擊，易居研究院報告預計2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將呈現(xiàn)逐漸下行走勢。

??云南和貴州一季度GDP增速位居前二，海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴度最高

??GDP增速反映了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的快慢程度，而經(jīng)濟是支撐房價長期上漲的重要因素，因此，通過觀測GDP增速可以大體判斷房價變化的合理性。

??報告顯示，一季度云南、貴州和西藏的GDP增速分別排在全國前三位，且均處于西部地區(qū)，具有后發(fā)優(yōu)勢。在西部大開發(fā)的過程中，云南和貴州是西部地區(qū)經(jīng)濟較為活躍的區(qū)域，具有較強的基本面和發(fā)展?jié)摿?，因此房地產(chǎn)在西部地區(qū)中具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??一季度，福建以8.2%的GDP增速排在東部省市首位，本輪樓市上漲周期中，廈門、福州、泉州等城市漲幅明顯，這其中有經(jīng)濟面較強的因素。中部省份中，江西以8.6%的GDP增速名列第一，其省會城市南昌的GDP增速高達8.5%，在經(jīng)濟良好發(fā)展的支撐下，南昌的二手房價累計漲幅也達到了31.9%，位居中部城市前列。

??一季度，吉林和天津的GDP增速在全國省市中處于墊底的位置，報告認為吉林現(xiàn)處在結構調(diào)整和動能轉(zhuǎn)換時期，天津近幾年經(jīng)濟表現(xiàn)不佳與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型效果欠佳有關。經(jīng)濟發(fā)展動力不足，房地產(chǎn)市場也不具有基本面的支撐。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重可以用來衡量當?shù)亟?jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度，占比越高，說明經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度越高。

　　報告顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的省市分別是海南、云南和安徽，占比分別為20.8%、19.2%和18.6%。海南作為一個擁有最豐富的海景資源的省份，本該大力發(fā)展旅游業(yè)和高端服務業(yè)，但由于產(chǎn)業(yè)結構不合理，當?shù)亟?jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度過高。海南當?shù)卣惨庾R到了問題的嚴重性，2018年以來多次出臺嚴厲的調(diào)控措施，2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較去年同期已下降14.1%。云南同海南屬于旅游養(yǎng)老勝地，氣候宜人，其他產(chǎn)業(yè)結構相對較弱的情況下，房地產(chǎn)成為了其支柱產(chǎn)業(yè)。

??易居研究院報告指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重小有兩種情況：一種情況是產(chǎn)業(yè)結構合理，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度較小，典型的省份如山東；另外一種情況是經(jīng)濟相對落后，產(chǎn)業(yè)結構不合理，人口流出，導致住房需求不旺盛，房地產(chǎn)投資效益很差，典型的省份如內(nèi)蒙古、黑龍江和吉林。

??貴陽、太原和西安GDP增速領跑，貴陽對房地產(chǎn)依賴度超三亞

??在易居研究院選取的37個大中城市中，貴陽、太原和西安一季度GDP增速排在前三位。中西部部分城市繼續(xù)崛起，一季度經(jīng)濟增長仍強勁。在本輪房價上漲周期中，貴陽、太原和西安的二手房房價累計漲幅分別為22.6%，25.5%和21.9%，排名居中，城市經(jīng)濟強增長并未完全體現(xiàn)在房價中，房價幾乎沒有泡沫。

??岳陽的GDP增速在省會城市中排名靠前，達到8.5%，但二手房累計漲幅相對其他省會城市來說較低，為14.1%。天津的表現(xiàn)則與情況相反，一季度天津的GDP增速倒數(shù)第二，其二手房累計漲幅卻高達35.4%。天津房價的上漲缺乏經(jīng)濟基礎的支撐，蘊含的風險較大，在樓市降溫時下跌壓力也更大。

??易居研究院選取的37個大中城市中，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的城市分別是貴陽、三亞和蚌埠，占比分別為40.1%、34.9%和32.9%。

??值得一提的城市是貴陽。報告分析認為，隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，大數(shù)據(jù)行業(yè)帶動了就業(yè)和人口流入，貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ踩找嫱癸@。三亞由于產(chǎn)業(yè)結構不合理，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度較高。海南省政府已多次出臺嚴厲調(diào)控政策，三亞對房地產(chǎn)的依賴明顯下降，2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較去年同期已下降43.8%。

??此外，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名后三位的城市分別是遵義、錦州和岳陽，占比分別為1.9%、3.1%和4.6%。遵義和岳陽都是以工業(yè)為主的城市，對房地產(chǎn)依賴程度不高。錦州近些年大力推動戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，進行點對點精準招商，華為云計算中心項目建成更是助力其智能高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。尚處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，錦州房地產(chǎn)開發(fā)投資力度較小。

??報告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：姚方