??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）近年來，各地為了引進人才紛紛放開落戶門檻，并出臺各種引才舉措，使得目前很多二線城市的落戶門檻屢創(chuàng)新低。這也吸引了不少人口加速向二線城市轉移，并直接導致部分城市購房需求大增，當?shù)貥鞘谐掷m(xù)火爆的新聞屢見報端。

??西安就是其中最典型的代表城市之一。時隔近兩年，西安的房地產(chǎn)調控政策再度全面升級。

??西安樓市調控政策全面升級

??西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站6月20日消息顯示，為深入貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，穩(wěn)定住房市場發(fā)展，經(jīng)西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組審議，對外發(fā)布了《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》。

　　《通知》顯示，自下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）；對于非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。

??此外，《通知》還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，并嚴格執(zhí)行西安市住房限購政策。

??據(jù)了解，西安在2017年出臺的購房政策是要求本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套，無房的非本市戶籍家庭提供2年以上個人所得稅或社保證明即可購房。對于新落戶家庭，當時的政策是“經(jīng)批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制?！倍敬纬雠_的新政，可謂是對此前政策的一個全面升級。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，西安對外地人的限購政策已全面向一線城市看齊，并達到全國最嚴厲的標準。與此同時，新政還增添了對于人才新政的限購堵漏，可以看出地方政府調控決心很大。

??實際上，早在今年4月份，西安就已經(jīng)收緊了住房公積金政策。4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布了《關于啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》，該《通知》稱將暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購房提取公積金，降低公積金貸款最高額度以及提高公積金貸款首付比例等，并將于5月13日起正式執(zhí)行。

??根據(jù)《西安住房公積金2018年年度報告解讀》的數(shù)據(jù)顯示，2018年西安個貸率（個人住房貸款余額占繳存余額比率）為86.4%，截至今年3月份，這一數(shù)據(jù)為94.14%，已達歷史高點。而出臺這一政策的原因，被認為是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)火爆之下，西安住房公積金余額出現(xiàn)告急。

??此外，西安此前也采取了維護房屋交易秩序的相關措施，例如西安房管局發(fā)文嚴懲騙取購房資格、當?shù)仄卟块T聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場集中整治等措施。

??西安房價持續(xù)領跑，庫存消化周期不足一年

??從此前收緊公積金貸款，再到全面升級調控政策，與近期西安樓市的持續(xù)火爆有關。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布的《5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，西安除新房價格環(huán)比漲幅（2%）領跑70個大中城市外，其已經(jīng)連續(xù)6個月成為新房價格同比漲幅最大的城市。

??根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，2019年1-5月份，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13937元/平方米，32個二線城市新建商品住宅成交均價為13911元/平方米。其中，有20個城市處于“高房價”區(qū)間，西安新建商品住宅以14209元/平方米成交均價位列其中。同時，其新建商品住宅成交均價同比漲幅也處于“房價偏熱”區(qū)間。

??另外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院同日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%。從100城新建商品住宅存銷比情況來看，西安存銷比為11.9個月，這也意味著西安新建商品住宅消化周期不足一年。而此前自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有著明確的區(qū)間劃分。其中，對于消化周期在12-6個月的，要增加供地。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍對中房網(wǎng)表示，西安此次政策管控較為及時，符合預期。此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應該說此類政策組合拳的施展，有助于促進西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。

??常住人口與戶籍人口總量均破千萬

??事實上，西安樓市的持續(xù)火熱，都被指向于其近年來寬松的引才政策。

??2017年3月1日，西安率先開打“搶人”大戰(zhàn)，通過 “三放四降”的方式吸引人才。

??所謂“三放”，即放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定?！八慕怠奔?，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信號：zhongfangwang）不完全統(tǒng)計，在最近的兩年時間，西安先后7次調整戶籍政策。也正是在落戶門檻不斷放低的刺激下，西安人口流入速度明顯在加快。

??根據(jù)《第一財經(jīng)》此前對部分城市2018年人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計梳理發(fā)現(xiàn)，2018年人口增加最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。其中，深圳、廣州、西安、杭州4個城市人口增量超過30萬。

??另據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年年末西安全市戶籍總人口為986.87萬人，比上一年度增加了81.19萬人。全市常住人口1000.37萬人，比上年末凈增加38.70萬人，常住人口總量首次突破千萬大關。

??而從截至2019年4月30日的數(shù)據(jù)來看，西安戶籍人口已達到1004.9萬人，流動人口317.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結構看，學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

??人口的大幅增加，直接導致購房需求大增。在“房住不炒”的政策指導思想下，西安樓市的持續(xù)火爆顯然引發(fā)了監(jiān)管層的關注。相信在本次政策出臺后，西安房價的波動幅度將會有所限制。當然，西安的及時“出手”，也意味著后續(xù)可能會有其他熱點城市出臺類似收緊政策，進一步打擊并杜絕各類炒房現(xiàn)象，從而穩(wěn)定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。