市場(chǎng)綜合 2019-08-29 09:04:13 來(lái)源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示,截至7月底,全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為44927萬(wàn)平方米,環(huán)比下降0.6%,同比增長(zhǎng)6.0%。從同比數(shù)據(jù)看,當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),相比去年同期,去庫(kù)存的壓力略有增加。
??另外,從結(jié)構(gòu)分類來(lái)看,一線城市去庫(kù)存周期最大,為11.8個(gè)月。值得注意的是,燕郊的庫(kù)存消化周期在36個(gè)月以上,達(dá)38.3個(gè)月。
??整體來(lái)看,7月份全國(guó)百城庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì),但實(shí)際上和市場(chǎng)的去化能力無(wú)關(guān),更多是因?yàn)?月份新增供應(yīng)力度明顯放緩。易居研究院分析認(rèn)為,考慮到庫(kù)存數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月同比增長(zhǎng)因素,后續(xù)隨著新增供應(yīng)的放量,相應(yīng)庫(kù)存壓力會(huì)繼續(xù)增加。
??百城住宅庫(kù)存同比連增8個(gè)月
??從100個(gè)城市的庫(kù)存情況來(lái)看,同比連增8個(gè)月。報(bào)告顯示,截至7月底,全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為44927萬(wàn)平方米,環(huán)比下降0.6%,同比增長(zhǎng)6.0%。從同比數(shù)據(jù)看,當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),相比去年同期,去庫(kù)存的壓力略有增加。?
??在城市結(jié)構(gòu)方面,三類城市均呈現(xiàn)庫(kù)存同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示,截至7月底,一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2704、22149和20074萬(wàn)平方米,環(huán)比增速分別為-2.6%、-0.4%和-0.5%,同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。
??從數(shù)據(jù)可以看出,三類城市都步入到庫(kù)存同比正增長(zhǎng)的通道中。其中,一線城市預(yù)售證管控力度相對(duì)減弱,供應(yīng)放量,庫(kù)存同比連增14個(gè)月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個(gè)月庫(kù)存同比下降的態(tài)勢(shì),目前連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)同比正增長(zhǎng),這說(shuō)明其庫(kù)存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)9個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),庫(kù)存去化壓力略有增加。
??從城市排行來(lái)看,近6成城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)。報(bào)告顯示,7月份100個(gè)城市中有58個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象,包括惠州、金華和岳陽(yáng)的庫(kù)存同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)最明顯,庫(kù)存同比增速分別達(dá)到了129%、126%和76%。
??在易居研究院看來(lái),類似城市都代表了重點(diǎn)三四線城市,近期市場(chǎng)降溫對(duì)此類城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)影響較大。同時(shí),100個(gè)城市中,有42個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì),包括濟(jì)南、合肥和江陰等城市庫(kù)存下降態(tài)勢(shì)較為明顯。易居研究院認(rèn)為,類似城市也是后續(xù)需要積極補(bǔ)庫(kù)存的城市。
??7月呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)
??從100個(gè)城市預(yù)售情況來(lái)看,7月份淡季下推盤力度不大。報(bào)告顯示,7月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4810萬(wàn)平方米,環(huán)比下降16.3%,同比增長(zhǎng)8.8%。
??雖然7月份是市場(chǎng)淡季,但在實(shí)際過(guò)程中,部分房企因?yàn)樯习肽赇N售業(yè)績(jī)完成并不好,所以7月份也會(huì)有積極推盤和進(jìn)行促銷的做法。
??從100個(gè)城市成交情況看,有所降溫。報(bào)告顯示,7月份100個(gè)城市新建商品住宅成交量為5086萬(wàn)平方米,環(huán)比下降8.3%,同比增長(zhǎng)8.3%。報(bào)告認(rèn)為,7月份屬于淡季,市場(chǎng)交易下滑符合預(yù)期。
??供求關(guān)系方面,7月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4810萬(wàn)平方米,成交量為5086萬(wàn)平方米。樓市呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢(shì),而此類態(tài)勢(shì)也導(dǎo)致7月份住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下降。如果后續(xù)供應(yīng)增加、成交疲軟,那么供求關(guān)系又會(huì)出現(xiàn)新的調(diào)整。
??百城住宅庫(kù)存去化周期為9.3個(gè)月
??從100個(gè)城市存銷比情況來(lái)看,位于“12-6個(gè)月”區(qū)間。報(bào)告顯示,7月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.3個(gè)月,這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.3個(gè)月,該數(shù)值相比6月份的9.8個(gè)月有所減少。
??根據(jù)自然資源部對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分,即“庫(kù)存五分法”概念。其中,消化周期在36個(gè)月以上的,應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的,要適當(dāng)減少供地;18-12個(gè)月的,維持供地持平水平;12-6個(gè)月的,要增加供地;6個(gè)月以下的,要顯著增加并加快供地。基于該劃分,當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存去化周期位于12-6個(gè)月的區(qū)間,屬于“增加供地”的范疇。
??從結(jié)構(gòu)分類來(lái)看,一線城市去庫(kù)存周期最大。報(bào)告顯示,7月份一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、8.7和9.8個(gè)月。相比6月份12.6、9.2和10.1個(gè)月的數(shù)值,三類城市均有收窄。橫向?qū)Ρ瓤?,一線城市存銷比數(shù)值最大,從這個(gè)角度看,一線城市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)會(huì)更小。
??根據(jù)城市排行,有18個(gè)城市符合“加快供地”的標(biāo)準(zhǔn)。從報(bào)告來(lái)看,100個(gè)城市中消化周期在36個(gè)月以上的城市數(shù)量為1個(gè)。消化周期在36-18個(gè)月的有11個(gè)城市,包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12個(gè)月的有27個(gè)城市,包括洛陽(yáng)、蘭州等城市。消化周期在12-6個(gè)月的有43個(gè)城市,包括江陰、石家莊等城市。消化周期在6個(gè)月以下的有18個(gè)城市,包括蘇州、張家口等城市。而不同的消化周期,也對(duì)應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機(jī)會(huì)。
??展望8月份,易居研究院預(yù)計(jì)庫(kù)存基本面與7月份差異不大??傮w看,三季度屬于市場(chǎng)交易淡季,再疊加庫(kù)存增加等因素,無(wú)論是大型房企還是中小型房企,都會(huì)因?yàn)榇祟悏毫Χ扇〗祪r(jià)促銷、以價(jià)換量的策略。
??【附注】
??100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下:
??4個(gè)一線城市:北京、上海、廣州、 深圳;
??32個(gè)二線城市:哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊;
??64個(gè)三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。
??需要說(shuō)明的是,燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別,但考慮到城市規(guī)模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。
??報(bào)告來(lái)源:上海易居房地產(chǎn)研究院
??執(zhí)筆人:嚴(yán)躍進(jìn)
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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