??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-7月份易居研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從城市分類來(lái)看，一線城市方面，前7月房?jī)r(jià)總體以降溫為特征。二線城市房?jī)r(jià)漲幅先擴(kuò)大后持平，而三四線城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)受到抑制。城市排行方面，13個(gè)城市步入了“超高房?jī)r(jià)”行列，另外還有12個(gè)城市的房?jī)r(jià)步入了“過(guò)熱”區(qū)間。

??報(bào)告顯示，1-7月份全國(guó)百城新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅已經(jīng)出現(xiàn)了收窄、變小的現(xiàn)象，尤其是觀察今年前7月的數(shù)據(jù)，可以看出二季度開(kāi)始已經(jīng)呈現(xiàn)了降溫的現(xiàn)象。加上部分重點(diǎn)城市政策繼續(xù)收緊、部分房企受庫(kù)存高企現(xiàn)象而主動(dòng)降價(jià)等，房?jī)r(jià)總體上有回歸平穩(wěn)的趨勢(shì)。

??易居研究院預(yù)計(jì)，三季度降價(jià)現(xiàn)象會(huì)增多，對(duì)于各市場(chǎng)參與主體都有較為積極的影響。從地方層面看，穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)將繼續(xù)釋放。從房企層面來(lái)看，降價(jià)也有助于加快去庫(kù)存，進(jìn)而緩解企業(yè)資金壓力。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，類似降價(jià)也有助于降低購(gòu)房成本，進(jìn)而釋放出新的購(gòu)房需求。

??房?jī)r(jià)漲幅有所收窄

??從成交均價(jià)來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。報(bào)告顯示，1-7月份易居研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為14174元/平方米，同比上漲13.7%。

??從今年前7月的年初累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅可以看出，在4月份該曲線位于14.5%的歷史高位水平后總體下行。易居研究院認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了二季度以來(lái)政策調(diào)控的有效性，也反映了房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)的趨勢(shì)。

??將100城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做對(duì)比可以看出，前7月兩條曲線走勢(shì)基本一致。而橫向?qū)Ρ瓤?，?月100城房?jī)r(jià)同比漲幅為13.7%，明顯大于全國(guó)9.6%的漲幅。易居研究院認(rèn)為，如果涉及到政策收緊，那么百城中部分城市的收緊概率會(huì)更大。

??一線城市房?jī)r(jià)總體降溫，三四線城市上漲態(tài)勢(shì)受抑制

??從城市分類來(lái)看，一線城市方面，前7月房?jī)r(jià)總體以降溫為特征。二線城市房?jī)r(jià)漲幅先擴(kuò)大后持平，而三四線城市的房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)受到抑制。

??報(bào)告顯示，1-7月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為43159元/平方米，同比上漲17.0%。從前7月的年初累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅可以看出，一線城市該指標(biāo)總體上在持續(xù)收窄，這體現(xiàn)了一線城市積極管控房?jī)r(jià)的效應(yīng)。但從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，一線城市的同比漲幅總體仍高于二線城市和三四線城市。

??32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為14119元/平方米，同比上漲10.7%。報(bào)告認(rèn)為，今年前7月二線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，基本上呈現(xiàn)了“漲幅先擴(kuò)大后總體持平”的態(tài)勢(shì)。尤其是今年二季度二線城市包括對(duì)預(yù)售證和房屋交易秩序的管控政策比較嚴(yán)格，較好地限制了房?jī)r(jià)漲幅的擴(kuò)大。

??64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為11004元/平方米，同比上漲9.7%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)漲幅已走出了歷史高位區(qū)間，也低于一線城市和二線城市，體現(xiàn)了較好的管控效應(yīng)。

??而從近期的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，今年6月份年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)下階段性的新高，為10.1%。而到了7月份，該指標(biāo)已經(jīng)有所收窄。易居研究院分析認(rèn)為，或許和市場(chǎng)淡季效應(yīng)、部分政府強(qiáng)化房?jī)r(jià)管控、房企降價(jià)促銷等多重因素有關(guān)，進(jìn)而也利好三四線城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

??13城步入“超高房?jī)r(jià)”行列，12城市房?jī)r(jià)步入“過(guò)熱”區(qū)間

??從城市排行來(lái)看，13個(gè)城市步入了“超高房?jī)r(jià)”行列，另外還有12個(gè)城市的房?jī)r(jià)步入了“過(guò)熱”區(qū)間。

??易居研究院根據(jù)“房?jī)r(jià)五分法”劃分（包括超高房?jī)r(jià)、高房?jī)r(jià)、中等房?jī)r(jià)、低房?jī)r(jià)和超低房?jī)r(jià)五類），其中大于2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“超高房?jī)r(jià)”，介于1.4萬(wàn)元-2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“高房?jī)r(jià)”，介于1萬(wàn)元-1.4萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“中等房?jī)r(jià)”，介于8000元-10000元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“低房?jī)r(jià)”，低于8000元/平方米的房?jī)r(jià)定義為“超低房?jī)r(jià)”。

??報(bào)告顯示，在均價(jià)排行方面，1-7月份全國(guó)100個(gè)城市中，有13個(gè)城市步入“超高房?jī)r(jià)”行列。其中深圳房?jī)r(jià)最高，為56141元/平方米。同時(shí)，有19個(gè)城市步入到“超低房?jī)r(jià)”的行列，其中荊門(mén)房?jī)r(jià)最低，僅為5060元/平方米。

??考慮了房?jī)r(jià)歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)等因素，易居研究院對(duì)100個(gè)城市年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅進(jìn)行分類，將其劃分為過(guò)熱、偏熱、合理、偏冷和過(guò)冷5個(gè)區(qū)間。

??這5個(gè)區(qū)間分別是：房?jī)r(jià)漲幅大于等于20%為“房?jī)r(jià)過(guò)熱”區(qū)間；房?jī)r(jià)漲幅介于［10%，20%）的則為“房?jī)r(jià)偏熱”區(qū)間；房?jī)r(jià)漲幅介于［0%，10%）的則為“房?jī)r(jià)合理”區(qū)間；房?jī)r(jià)漲幅介于［-10%，-0%）的則為“房?jī)r(jià)偏冷”區(qū)間，房?jī)r(jià)漲幅小于-10%的則為“房?jī)r(jià)過(guò)冷”區(qū)間。

??從漲幅排行來(lái)看，1-7月份100個(gè)城市中有12個(gè)城市房?jī)r(jià)步入了“過(guò)熱”區(qū)間。其中，中山房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)到43%的水平。

??同時(shí)，有5個(gè)城市步入到“房?jī)r(jià)過(guò)冷”區(qū)間，包括肇慶、廊坊等城市?？陀^說(shuō)，形成房?jī)r(jià)過(guò)冷現(xiàn)象有很多原因，比如成交項(xiàng)目過(guò)多集中在郊區(qū)市場(chǎng)、新房?jī)r(jià)格行政性地壓低、市場(chǎng)交易持續(xù)下滑等。

??【附注】

??1、100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??2、年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)=年初累計(jì)新建商品住宅成交金額/年初累計(jì)新建商品住宅成交面積。

??3、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況中，本身沒(méi)有包括1月份的數(shù)據(jù)。所以本報(bào)告中“年初累計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅”中，1月份數(shù)據(jù)是推算出來(lái)的。推算過(guò)程參考了全國(guó)100城房?jī)r(jià)1月份和2月份的歷史規(guī)律，進(jìn)而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1－2月份房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)估算出1月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，并由此計(jì)算出相應(yīng)的同比漲幅。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：嚴(yán)躍進(jìn)