??在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，2019年起長租公寓市場(chǎng)風(fēng)口消退，資本介入更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加劇。2020開年突如其來的新冠肺炎疫情，讓長租公寓行業(yè)困境疊加，但也給行業(yè)發(fā)展帶來了新的啟示。疫情之后，預(yù)計(jì)長租公寓行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇，集中度提升，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)，向租賃社區(qū)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯。

??一、長租公寓的“多事之秋”

??走過2015——2017年的長租公寓行業(yè)投資風(fēng)口后，2018——2019年市場(chǎng)資金面轉(zhuǎn)向收緊，加之長租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹(jǐn)慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。

??近日媒體報(bào)道，南京的我樂公寓疑似跑路，辦公室大門緊鎖，人去樓空，有關(guān)部門已介入調(diào)查。這是自2018年下半年以來眾多暴雷的長租公寓品牌中的一個(gè)。

??據(jù)專注于長租公寓領(lǐng)域的研究機(jī)構(gòu)房東東統(tǒng)計(jì)，2019年我國長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家，遠(yuǎn)多于前兩年。其中，因?yàn)橘Y金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

??屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發(fā)，讓長租公寓行業(yè)雪上加霜。

??在中國房地產(chǎn)報(bào)·中房智庫近日接連舉辦的兩場(chǎng)長租公寓主題在線論壇上，來自多家集中式長租公寓品牌的負(fù)責(zé)人表示，疫情期間公寓企業(yè)暫停接待新客、延緩招租，對(duì)出租率沖擊較大，且復(fù)工延遲，人口流動(dòng)大量減少，租房需求大幅下降，導(dǎo)致房屋空置率上升，營收大幅下滑。

??樂乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意表示，2月份樂乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4,到3月份，華東市場(chǎng)恢復(fù)比較理想，華南市場(chǎng)受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復(fù)至正常月份的一半。但北京因?yàn)橛芯惩廨斎氩±陌l(fā)生，截至3月中旬還不能正常招租展業(yè)。

??羅意表示，據(jù)公司內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)3月份的財(cái)務(wù)情況要比2月份差一些，并且下行態(tài)勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到4月底。盡管各城市招租限制陸續(xù)放開，但上游產(chǎn)業(yè)恢復(fù)需要時(shí)間，長租公寓作為下游消費(fèi)服務(wù)業(yè)，恢復(fù)到正常展業(yè)水平尚需時(shí)日。

??碧桂園BIG+碧家國際社區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理陳顯剛認(rèn)為，全方位實(shí)施防疫措施導(dǎo)致長租企業(yè)運(yùn)營成本上升，不少租賃房成為空置房，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流是極大的考驗(yàn)。他預(yù)計(jì)疫后長租公寓至少需要3個(gè)月的恢復(fù)期。

??綜合來看，全國布局的規(guī)模化公寓企業(yè)，具有全國調(diào)度平衡項(xiàng)目財(cái)務(wù)壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來的營收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業(yè)，如果收入模式單一依賴租金差，背后又沒有強(qiáng)大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會(huì)面臨被淘汰的危機(jī)。

??二、長租公寓企業(yè)迎來疫情大考

??盡管新冠肺炎疫情讓長租公寓企業(yè)普遍感受從未有過的寒意，但在這次抗擊疫情中，長租公寓尤其是集中式長租公寓機(jī)構(gòu)在調(diào)動(dòng)資源、支持政府防疫管理、保護(hù)租客利益方面，體現(xiàn)了企業(yè)品牌擔(dān)當(dāng)、管理運(yùn)營與資本運(yùn)營的能力。

??保利公寓副總經(jīng)理姚志鵬表示，除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導(dǎo)等常規(guī)措施，保利公寓還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。

??旭輝領(lǐng)寓北京事業(yè)部總經(jīng)理湯若季介紹，旭輝領(lǐng)寓在做好社區(qū)防疫管理的基礎(chǔ)上，也主動(dòng)肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，為湖北籍租客、防疫醫(yī)護(hù)人員推出了租金減免措施，與大家共克時(shí)艱。

??政府的短期政策扶持、向上游房東爭(zhēng)取短期的租金支持，治標(biāo)不治本。公寓企業(yè)要積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)到正常經(jīng)營流轉(zhuǎn)的狀態(tài)，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業(yè)為推動(dòng)展業(yè)復(fù)蘇，都積極采取了對(duì)策。

??姚志鵬介紹，保利公寓在疫情期間積極進(jìn)行了線上營銷和推廣，樹立企業(yè)品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領(lǐng)寓北京地區(qū)也推出了線上看房及預(yù)訂租金優(yōu)惠，推出了短租可享零押金、7天無理由退換房政策。樂乎公寓管理層每天都要進(jìn)行會(huì)議復(fù)盤，力爭(zhēng)4月底業(yè)務(wù)全面恢復(fù)正常。

??疫情也給公寓企業(yè)發(fā)展帶來了啟示。不盲目數(shù)量擴(kuò)張，以質(zhì)量和利潤為先；練好內(nèi)功，打磨產(chǎn)品和服務(wù)，提高組織決策、運(yùn)營能力，完善長租資產(chǎn)管理能力，成為品牌公寓企業(yè)的共同選擇。

??自如資管平臺(tái)總經(jīng)理孟月表示，自如在疫情期間有5棟公寓實(shí)現(xiàn)了100%滿租、其他公寓95%——98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎(chǔ)能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶心里建立的認(rèn)知和形象、品質(zhì)對(duì)于租價(jià)的支撐以及強(qiáng)大的智能系統(tǒng)。

??三、長租公寓市場(chǎng)趨勢(shì)

??1.下半年市場(chǎng)行情看好

??盡管新冠肺炎疫情給長租公寓行業(yè)帶來了較大沖擊，但相比受影響更為嚴(yán)重的酒店、餐飲、零售等行業(yè)，長租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍然較強(qiáng)。預(yù)計(jì)隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，下半年長租公寓行業(yè)會(huì)有比較好的市場(chǎng)行情，從業(yè)者不用特別悲觀。

??首先，經(jīng)過2019年一年的跌宕盤整和挑戰(zhàn)，行業(yè)從業(yè)者更加理性，品牌商更加自律。突如其來的疫情讓公寓企業(yè)意識(shí)到要更加謹(jǐn)慎，會(huì)傾向于盤整現(xiàn)有的存量資源，不會(huì)盲目地拿房新增，并會(huì)提高資產(chǎn)合規(guī)性認(rèn)識(shí)，更注重利潤，提升精細(xì)化運(yùn)營能力。

??其次，行業(yè)供給會(huì)呈現(xiàn)階段性減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減弱。很多二房東扛過2019年的資本寒冬，本以為2020年會(huì)迎來小陽春進(jìn)行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預(yù)計(jì)會(huì)有一些二房東將房源退給房東或割肉離場(chǎng)；隨著疫后監(jiān)管的提升，一批非合規(guī)產(chǎn)品也要進(jìn)行重新改造暫時(shí)退出市場(chǎng)。同時(shí)，疫情給市場(chǎng)租金上漲帶來了不確定性，新進(jìn)入者也會(huì)保持一段時(shí)間的觀望。

??第三，宏觀政策利好租賃市場(chǎng)長期發(fā)展。中央層面，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，2019年底全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出重點(diǎn)探索把集體土地租賃房委托給專業(yè)運(yùn)營商配租的運(yùn)行機(jī)制。地方層面，多省市發(fā)布推動(dòng)和落實(shí)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策或舉措。這意味著，長租公寓作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期。

??2.行業(yè)洗牌加速，頭部效應(yīng)顯現(xiàn)

??長租公寓行業(yè)遇冷，疊加新冠肺炎疫情沖擊，長租公寓企業(yè)困境疊加，市場(chǎng)會(huì)迎來新一輪洗牌。經(jīng)過新冠疫情的洗禮，長租公寓市場(chǎng)會(huì)變得更加理性，資金和資源將愈發(fā)向頭部企業(yè)集中。未來兩三年，長租公寓市場(chǎng)并購事件會(huì)增多，具有絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)會(huì)出現(xiàn)。

??一方面，資本能更清晰甄別公寓企業(yè)的投資價(jià)值，投資會(huì)愈發(fā)理性；另一方面，單一依賴租金差及過于激進(jìn)發(fā)展的以二房東模式為主的公寓企業(yè)，將主動(dòng)或被動(dòng)離場(chǎng)。而運(yùn)營健康、風(fēng)控到位、管理得當(dāng)?shù)钠髽I(yè)將彰顯品牌價(jià)值，拉開與對(duì)手差距，市場(chǎng)份額會(huì)進(jìn)一步提升。

??業(yè)界的共識(shí)是，大浪淘沙之后，有兩類公寓企業(yè)或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的最終贏家。一類是具有極強(qiáng)O2O運(yùn)營能力的公司，一類是具有重資產(chǎn)獲取和持有能力的公司。而優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也會(huì)成為未來行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

??3.租賃社區(qū)成為升級(jí)選擇

??長租行業(yè)發(fā)展一個(gè)非常明顯的跡象是，隨著各城市租賃住房用地的供應(yīng)及集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)入市，探索大型租賃社區(qū)投資或托管運(yùn)營成為公寓企業(yè)的共同選擇。在中國房地產(chǎn)報(bào)·中房智庫近日舉辦的兩場(chǎng)長租公寓主題論壇上，參與研討的公寓企業(yè)幾乎無一例外都展開了租賃社區(qū)業(yè)務(wù)探索。

??貝客青年精品公寓早在2018年7月份就率先在行業(yè)內(nèi)開始對(duì)租賃式社區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)研究，2019年通過與國有平臺(tái)的保障房公司合作，正式運(yùn)營了第一個(gè)租賃式社區(qū)項(xiàng)目。

??旭輝領(lǐng)寓2019年4月發(fā)布了“輕重并舉，租賃升級(jí)”戰(zhàn)略，一方面拓展大型租賃社區(qū)托管業(yè)務(wù)，比如攜手張江集團(tuán)運(yùn)營上海張江柚米國際社區(qū)，以期獲得運(yùn)營管理費(fèi)+超額收益分成+社群運(yùn)營收益；另一方面，拓展重資產(chǎn)（部分持有+資管）業(yè)務(wù)，比如攜手平安不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營上海市閔行區(qū)浦錦街道綜合型租賃社區(qū)，以期獲取資產(chǎn)增值收益+并購費(fèi)+代建費(fèi)+運(yùn)營管理費(fèi)+超額收益分成。

??愿景集團(tuán)資產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理龍薇對(duì)其中風(fēng)險(xiǎn)也做出提醒，市場(chǎng)化的租賃社區(qū)是新生事物，尤其是利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地做租賃社區(qū)，目前在實(shí)踐中仍然面臨著規(guī)劃、稅負(fù)、融資方面的難點(diǎn)，仍需要不斷探索改革。

??4.運(yùn)營革新——增收探索

??因?yàn)槟梅砍杀揪痈卟幌?，“不盈利”一直是纏繞長租公寓行業(yè)健康發(fā)展的魔咒，長租公寓企業(yè)也一直在探索如何通過社群運(yùn)營來增收。疫情之下，美團(tuán)、京東等快遞公司的業(yè)務(wù)爆發(fā)，給公寓企業(yè)帶來了新的啟示。

??業(yè)界其實(shí)也已經(jīng)有較為成功的探索。據(jù)貝客青年精品公寓北京公司總經(jīng)理羅慶介紹，貝客一直在進(jìn)行主營收入（租金差）之外的增值收入探索。通過組織各種社群活動(dòng)，不僅僅帶來高達(dá)50%的續(xù)租率，老客帶新客的簽約率占比能達(dá)到30%以上。更為重要的是提升了增值收入，目前貝客北京區(qū)域有超過10%的利潤是通過社群活動(dòng)和人文關(guān)懷獲得的。

??舉例來說，在貝客門店由租客自編自導(dǎo)拍攝的網(wǎng)絡(luò)爆笑情景劇《貝客十點(diǎn)半》，帶來了多個(gè)商家的廣告收益；又如，在產(chǎn)品迭代的過程中，通過定制化家具配置，帶來了租戶的“饑餓感”消費(fèi)；再比如，鄰里中心的使用，每周、每月、每個(gè)季度都要舉辦主題活動(dòng)，帶動(dòng)了租金差以外的營業(yè)收入。

??此外，通過與第三方機(jī)構(gòu)合作，滿足租戶衣食住行方面的需求，也給貝客帶來了較大的收益，形成了從租房者到生態(tài)圈打造者的升級(jí)。

??四、房企長租公寓品牌的進(jìn)與退

??隨著土地競(jìng)自持面積、純租賃地塊和集體建設(shè)用地租賃地塊的推出，2015年以來開發(fā)商也紛紛下設(shè)長租公寓品牌，以期培育新的利潤增長點(diǎn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，已有44家大型開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)。但是，從早期的紛紛試水發(fā)展到目前，整體也呈現(xiàn)有進(jìn)有退的局面。

??姚志鵬認(rèn)為，原因在于過去兩年受調(diào)控影響房地產(chǎn)行業(yè)下行，房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，靠主業(yè)補(bǔ)貼長租公寓的發(fā)展模式遇到瓶頸。長租公寓板塊長期不盈利就不可能持續(xù)發(fā)展。

??窩趣公寓創(chuàng)始人兼CEO劉輝認(rèn)為，開發(fā)商習(xí)慣了快進(jìn)快出的房產(chǎn)銷售收益模式，而長租公寓是要賺10年甚至20年細(xì)水長流的錢，這也是部分開發(fā)商選擇壓縮或退出長租公寓業(yè)務(wù)的原因。

??劉輝認(rèn)為，開發(fā)商進(jìn)入長租公寓行業(yè)具有天然優(yōu)勢(shì)，有資金實(shí)力、政府資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、強(qiáng)信用下的融資能力。短期通過二房東包租方式切入長租公寓領(lǐng)域進(jìn)行探索，積累經(jīng)營能力、運(yùn)營能力，是沒問題的，但長期采用包租模式發(fā)展并不是明智的做法。

??劉輝建議，房地產(chǎn)系長租公寓品牌應(yīng)該通過拿租賃用地建設(shè)租賃型社區(qū)，并尋找優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營商進(jìn)行合作，來獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)和資產(chǎn)保值增值，后期通過資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)退出，這才是開發(fā)商發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)板塊的正確姿勢(shì)。

??姚志鵬同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)系長租公寓品牌不應(yīng)單打獨(dú)斗，應(yīng)和金融機(jī)構(gòu)合作，金融機(jī)構(gòu)扮演投資者角色，開發(fā)商扮演管理者角色，實(shí)現(xiàn)選址、開發(fā)、運(yùn)營、退出一條龍。金融機(jī)構(gòu)既可從資產(chǎn)增值退出獲益，也可從長租公寓系統(tǒng)平臺(tái)中進(jìn)行客戶導(dǎo)流，做多元業(yè)務(wù)延伸。開發(fā)商也可以建立資管平臺(tái)，將其作為房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)圈中的重要一環(huán)。