市場高拯坤 2020-04-14 08:58:32 來源:中房報
??在供給端低收益率和需求端高租金收入比的雙重壓力下,住房租賃行業(yè)發(fā)展正在面臨著雙重困境。
??房地產(chǎn)市場外溢效應下,住房租賃行業(yè)發(fā)展加快。2017年以來,在限購、限貸、限售、限價等系列房地產(chǎn)調(diào)控政策組合下,住房投資和投機行為受到全面壓制,房地產(chǎn)市場預期已回歸理性,住房價格也穩(wěn)中回落。
??根據(jù)住房租買選擇理論,在房地產(chǎn)價格預期下行的背景下,租賃住房需求會大幅增加。在房住不炒的基調(diào)下,住房租賃市場建設加快,租賃住房居住價值進一步凸顯,住房租賃市場已然進入了發(fā)展的黃金時代。但是在政策和需求的共振下,住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境:一是低租金收益率嚴重住房租賃市場發(fā)展;二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
??行業(yè)競爭愈發(fā)激烈,在這樣的背景之下,住房租賃行業(yè)的破局之道是什么?為此,4月13日,中國房地產(chǎn)報記者約訪了長期關注該領域,具有豐富實踐經(jīng)驗的建銀投資咨詢(天津)有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師祝梓杰,在他看來,想要解決住房租賃行業(yè)發(fā)展的兩難困境,立足點不能局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)上,必須站在更高緯度去破解行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展問題。
??雙重困境
??在房住不炒的基調(diào)下,住房租賃市場建設加快,重點一二線城市租賃住房供應比例大幅增加,住房租賃市場供需結構逐步好轉,租金也穩(wěn)中回落。
??平靜的背后危機已經(jīng)出現(xiàn)。在祝梓杰看來,隨著長效機制建設的深入推進,租賃住房居住價值進一步凸顯,住房租賃市場已經(jīng)進入了發(fā)展的黃金時代。
??但是在政策和需求的共振下,住房租賃的發(fā)展卻面臨兩難困境:一是低租金收益率嚴重住房租賃市場發(fā)展;二是高租金收入比限定房租上漲天花板。
??針對這兩方面的問題,祝梓杰做了大量的調(diào)研與分析。他選取了人口流入量較大的10個重點一二線城市,并例舉了一份租金收益率數(shù)據(jù):北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十大城市,2019年的租金收益率分別為1.7%、1.8%、1.8%、1.5%、2.7%、2.0%、2.4%、1.6%、2.0%、1.5%。
??祝梓杰分析說,租金收益率最低的是深圳和青島,這兩個城市住房如果單純用來出租的話,至少需要67年才能收回成本。即便是租金收益率最高的成都,也需要42年才能收回成本。
??他指出,較低的租金收益率已經(jīng)嚴重阻礙了住房租賃市場的發(fā)展,重點一二線城市住房租賃市場主體基本上還是以自如、我愛我家這樣的住房租賃中介機構為主,雖然大的機構相對規(guī)范,但是一些較小的中介服務機構為了獲取高額利潤,出現(xiàn)了非常多的任意哄抬租金、進行低品質(zhì)裝修導致甲醛污染等行業(yè)亂象,這極大制約了市場的健康發(fā)展。
??“要想推動住房租賃市場加快發(fā)展,必須保障租金收益率保持在一個相對合理的水平,但是這又產(chǎn)生了新的問題?!眹@著供需關系,祝梓杰有了另一個發(fā)現(xiàn),那就是高租金收入比限定了房租上漲天花板,這同樣是行業(yè)的困難之一。
??他仍然以上述10個重點一二線城市為基礎,對居民購買力進行了統(tǒng)計分析。數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、成都、南京、武漢、青島十個城市,2019年的一居室的租金收入比分別為89.5%、82.5%、53.0%、78.1%、52.5%、56.0%、54.0%、52.9%、42.9%、43.7%。
??“以北京為例,對于一個普通人來說,要想租一套一居室來生活,需要花費月收入的89.5%,即使在房價相對較低的武漢,一居室租金也占到了月收入的42.9%。”祝梓杰說,當前租金水平已處在相對較高的數(shù)值,透支了居民的生活消費空間,基本上處于上漲的天花板,若租金水平再提升的話,將對居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響。
??破局之道與嘗試
??祝梓杰分析說,從供給端來看,重點一二線城市較低租金收益率阻礙住房租賃市場發(fā)展,必須提升行業(yè)利潤率才能推動住房租賃行業(yè)長期問題發(fā)展;從需求端來看,高租金收入比決定了房租上漲天花板。
??“在供給端低收益率和需求端高房價收入比的雙重壓力下,住房租賃行業(yè)發(fā)展陷入雙重困境。未來,住房租賃行業(yè)要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展,單純依靠市場解決不了問題。”祝梓杰認為,想要破解這種局面,未來,必須從頂層設計入手。
??一方面,政策制定者應通過土地、資金、財稅、房源等方面為住房租賃市場參與者提供相應的支持,降低企業(yè)運營成本提升盈利空間,方能釋放住房租賃市場活力;
??另一方面,通過在重點一二線城市大力建設公租房等保障性住房的方式,為大量新增城鎮(zhèn)人口提供廉價租賃房源,才能從供需兩端疏解行業(yè)矛盾,推動住房租賃市場良性發(fā)展。
??祝梓杰明確的說,想要解決這些問題,立足點不能單純的局限在住房租賃行業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè),必須站在更高緯度去破解行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展問題。
??在具體的實踐上,他結合自己的工作領域表示,針對重點高租金收入比擠壓居民消費空間,及住房租賃運營成本高、盈利水平低的行業(yè)困境,建行住房租賃戰(zhàn)略或許是值得行業(yè)參考和借鑒的。
??祝梓杰介紹說,最近幾年,針對行業(yè)面臨的現(xiàn)實難題,建行做了許多努力,住房租賃戰(zhàn)略維度也一直在升級,不僅打破了住房和金融的邊界,還用‘住房租賃+金融創(chuàng)新’雙輪驅(qū)動的邏輯,整合優(yōu)勢資源,創(chuàng)新了發(fā)展路徑。
??具體來看,建行一方面通過“搭平臺—導資源—建標準”,在一定程度上擴大了租賃住房供應的規(guī)模;另一方面,建行一直在進行金融工具、金融場景和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,打通住房租賃融資渠道,降低居民租房成本,反向促進房地產(chǎn)市場理性回歸。
??祝梓杰對此感觸頗深,對行業(yè)認知的加深和嘗試,一方面有利于建行自身的高質(zhì)量發(fā)展,可以在住房租賃生態(tài)和住房金融生態(tài)等領域進行布局。另一方面,這種模式外延空間的融合,可以在一定程度上降低租戶的居住成本?!皟H僅是建行一家,從開始嘗試到現(xiàn)在,就已經(jīng)為1000多萬戶家庭提供了服務,為企業(yè)累計提供了250億元的住房租賃融資支持。這可以說是雙贏的局面,實現(xiàn)‘1+1>2’的化學反應。”
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
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