??被指樓市炒作、房?jī)r(jià)暴漲、違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市之后，4月22日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行（以下簡(jiǎn)稱“央行深圳中心支行”）公布消息稱：轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??從報(bào)送自查情況到完成初步排查，這場(chǎng)為期兩天的超高效率自查引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)深圳自查經(jīng)營(yíng)貸方式和結(jié)果擔(dān)憂。

??有觀點(diǎn)指出，這只是階段性結(jié)果并非最終結(jié)果。這也使得今后加強(qiáng)信貸管理、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督檢查尤為重要，此舉可有效應(yīng)對(duì)銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時(shí)報(bào)告的違規(guī)問題。

??圍繞著深圳樓市的爭(zhēng)議一直未曾停息，在這些樓市違規(guī)行為背后，業(yè)內(nèi)普遍將其與深圳長(zhǎng)期存在的緊張供求關(guān)系掛鉤。

??同樣是在4月22日，深圳市住建局表態(tài)稱，今年一季度深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)。同時(shí)，該局還釋放了今年將加大加快新供居住用地出讓的信號(hào)，要在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%居住用地出讓。

??在剛剛過去的一季度，雖然部分區(qū)域和項(xiàng)目市場(chǎng)較為火爆，但深圳樓市整體供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，深圳樓市有望在二季度迎來(lái)全面回暖，之前因疫情影響的“小陽(yáng)春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)，但供給不足狀態(tài)會(huì)長(zhǎng)期存在。

??火速自查

??短短兩天時(shí)間深圳就完成了經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的初步排查工作。

??4月22日，央行深圳中心支行公布消息稱：轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸情況，但規(guī)模占比很小。

??此前的4月20日，央行深圳中心支行才剛剛向轄內(nèi)銀行下發(fā)自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況的通知。這份通知對(duì)各個(gè)商業(yè)銀行報(bào)送自查情況的截止時(shí)間做出明確要求，為通知下發(fā)當(dāng)天的14點(diǎn)30分。

??除了報(bào)送時(shí)間緊急，報(bào)送內(nèi)容也非常詳盡，主要涉及三個(gè)方面：一是查找3月末銀行房抵經(jīng)營(yíng)貸余額，還要對(duì)比去年同期和去年年末數(shù)據(jù)；二是自查貸前準(zhǔn)入情況，包括名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體真實(shí)性和企業(yè)成立時(shí)間等；三是查處借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間情況、借款人新購(gòu)房產(chǎn)情況、新購(gòu)房產(chǎn)作抵押貸款情況、借款人貸后新增房產(chǎn)監(jiān)測(cè)情況等。

??站在輿論風(fēng)口的深圳排查效率之快，令人目不暇接。

??依據(jù)商業(yè)銀行截至4月20日14點(diǎn)30分報(bào)送的自查情況統(tǒng)計(jì)，央行深圳中支行于4月22日公布了初步排查情況：未發(fā)現(xiàn)剛注冊(cè)企業(yè)即申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。

??深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平認(rèn)為，深圳對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)開展全面排查不僅對(duì)資金違規(guī)流向起到提前預(yù)警的作用，還保障了信貸資金有效服務(wù)中小企業(yè)發(fā)展，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??即便如此，超高效率的自查還是引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)深圳自查經(jīng)營(yíng)貸方式和結(jié)果的擔(dān)憂。

??北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者采訪時(shí)表示：“深圳的自查情況還算比較理想，但是現(xiàn)階段排查結(jié)果只是階段性的，并非最終結(jié)果。因?yàn)?，如果存在?jīng)營(yíng)貸流入樓市，其本身往往可能會(huì)有商業(yè)銀行內(nèi)部參與，即經(jīng)營(yíng)貸流入樓市可能和商業(yè)銀行利益相關(guān)。要知道，銀行主要營(yíng)收依靠貸款，其中主要以房產(chǎn)這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做抵押經(jīng)營(yíng)貸，對(duì)銀行而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。所以，自查過程中，這些銀行上報(bào)數(shù)據(jù)是否真實(shí)客觀呢？”

??他表示，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)利用偽造經(jīng)營(yíng)合同等方式把銀行發(fā)放的貸款轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)了幾手后再想追蹤就非常困難了。這種騙貸行為在方式方法上有不少的套路和隱蔽性。

??這使得今后加強(qiáng)信貸管理，進(jìn)行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的監(jiān)督檢查顯得尤為重要，因?yàn)榇伺e可有效應(yīng)對(duì)銀行自查未能發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)但未及時(shí)報(bào)告的違規(guī)問題。

??對(duì)此，深圳銀保監(jiān)局也于4月22日表示，為防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域制定針對(duì)性地監(jiān)管措施。包括：加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審查，不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)流水不真實(shí)的空殼企業(yè)發(fā)放貸款，對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)企業(yè)成立或受讓時(shí)間較短的借款人要進(jìn)一步嚴(yán)格審查；加強(qiáng)抵押物管理，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的融資需求合理性；加強(qiáng)貸款資金用途管理，嚴(yán)禁信貸資金借道回流借款人賬戶或違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)借款人貸后房產(chǎn)新增情況監(jiān)測(cè)；加強(qiáng)貸款中介與員工行為管理，嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié)；科學(xué)設(shè)置考核指標(biāo)，嚴(yán)防構(gòu)造虛假小微企業(yè)貸款、騙取財(cái)稅優(yōu)惠補(bǔ)貼等違背政策意圖的行為。

??“落實(shí)‘房住不炒’定位，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)一直是中央調(diào)控反復(fù)重申重點(diǎn)。深圳銀保監(jiān)局此舉說(shuō)明當(dāng)前對(duì)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注?！敝兄秆芯吭悍治龇Q，后續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間各類違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域資金依然會(huì)被攔截，這種投機(jī)投資行為將會(huì)被進(jìn)一步遏制。

??經(jīng)營(yíng)貸“利誘”與現(xiàn)實(shí)擔(dān)憂

??作為紓困中小微企業(yè)或個(gè)體工商戶資金窘狀“及時(shí)雨”的經(jīng)營(yíng)貸款，原本是為了扶持中小企業(yè)的發(fā)展，甚至有時(shí)候還會(huì)有一些貼息，是一種惠民融資產(chǎn)品，也是被明令禁止流入樓市的。

??要知道，銀行貸款都有著明確用途設(shè)定，借款人必須按照用途去使用，不得挪做它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。但現(xiàn)實(shí)問題是，經(jīng)過部分中介和企業(yè)主騰挪操作后，經(jīng)營(yíng)貸款最終往往變成了違規(guī)向樓市“輸血”暗道。

??因?yàn)?，?jīng)營(yíng)貸和房貸經(jīng)常會(huì)存在利息差額，甚至貼息等情況，對(duì)購(gòu)房人而言用經(jīng)營(yíng)貸套取貸款比房貸更劃算。在這種蘊(yùn)藏利益面前，資金壓力大或者有投機(jī)心理的購(gòu)房人，在一些中介機(jī)構(gòu)甚至銀行的誘導(dǎo)下，就會(huì)利用新設(shè)公司或者購(gòu)買公司騙取經(jīng)營(yíng)貸，用于支付首付款或者先多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前過橋借貸。

??以深圳為例，今年2月29日深圳市出臺(tái)了應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目的實(shí)施辦法，明確了2月1日至4月30日期間獲得深圳轄區(qū)內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增貸款（展期視同新增）的企業(yè)或個(gè)體工商戶，可享受實(shí)際支付利息的50％，最長(zhǎng)6個(gè)月最高100萬(wàn)元貼息政策。

??新政實(shí)施之后隨即有消息傳出，該類貸款只要名下有一套紅本在手的房子以及注冊(cè)公司就可以嘗試申請(qǐng)，至于政策所要求的“必須擁有一個(gè)持股20%以上、經(jīng)營(yíng)滿兩年的公司”“購(gòu)銷合同”等條件，則可以通過中介花錢購(gòu)買。在經(jīng)過銀行隨機(jī)抽取的評(píng)估公司衡量后，一般可貸到評(píng)估價(jià)7成。

??更有甚者，投資客可以先向銀行或第三方拆借一筆資金，加上自有資金全款買房；接著利用作假方式（如購(gòu)買購(gòu)銷合同等），使得自己名下小微企業(yè)具備申請(qǐng)低息貸款資質(zhì)；再把剛買的房抵押給銀行，套出貼息后低廉經(jīng)營(yíng)性貸款；最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉，名下還多了一套房。

??“這涉及個(gè)人騙貸，但又往往不是個(gè)人單獨(dú)所為，而是一條灰色的利益產(chǎn)業(yè)鏈。例如，在這一過程中有房屋銷售人員的推介、銀行或其他金融部門的配合等等，甚至是從中獲取利益?！睂?duì)于這種違規(guī)行為會(huì)帶來(lái)什么樣的后果王玉臣表示，對(duì)于個(gè)人而言往往會(huì)面臨停貸；對(duì)于公司和金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)給予罰款，有的高達(dá)數(shù)百萬(wàn)甚至更高。但巨大利益面前現(xiàn)實(shí)就是屢禁不止，死灰不斷復(fù)燃。

??針對(duì)后續(xù)處置問題以及是否會(huì)影響中小企業(yè)正常信貸業(yè)務(wù)，深圳銀保監(jiān)局稱，“房抵經(jīng)營(yíng)貸”不會(huì)采取一刀切全部抽貸政策，但對(duì)于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。銀行要繼續(xù)按照銀保監(jiān)會(huì)要求加強(qiáng)小微企業(yè)金融服務(wù)，不要因業(yè)務(wù)規(guī)范而影響對(duì)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信貸支持。

??另?yè)?jù)深圳市中小企業(yè)服務(wù)局消息，市區(qū)兩級(jí)貸款貼息項(xiàng)目均未進(jìn)入資金發(fā)放階段，不存在貸款貼息資金進(jìn)入樓市的情形。

??樓市供給不足仍將長(zhǎng)期存在

??雖然深圳違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市局面尚可控制，但一直以來(lái)市場(chǎng)普遍認(rèn)知是騙取經(jīng)營(yíng)貸擾亂了金融業(yè)調(diào)控和管理，因?yàn)轵_貸現(xiàn)象增多很可能會(huì)影響和侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業(yè)。另一個(gè)更為尖銳的問題是，大多數(shù)騙貸就是為了投機(jī)炒房，這不僅哄抬了房?jī)r(jià)還擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??有業(yè)內(nèi)人士稱，今年商業(yè)銀行貸款額度非常充足，但外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境卻不是很好，加之近期頻繁出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，一定程度上促使購(gòu)房人違規(guī)使用貸款購(gòu)房。

??例如深圳，業(yè)界多數(shù)的觀點(diǎn)是企業(yè)主全款買房后利用抵押低息貸款來(lái)套利的情況，直接助推了近期深圳房?jī)r(jià)大漲，這使得各界對(duì)深圳樓市關(guān)注度達(dá)到了峰值。

??針對(duì)輿論關(guān)注的深圳房?jī)r(jià)上漲幅度較大、部分小區(qū)炒作房?jī)r(jià)等消息，在央行深圳中支行4月22日表態(tài)同一天，深圳市住建局也進(jìn)行了回應(yīng)，該局稱：“今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1.0%，二手房上漲2.8%，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)?！?/p>

??在這場(chǎng)通氣會(huì)上，上述負(fù)責(zé)人亦釋放了今年將加大市場(chǎng)供應(yīng)的信號(hào)。

??按照深圳市住房和建設(shè)局同日印發(fā)的關(guān)于《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》（簡(jiǎn)稱“計(jì)劃”）的通知，計(jì)劃2020年商品住房計(jì)劃安排用地125公頃，包括新供應(yīng)用地50公頃，更新整備用地75公頃。同時(shí)，計(jì)劃共計(jì)擬建設(shè)擬建設(shè)商品住房6.3萬(wàn)套、建筑面積563萬(wàn)平方米。其中新供應(yīng)用地?cái)M建設(shè)2.5萬(wàn)套、建筑面積約225萬(wàn)平方米；更新整備用地?cái)M建設(shè)3.8萬(wàn)套、建筑面積約338萬(wàn)平方米。

??計(jì)劃還安排供應(yīng)公共住房用地168.2公頃；計(jì)劃建設(shè)籌集安居工程項(xiàng)目8.1萬(wàn)套；計(jì)劃基本建成（含竣工）安居工程項(xiàng)目約2.28萬(wàn)套；計(jì)劃供應(yīng)安居工程項(xiàng)目4萬(wàn)套。

??人口基數(shù)大、密度高、增長(zhǎng)快，供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張是深圳樓市面臨的一個(gè)不爭(zhēng)事實(shí)。對(duì)此，計(jì)劃指出2020年仍需進(jìn)一步加大加快新供居住用地出讓，并在上半年實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)50%的居住用地出讓，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)供應(yīng)年內(nèi)開工，加快達(dá)到預(yù)售入市條件，以有效及時(shí)增加商品住房的供應(yīng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這份計(jì)劃還提及了2019年土地供應(yīng)情況。去年，深圳市計(jì)劃安排供應(yīng)商品住房用地103公頃、建筑面積495萬(wàn)平方米。其中新供應(yīng)用地17公頃（含深汕合作區(qū)8公頃），城市更新用地65公頃，土地整備等用地21公頃。2019年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)133.2公頃，完成年度供地任務(wù)的129%。其中完成新供應(yīng)用地43公頃；城市更新用地54公頃；通過土地整備利益統(tǒng)籌供應(yīng)用地36.2公頃。

??肖小平分析說(shuō)，深圳明確了今年住房供應(yīng)總量，可以有效化解一些購(gòu)房者認(rèn)為“住房緊缺的疑慮”，起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期作用。在加快供應(yīng)方面，深圳住建部門在4月16日就已經(jīng)發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》，旨在減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力，適當(dāng)放寬新房預(yù)售條件，盡快形成有效市場(chǎng)供應(yīng)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“深圳近年來(lái)大幅增加市場(chǎng)供應(yīng)，包括土地和住房，符合深圳市政府提出的‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’調(diào)控目標(biāo)，能夠有效緩解長(zhǎng)期緊張的供求關(guān)系，對(duì)進(jìn)一步落實(shí)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起著長(zhǎng)期積極的作用?！?/p>

??保障供應(yīng)，穩(wěn)定樓市是深圳目前必須面對(duì)的一個(gè)問題，因?yàn)樯钲跇鞘械墓┣竺茉诮衲暌患径润w現(xiàn)得更為明顯。按照中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年一季度，受春節(jié)假期及疫情蔓延的疊加影響，深圳樓市較去年四季度明顯降溫。一季度全市新房供應(yīng)28.44萬(wàn)平方米、3066套，供應(yīng)面積同比減少52.53%，二月份市場(chǎng)更是出現(xiàn)斷供。

??成交方面，一季度全市新房成交65.91萬(wàn)平方米、6397套，環(huán)比減少近四成，其中2月份受影響最為嚴(yán)重，當(dāng)月全市成交8.52萬(wàn)平方米、830套，成交面積環(huán)比減少2/3，同比減少1/3。新房成交均價(jià)則保持平穩(wěn)小幅增長(zhǎng)。二手住宅方面，一季度全市二手住宅成交17174套、146.62萬(wàn)平方米，成交套數(shù)及成交面積環(huán)比下滑明顯，同比去年同期則呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。市場(chǎng)成交在二月份陷入低谷后在三月迅速迎來(lái)反彈，成交均價(jià)則持續(xù)保持堅(jiān)挺。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著疫情得到明顯有效控制，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)好轉(zhuǎn)，深圳樓市有望在二季度迎來(lái)全面回暖，之前因疫情影響的“小陽(yáng)春”行情也將在二季度得到體現(xiàn)。

??深圳樓市的變化也引起了企業(yè)關(guān)注。不久前招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明表示，春節(jié)后深圳很受市場(chǎng)關(guān)注，目前還是持續(xù)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，深圳也出臺(tái)了一些政策，但供給不足的狀態(tài)還會(huì)長(zhǎng)期存在，相信政府會(huì)加大土地供應(yīng)，對(duì)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格管控。