??具有輝煌歷史的閩系房企，明發(fā)集團(tuán)年在業(yè)務(wù)收縮、融資成本高企和人事變動(dòng)的困擾下，成為高息舉債的房企典型。

??房企債務(wù)在疫情疊加、銷售承壓、融資受限等多個(gè)因素影響下，資金鏈愈發(fā)凸顯緊張局面。

??評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪4月21日將中國房地產(chǎn)行業(yè)的展望降為“負(fù)面”，這是自2015年6月5年以來首次下調(diào)行業(yè)展望，此前穆迪對(duì)中國房地產(chǎn)板塊展望一直為穩(wěn)定，此前下調(diào)為負(fù)面可追溯至2014年5月。

??“鑒于全球金融市場(chǎng)的不確定性，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商在2020年內(nèi)的境外債券發(fā)行將保持溫和水平，并則重于信用質(zhì)量較好的發(fā)行人?！蹦碌媳硎?。

??對(duì)于2016年4月開始停牌的明發(fā)集團(tuán)(00846.HK)而言，雖然評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在停牌之后第六天，將其評(píng)級(jí)下調(diào)至“CCC+”(如果商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)條件惡化，發(fā)債人可能會(huì)違約);因財(cái)務(wù)報(bào)告問題評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單，但明發(fā)境外發(fā)債人在繼續(xù)，明發(fā)的借債成本從11%、13%、15%攀升至目前的22%。

??“這不是正?，F(xiàn)象，像是高利貸。企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了巨大問題才會(huì)借這種錢，完全是飲鴆止渴?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉接受媒體采訪時(shí)表示。

??具有輝煌歷史的閩系房企，明發(fā)集團(tuán)年在業(yè)務(wù)收縮、融資成本高企和人事變動(dòng)的困擾下，為了“活下去”，成為高息舉債的房企代表。

??22%!刷新行業(yè)最高紀(jì)錄

??明發(fā)集團(tuán)6月1日宣布，其已在日前完成發(fā)行1.76億美元債券。該債券本金額1.76億美元，票息22%的美元債券用于償還債務(wù)。年利率22%，期限為2020年12月5日到期。

??值得注意的是，若明發(fā)集團(tuán)未能如期償還這筆債務(wù)，則該美元債的利息將會(huì)由22%+10%飆升至32%。若以最高利息計(jì)算，這可能是迄今為止亞洲債券公開市場(chǎng)里最高的融資利率。停牌四年之久，何時(shí)復(fù)牌尚未有具體的時(shí)間表，年利率22%的消息再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??2019年4月，明發(fā)集團(tuán)將全資子公司東勝公司51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，對(duì)價(jià)27.92億元，以此來緩解資金壓力。

??償債壓力的不斷惡化，高息發(fā)債、出售項(xiàng)目成了明發(fā)集團(tuán)回籠資金的不得已手段。

??中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，中國房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，5月平均融資成本更是低至6.33%;同時(shí)，從房企6月初發(fā)債情況來看，同行萬科6月1日發(fā)布的“17萬科01”債券票面利率調(diào)整為1.9%，華發(fā)集團(tuán)6月2日發(fā)行的規(guī)模10億元的超短期債券票面利率僅1.35%，保利、旭輝、廈門象嶼等房企先后發(fā)行的債券利率也處在2%至4%區(qū)間。

??即便以美元債券來看，以6月16日綠地控股所發(fā)行的5億美元定息債券來看，利率也僅為6.25%;正榮地產(chǎn)5月22日發(fā)行的2億美元2024年到期的美元債，年利率也不過8.32%。

??明發(fā)集團(tuán)在高息發(fā)債，部分房企卻在下調(diào)發(fā)債利率。2020年4月，華夏幸福將24.75億元的“18華夏01”利率由6.8%下調(diào)至5%;不久后，華夏幸福再次發(fā)布公告擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%下調(diào)至4.4%。

??2020年6月1日，萬科發(fā)布公告宣布下調(diào)公司于2017年7月18日發(fā)行的“萬科企業(yè)股份有限公司2017年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券”后兩年票面利率，預(yù)計(jì)利率將從4.5%降至1.9%。

??資金面持續(xù)惡化

??從近年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，明發(fā)集團(tuán)如“過山車”一般，2016年合約銷售額140億元，同比增長(zhǎng)約167.6%;2017年合約銷售額125億元，同比下降10.7%;在2018年，明發(fā)集團(tuán)的合同銷售額163.6億元，同比增長(zhǎng)約30.4%;但到了2019年，明發(fā)集團(tuán)錄得合同銷售額113.14億元，同比下降30.8%。

??銷售業(yè)績(jī)不穩(wěn)定的同時(shí)，明發(fā)集團(tuán)也陷入“增收不增利”的尷尬。財(cái)報(bào)顯示，2017年明發(fā)集團(tuán)收入同比增97.9%，但凈利潤同比下降12.42%;2018年收入同比增15.59%，凈利潤再度下滑16.51%;2019年才稍有好轉(zhuǎn)，收入和凈利潤同比雙向正增長(zhǎng)。

??高息發(fā)債的背后，是明發(fā)集團(tuán)對(duì)資金的渴望。截至2019年末，明發(fā)集團(tuán)總負(fù)債590.41億元，其中，流動(dòng)負(fù)債545.55億元，非流動(dòng)負(fù)債44.86億元，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比重高達(dá)92.4%。

??現(xiàn)金流方面，明發(fā)集團(tuán)2019年經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現(xiàn)金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現(xiàn)金短債比低于1這個(gè)指標(biāo)。

??內(nèi)部“造血”堪憂，外部融資渠道收窄，明發(fā)集團(tuán)的資金鏈正在接受嚴(yán)峻考驗(yàn)。

??據(jù)明發(fā)集團(tuán)2019年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，明發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售113.1億元，同比下降約30.8%;綜合收入約為126.61億元，較2018年增長(zhǎng)8.8%;年度利潤由2018年的12.891億元減少11.9%至11.359億元。

??2020年5月4日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)布2020年一季度報(bào)告，報(bào)告顯示今年1月至3月31日，集團(tuán)錄得未經(jīng)審核合同銷售約14.9億元，較2019年同期(約21.0億元)下降約29.0%。

??與此同時(shí)，明發(fā)集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備也略顯不足。截至2019年底，明發(fā)集團(tuán)應(yīng)占土地儲(chǔ)備減少4.9%至約2130萬平方米，位于一線城市的土地儲(chǔ)備僅占1.2%，位于安徽和江蘇的土地儲(chǔ)備分別高達(dá)36.8%、24.6%，土地布局亟待優(yōu)化。

??現(xiàn)金流方面，明發(fā)集團(tuán)2019年經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現(xiàn)金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現(xiàn)金短債比低于1這個(gè)指標(biāo)。

??資產(chǎn)負(fù)債方面，截至2019年末，明發(fā)集團(tuán)的總負(fù)債達(dá)到590.41億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.97%。其中，流動(dòng)負(fù)債占總債務(wù)的92.4%，合計(jì)545.55億元，僅比流動(dòng)資產(chǎn)少10.79億元。

??在流動(dòng)負(fù)債中，短期借款64.92億元，貿(mào)易及其他應(yīng)付賬款160.11億元。然而，公司賬面現(xiàn)金及等價(jià)物僅為34.88億元，同比下降33.73%，難以覆蓋短期債務(wù)。但明發(fā)集團(tuán)應(yīng)于一年內(nèi)及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元。

??停牌四年，復(fù)牌之路任重道遠(yuǎn)

??高息融資的同時(shí)，明發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人也宣告辭職。今年4月23日，明發(fā)集團(tuán)披露一則重大人事變動(dòng)——黃煥明辭任。根據(jù)公告，黃煥明辭任公司非執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼公司授權(quán)代表各職務(wù)。同時(shí)，林家禮獲調(diào)任為非執(zhí)行董事，并獲委任為董事會(huì)主席。

??對(duì)此，接近明發(fā)集團(tuán)的內(nèi)部人士曾透露:“本次人事變動(dòng)與復(fù)牌有很大關(guān)系，說明公司為了復(fù)牌下了很大決心?！睆耐Ｅ频綇?fù)牌，發(fā)生于四年前的事件顯然一直惹得市場(chǎng)的高度關(guān)注。

??公開資料顯示，明發(fā)集團(tuán)的停牌事件源于2016年3月17日，因三宗銷售交易未能提供足夠憑證，以及部分現(xiàn)金付款及首款未能解釋，公司聘請(qǐng)的前會(huì)計(jì)事務(wù)所普華永道對(duì)其2015年年報(bào)"不發(fā)表意見"，隨后4月1日明發(fā)集團(tuán)引發(fā)香港證監(jiān)會(huì)關(guān)注并責(zé)令停牌。

??對(duì)于復(fù)牌具體時(shí)間目前尚不得而知，港交所要求明發(fā)集團(tuán)對(duì)其獨(dú)立會(huì)計(jì)師提出的問題進(jìn)行調(diào)查、解決，以及發(fā)布公司重要資料、刊發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)告，才可復(fù)牌。

??實(shí)際上，港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日兩次向明發(fā)集團(tuán)發(fā)出復(fù)牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式發(fā)布修訂版的"上市新規(guī)"——即倘若企業(yè)維持停牌連續(xù)12個(gè)月，則可取消其上市地位，之后，明發(fā)集團(tuán)才開始有了新的動(dòng)作。

??2019年初，明發(fā)集團(tuán)一連發(fā)布三年財(cái)報(bào)，并在同年7月16日及2019年7月26日(復(fù)牌最后期限)，分別向港交所呈遞復(fù)牌報(bào)告及補(bǔ)充報(bào)告，旨在向復(fù)牌發(fā)起最后沖刺。今年3月20日，公司復(fù)牌有了新的進(jìn)展，聯(lián)交所表示其正在審閱復(fù)牌呈遞文件，并要求公司就達(dá)成復(fù)牌條件呈遞進(jìn)一步文件。隨后一個(gè)月后，明發(fā)集團(tuán)高管迎來更迭。

??“創(chuàng)始人退出對(duì)公司復(fù)牌會(huì)起到一定作用，但實(shí)質(zhì)性復(fù)牌仍然需要業(yè)績(jī)成果、財(cái)務(wù)狀況等達(dá)到相應(yīng)要求，尤其是在回應(yīng)2015年年報(bào)審計(jì)疑點(diǎn)和刊發(fā)所有未刊發(fā)年度財(cái)報(bào)層面對(duì)于明發(fā)將形成重大影響，因此，明發(fā)集團(tuán)如果不能全面解決現(xiàn)有問題，復(fù)牌之路依然難言順利?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)媒體表示。

??業(yè)內(nèi)人士表示，從明發(fā)集團(tuán)基本面來看，近些年發(fā)展顯然遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。行業(yè)現(xiàn)狀艱難，假若復(fù)牌，明發(fā)集團(tuán)前景依舊堪憂。