??資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作為第三方中介機(jī)構(gòu)，以獨立、客觀、公正為準(zhǔn)繩，堅決為REITs市場的價值風(fēng)險把好第一關(guān)，是防范REITs市場風(fēng)險的必要手段。

??中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委于4月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》[證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號]（以下簡稱“試點通知”），同時中國證監(jiān)會發(fā)布配套指引《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行（征求意見稿）》（以下簡稱“指引”），標(biāo)志著千呼萬喚多年的公募REITs正式啟航。

??在公募REITs出來之前，我國REITs市場主要是私募型的類REITs形式存在，截至2019年底，我國發(fā)行類REITs72單，共計發(fā)行規(guī)模1,400余億元。

??我國經(jīng)歷過去數(shù)十年快速發(fā)展，已經(jīng)積累了百萬億量級的存量基建資產(chǎn)，這些資產(chǎn)廣泛地存在于地方政府、城投公司、社會資本手中。然而長久以來，他們都缺乏一個有效的退出渠道，長期持續(xù)的投入使得其負(fù)債壓力逐年增加。

??在金融市場，則是我國不斷增長的居民財富及機(jī)構(gòu)投資者對于長期穩(wěn)健收益的金融產(chǎn)品需求?；A(chǔ)設(shè)施REITs的推出將成為盤活我國巨量存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的利器，有望促進(jìn)地方政府及相關(guān)投資人降低杠桿、增加基建資金新來源、打開基建發(fā)展新空間。

??同時也有望逐漸形成一個以萬億量級起計的大類資產(chǎn)市場，促進(jìn)我國資本市場健康發(fā)展。

??評估角度看基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引

??指引主要對明確產(chǎn)品定義與結(jié)構(gòu)、明確管理人與托管人等機(jī)構(gòu)主體的專業(yè)勝任要求、明確基金份額發(fā)售方式、規(guī)范基金投資管理與項目運營管理、強(qiáng)化監(jiān)督管理等方面做了相關(guān)規(guī)定。

??第一，明確產(chǎn)品定義于結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)設(shè)施基金，是指80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司；通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體，取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)；基金管理人積極管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上可供分配利潤，按要求分配給投資人。

??第二，明確管理人與托管人等機(jī)構(gòu)主體的專業(yè)勝任要求。基金管理人、基金托管人從事基礎(chǔ)設(shè)施基金活動應(yīng)當(dāng)發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，嚴(yán)控質(zhì)量關(guān)。

??第三，明確基金份額發(fā)售方式。借鑒境外成熟市場經(jīng)驗，采取往下詢價的方式確定份額認(rèn)購價格，公眾投資者以詢價確定的認(rèn)購價格參與基金份額認(rèn)購。

??第四，規(guī)范基金投資管理與項目運營管理。明確基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運作、關(guān)聯(lián)交易管理、收益分配、估值計價和信息披露等要求。

??第五，強(qiáng)化監(jiān)督管理。強(qiáng)化證監(jiān)會對基金管理人、托管人及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理職責(zé)，并明確滬深證券交易所、行業(yè)協(xié)會的自律管理要求。此外，指引主要從份額、權(quán)屬、運營目的、運作方式和利潤分配方面介紹了基礎(chǔ)設(shè)施REITs四大特征，并對項目提出五大要求。指引也明確基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流、收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，明確不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。對于IDC數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老、醫(yī)療、市場化運作的學(xué)校、醫(yī)院等也有機(jī)會發(fā)行REITs。

??關(guān)于資產(chǎn)評估，指引強(qiáng)調(diào)，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照法律和國家相關(guān)規(guī)定對基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)行公允估值，并定期評估。當(dāng)發(fā)生或潛在對基礎(chǔ)設(shè)施基金資產(chǎn)具有重大影響的事件時，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報告，并按照法規(guī)規(guī)定和基金合同約定，與基金托管人協(xié)商，及時調(diào)整基金估值并公告。

??其中，在申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請獨立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行評估，并出具評估報告。

??評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）評估基礎(chǔ)及所用假設(shè)的全部重要信息；（二）所采用的評估方法，及評估方法的選擇依據(jù)和合理性說明；（三）基礎(chǔ)設(shè)施項目詳細(xì)信息，包括基礎(chǔ)設(shè)施項目地址、權(quán)屬性質(zhì)、

??現(xiàn)有用途、經(jīng)營現(xiàn)狀等，每月運營收入、應(yīng)繳稅收、各項支出等收益情況及其他相關(guān)事項；（四）基礎(chǔ)設(shè)施項目的市場情況，包括供求情況、市場趨勢等；（五）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)獨立性及資產(chǎn)評估報告公允性的相關(guān)說明；（六）可能影響基礎(chǔ)設(shè)施項目評估的其他事項。

??資產(chǎn)評估重要性及存在問題

??資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作為第三方中介機(jī)構(gòu)，以獨立、客觀、公正為準(zhǔn)繩，堅決為REITs市場的價值風(fēng)險把好第一關(guān)，是防范REITs市場風(fēng)險的必要手段。其評估結(jié)果對管理人經(jīng)營決策、投資人的投資決策有著重要的價值參考，可以說資產(chǎn)評估貫穿于REITs運營的全周期：發(fā)行階段為產(chǎn)品定價提供參考，為投資者提供決策依據(jù)，同時滿足披露要求；在存續(xù)階段，每年至少需要評估一次，定期披露資產(chǎn)價值，為資產(chǎn)市場提供參考；在退出階段需要對基礎(chǔ)資產(chǎn)價值進(jìn)行評估，確保價值公允，保護(hù)投資者利益，另外在一些特殊情形下如市場巨幅波動下需要及時進(jìn)行評估，以應(yīng)對各種市場風(fēng)險等。

??涉及REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)評估，目前資產(chǎn)評估行業(yè)評估機(jī)構(gòu)主要有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)兩類評估機(jī)構(gòu)，其中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等房地產(chǎn)評估為主，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以非房地產(chǎn)為主。目前兩個評估行業(yè)分別由財政部和住建部主管，分別有各自的評估準(zhǔn)則和規(guī)范。其中中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會專門為REITs做了配套指引，早已于2015年9月發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引(試行)》，為房地產(chǎn)估價行業(yè)REITs物業(yè)評估指明了道路。雖然分屬不同行業(yè)，但評估的理論基礎(chǔ)殊途同歸，針對REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)評估，基本以收益法評估為主。

??作為REITs資產(chǎn)評估的主要方法收益法，是指對有收益或者潛在收益的資產(chǎn)，根據(jù)其未來收益求取價值的一種方法。其基礎(chǔ)理論完善并在評估界運用成熟，但是實踐過程中存在著一些棘手的問題，例如我國的不動產(chǎn)運營數(shù)據(jù)公開透明度低，導(dǎo)致數(shù)據(jù)分析難度大，未來數(shù)據(jù)預(yù)測的準(zhǔn)確性存在較大不確定性，另外折現(xiàn)率、資本化率等核心參數(shù)尚未有統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或者市場認(rèn)可的數(shù)據(jù)，以至于評估機(jī)構(gòu)確定相關(guān)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一導(dǎo)致估值結(jié)果偏差較大，失去價值公允。但隨著REITs的大規(guī)模發(fā)行，相信這方面的問題將會逐漸消失，真正實現(xiàn)評估的獨立、客觀、公證。

??試點通知的出臺，標(biāo)志著公募REITs這個萬億市場的正式啟航。作為REITs重要組成的商業(yè)地產(chǎn)和住宅，實施公募REITs的步伐未來可期，對于盤活存量商業(yè)地產(chǎn)、支持長租公寓和公租房、廉租房的發(fā)展，將會起到重要作用。作為其發(fā)行過程必要參與者之一的評估機(jī)構(gòu)，需要做好充足的準(zhǔn)備，為資本市場保駕護(hù)航。

??( 作者胡永強(qiáng)系世聯(lián)評估價值研究院研究員，陳迅系世聯(lián)評估副總經(jīng)理。)