??上海易居房地產(chǎn)研究院8月18日發(fā)布《2020年二季度10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：貨幣放水利好大于經(jīng)濟(jì)下行利空，二季度10大國際都市房?jī)r(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高。新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，但10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)卻連續(xù)兩個(gè)季度逆勢(shì)上行，主要是疫情以來，發(fā)達(dá)國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。二季度京滬房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最大。二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經(jīng)由一季度的負(fù)增長(zhǎng)回正，受疫情后貨幣政策寬松的利好，二季度京滬房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅是10大國際都市中最大的。不過中央和央行多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)不存在大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)三季度北京上海房?jī)r(jià)小幅上漲的可能性較大。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前全球疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也不容樂觀，預(yù)計(jì)下半年全球貨幣寬松趨勢(shì)不會(huì)改變，10大國際都市的房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還將小幅上漲。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是房?jī)r(jià)變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房?jī)r(jià)變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告。本報(bào)告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展開分析。

       一、10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)

??本報(bào)告共選取了10個(gè)代表性的國際都市，對(duì)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計(jì)算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房?jī)r(jià)指數(shù)為國家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價(jià)格受限價(jià)政策影響有一定的失真，而二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)受政策影響較?。涣硗庠撝笖?shù)與真實(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)也開始了上行趨勢(shì)。10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢(shì)較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢(shì)有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年二季度，10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)為150.1，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲1.9%，與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲68.4%。新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，但10大國際都市房?jī)r(jià)指數(shù)卻連續(xù)兩個(gè)季度逆勢(shì)上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣放水，流動(dòng)性泛濫所致。

數(shù)據(jù)來源：各國統(tǒng)計(jì)部門、易居研究院

       二、10大國際都市房?jī)r(jià)增幅排名

??1、北京環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，與2020年一季度相比，10大國際都市中，二季度房?jī)r(jià)上漲的城市有8個(gè)，另有2個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為北京、上海和香港。其中，北京以3.6%的環(huán)比漲幅位列第一。二季度中國是全世界主要國家中疫情控制最好的，GDP已經(jīng)由一季度的負(fù)增長(zhǎng)回正，受疫情后貨幣政策寬松的利好，二季度北京上海和香港的房?jī)r(jià)漲幅排名前列。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、首爾和東京，其中多倫多和首爾房?jī)r(jià)環(huán)比持平，東京則小幅上漲。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，但二季度10大國際都市中沒有一個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，說明在全球超低利率和流動(dòng)性過剩的影響下，大城市的房產(chǎn)仍是較受歡迎的資產(chǎn)。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年二季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和倫敦，同比漲幅分別為3.7%、3.5%和3.5%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房?jī)r(jià)同比漲幅最大，主要是貨幣政策持續(xù)寬松，2019年7月，美聯(lián)儲(chǔ)時(shí)隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續(xù)兩次下調(diào)利率至0%-0.25%的歷史低位，流動(dòng)性增加導(dǎo)致美國股票房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，其中香港和多倫多房?jī)r(jià)同比小幅下跌，新加坡房?jī)r(jià)小幅上漲。其中，香港以1.9%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。2019年下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等諸多因素的影響，以及今年年初以來的新冠肺炎疫情影響，香港經(jīng)濟(jì)已連續(xù)4個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。 2019年三季度至2020年一季度，香港房?jī)r(jià)也連續(xù)3個(gè)季度下跌，二季度受利率下降等利好影響，香港房?jī)r(jià)上漲，同比跌幅仍是10大都市中最大的。

??3、2020年二季度與2007年四季度相比中國三城的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑

??2020年二季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房?jī)r(jià)漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為228%、97%和88%，遠(yuǎn)高于其他國際都市。這三個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅較大，主要是因?yàn)檫^去十多年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)中高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。紐約的房?jī)r(jià)漲幅排名墊底，雖然近幾年樓市復(fù)蘇，但是次貸危機(jī)對(duì)紐約樓市形成重創(chuàng)，直到2018年四季度房?jī)r(jià)才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房?jī)r(jià)漲幅則達(dá)27%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人口吸引力較強(qiáng)，以及以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達(dá)。

       三、10大國際都市房?jī)r(jià)走勢(shì)

??1、紐約和洛杉磯：環(huán)比均小幅上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)一路下行，2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲(chǔ)歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運(yùn)行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢(shì)延續(xù)至今。

??2020年3月，為應(yīng)對(duì)疫情影響導(dǎo)致的資本市場(chǎng)大幅震蕩，美聯(lián)儲(chǔ)緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價(jià)格上漲。雖然新冠肺炎疫情對(duì)美國經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)，今年第二季度美國GDP按年率計(jì)算下滑32.9%，創(chuàng)上世紀(jì)40年代以來最大降幅，但紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)二季度依然小幅上漲，說明貨幣寬松對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的利好要大于經(jīng)濟(jì)下行對(duì)房?jī)r(jià)的利空。目前美國多地陸續(xù)爆發(fā)第二波疫情，美國的疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也不容樂觀，在此情況下下半年美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)仍會(huì)維持零利率政策，三季度紐約和洛杉磯房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍將小幅上漲。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2020年二季度房?jī)r(jià)指數(shù)的波動(dòng)幅度（最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的差值），紐約為45，洛杉磯為135.5，表明從長(zhǎng)期來看，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關(guān)系。

??2、倫敦：環(huán)比連續(xù)5個(gè)季度小幅上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機(jī)爆發(fā)前后，倫敦房?jī)r(jià)從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，英國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，倫敦房?jī)r(jià)觸底反彈，從2009年開始進(jìn)入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢(shì)。自2017年四季度開始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房?jī)r(jià)連跌2個(gè)季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個(gè)季度下跌。2019年二季度后，脫歐態(tài)勢(shì)逐漸明朗，倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲。

??新冠疫情發(fā)生后，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，雖然二季度英國GDP下降了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的20.4%，但寬松的貨幣政策使得倫敦房?jī)r(jià)依然小幅上漲。7月6日，英國宣布將房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)從現(xiàn)在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅。這項(xiàng)政策預(yù)計(jì)短期內(nèi)將刺激英國的購房需求，疊加寬松的貨幣政策，預(yù)計(jì)三季度倫敦房?jī)r(jià)還將上漲。

??3、東京：小幅震蕩上漲

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房?jī)r(jià)指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房?jī)r(jià)指數(shù)跌至80.2，然后房?jī)r(jià)指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點(diǎn)，此后兩個(gè)季度東京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年以來繼續(xù)震蕩上行并創(chuàng)金融危機(jī)以來新高。盡管日本全國人口負(fù)增長(zhǎng)，但人口持續(xù)向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，購房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場(chǎng)需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運(yùn)會(huì)，許多國內(nèi)外投資者看好奧運(yùn)會(huì)后東京公寓價(jià)格會(huì)上漲，投資需求旺盛也是近幾年東京房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。受疫情影響，東京奧運(yùn)會(huì)已延期至2021年。

??日本內(nèi)閣府公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度日本GDP按年率計(jì)算同比下滑27.8%，創(chuàng)下日本二戰(zhàn)以后的最大降幅，并已連續(xù)3個(gè)季度呈負(fù)增長(zhǎng)，但在全球流動(dòng)性泛濫的情況下，二季度東京房?jī)r(jià)微幅上漲。預(yù)計(jì)三季度東京房?jī)r(jià)也將繼續(xù)在目前位置小幅震蕩。

??近10年來，東京房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為103.2，最低點(diǎn)為80.2，波動(dòng)幅度相對(duì)其他國際大都市較小，因此東京房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因?yàn)榻?jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對(duì)于投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：小幅震蕩上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房?jī)r(jià)指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房?jī)r(jià)指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個(gè)季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)2個(gè)季度小幅下跌。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，韓國央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，三季度以來首爾房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)3個(gè)季度小幅上漲。

??2020年3月，韓國央行緊急下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.75%的歷史最低水平，以對(duì)抗公共衛(wèi)生事件帶來的經(jīng)濟(jì)影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也可能令資金流入本來已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。7月10日，韓國政府決定一律上調(diào)針對(duì)多套房持有者征收的房屋購置稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅稅率，嚴(yán)防房產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)三季度首爾房?jī)r(jià)或?qū)⑿》碌?/p>

??近十年來，首爾房?jī)r(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為108.9，最低點(diǎn)為85.3，波動(dòng)幅度僅為23.6，總體來看首爾房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：持續(xù)小幅回升

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個(gè)別時(shí)點(diǎn)的微調(diào)外，多倫多房?jī)r(jià)指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房?jī)r(jià)此前維持了近10年的上漲態(tài)勢(shì)，通過房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到房?jī)r(jià)的不合理，于2017年4月出臺(tái)了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機(jī)稅將有效抑制海外投機(jī)需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房?jī)r(jià)上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個(gè)季度后，2018年一季度，多倫多的房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度連續(xù)7個(gè)季度下跌，四季度以來持續(xù)小幅回升。

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格是利好。加拿大統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示多倫多二季度房?jī)r(jià)與一季度持平，多倫多地區(qū)地產(chǎn)局TRREB發(fā)布的月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，6月房屋銷售有明顯的好轉(zhuǎn)，比5月銷售增長(zhǎng)89%，不過同比仍下降1.4%，7月份房屋銷售量則同比上漲29.5%，創(chuàng)了該月最高紀(jì)錄。隨著房屋銷售的持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)三季度多倫多房?jī)r(jià)將小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房?jī)r(jià)保持了小幅上漲之后，受金融危機(jī)影響開始大幅下跌，跌勢(shì)一直到2009年二季度。之后新加坡房?jī)r(jià)開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房?jī)r(jià)上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，跌勢(shì)一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控措施才有所松動(dòng)，2017年三季度開始，新加坡房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴(kuò)大。為抑制房?jī)r(jià)，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個(gè)百分點(diǎn)，并收緊貸款限額，隨后三個(gè)季度高位盤整，上漲勢(shì)頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房?jī)r(jià)連續(xù)小幅上漲。

??2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟(jì)影響，新加坡房?jī)r(jià)小幅下跌，二季度在全球流動(dòng)性泛濫的影響下，新加坡房?jī)r(jià)小幅上漲。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)季度，新加坡房?jī)r(jià)仍會(huì)在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：連續(xù)3個(gè)季度小幅下跌后小幅上漲 

??回顧歷史數(shù)據(jù)，十多年來香港房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間，呈波段式上漲的走勢(shì)。十年來香港房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高主要有4個(gè)因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進(jìn)入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。經(jīng)過持續(xù)多年的上漲，香港樓市明顯有泡沫，2016年以來香港政府多次出臺(tái)調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對(duì)有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進(jìn)一步出臺(tái)對(duì)一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。2018年三季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個(gè)季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經(jīng)濟(jì)已連續(xù)4個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)，2019年三季度至2020年一季度，香港房?jī)r(jià)也連續(xù)3個(gè)季度下跌。

??2020年3月，繼美聯(lián)儲(chǔ)降息后，香港兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.86%，二季度香港房?jī)r(jià)小幅上漲。隨著香港國安法的制定和實(shí)施，香港局勢(shì)將持續(xù)好轉(zhuǎn)并恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于香港經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，也有利于香港房?jī)r(jià)的回升。在寬松的貨幣環(huán)境下，預(yù)計(jì)下半年香港房?jī)r(jià)還將小幅上漲。

??8、北京和上海: 二季度房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房?jī)r(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時(shí)間要長(zhǎng)于下跌的時(shí)間。房?jī)r(jià)的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，京滬人口大量流入，居民因?yàn)橥顿Y渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2020年一季度，由于調(diào)控趨嚴(yán)，北京和上海的房?jī)r(jià)均被遏制住了快速上漲的勢(shì)頭，進(jìn)入調(diào)整期。北京的房?jī)r(jià)指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房?jī)r(jià)指數(shù)在205點(diǎn)左右盤整了6個(gè)季度，2018年緩慢下跌，2019年一季度以來小幅震蕩上漲。

??2020年二季度，北京和上海的房?jī)r(jià)漲幅均有所擴(kuò)大，上海房?jī)r(jià)還創(chuàng)出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房?jī)r(jià)已經(jīng)橫盤三年，調(diào)整比較充分。央行年內(nèi)已3次降準(zhǔn)，M2創(chuàng)2017年二季度以來的三年多新高，M1創(chuàng)兩年多新高，貨幣放水利好資產(chǎn)價(jià)格，年內(nèi)房貸利率也持續(xù)小幅下行，對(duì)刺激居民購房有一定作用。不過中央和央行多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)不存在大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)三季度北京上海房?jī)r(jià)小幅上漲的可能性較大。

       四、10大國際都市房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)。國際貨幣基金組織（IMF）6月24日發(fā)布最新《世界經(jīng)濟(jì)展望》，預(yù)計(jì)2020年全球GDP將收縮4.9%，相比今年4月份的預(yù)測(cè)又下調(diào)了1.9%。IMF同時(shí)將2021年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期下調(diào)，由之前預(yù)測(cè)的5.8%下修至5.4%。IMF表示，新型冠狀病毒疫情對(duì)2020年上半年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的負(fù)面影響比預(yù)期的更為嚴(yán)重，預(yù)計(jì)復(fù)蘇將比之前預(yù)測(cè)的更為緩慢。預(yù)計(jì)以下國家將出現(xiàn)同步的深度衰退：美國(-8.0%)、日本(-5.8%)、英國(-10.2%)、德國(-7.8%)、法國(-12.5%)、意大利和西班牙(-12.8%)。

??貨幣政策方面，美聯(lián)儲(chǔ)3月兩度緊急降息，總計(jì)下調(diào)利率150個(gè)基點(diǎn)至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。歐洲央行也史無前例大放水，在開始史上首次放寬幾乎所有限制大規(guī)模購債后，歐洲央行又宣布在公共衛(wèi)生事件期間大幅放寬對(duì)換取銀行貸款的抵押品的要求，連希臘發(fā)行的垃圾級(jí)債券都可以接受。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，在6月宣布了1000億英鎊的額外擴(kuò)張計(jì)劃。日本央行維持-0.1%的利率，開啟無限量QE，繼續(xù)加強(qiáng)貨幣刺激，以期應(yīng)對(duì)疫情對(duì)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。3月和5月，韓國央行連續(xù)兩次降息至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準(zhǔn)利率雖未下調(diào)，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個(gè)和20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR分別下降5個(gè)和10個(gè)基點(diǎn)，流動(dòng)性充裕。

??從以往經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。雖然就目前全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍十分嚴(yán)峻。但疫情以來，發(fā)達(dá)國家紛紛開啟無限量QE，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。目前全球疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也不容樂觀，預(yù)計(jì)下半年全球貨幣寬松趨勢(shì)不會(huì)改變，10大國際都市的房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)還將小幅上漲。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕