??受疫情影響，全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)及外貿(mào)產(chǎn)業(yè)都受到重創(chuàng)，中小民營企業(yè)更是生存艱難，但在疫情期間，一線城市豪宅市場屢屢吸引市場的眼球，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價格“10 萬+”的豪宅項目頻頻“日光”，后有上?！案缓纻儭痹谂抨牉閾屜日J(rèn)籌而大打出手，北京兩個“10萬＋”項目同日開盤成交金額各自突破20億。

??今年以來，豪宅熱度不減。8月，上海湯臣一品又有最新成交，成交均價20.67萬/平方米，套均8331萬元，一線城市的豪宅真有這么火嗎？

??若把總價兩千萬以上的商品住宅定義為“豪宅”，四大一線城市成交保持整體熱度的情況下又出現(xiàn)一定的分化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1-8月一線城市整體豪宅市場走高，其中，深圳開場表現(xiàn)搶眼，中期熱度有所回落；北京5月后崛起，至8月同比走勢大幅領(lǐng)先。

??深圳豪宅市場波動最大

??2020年，在新冠疫情的影響下，房地產(chǎn)市場先抑后揚(yáng)，各地市場演繹著不同的曲線。

??在四大一線城市中，深圳率先回暖，一季度商品住宅成交已回歸去年同期水平，并且熱度持續(xù)上升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳2月總價2000萬以上的新建商品住宅成交面積同比增幅甚至達(dá)到400%。

??3月7日，深圳年后首個豪宅項目招商太子灣·灣璽推出70套總價2000萬-5000萬的精裝商務(wù)公寓房源，僅用8個小時，全部銷售一空。隨后加推項目只用了8秒就售罄。

??4月20日，深圳市場監(jiān)管從嚴(yán)，央行內(nèi)部發(fā)文，重點(diǎn)徹查“房抵經(jīng)營貸”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況，此后深圳市場受多次調(diào)控影響，整體相對疲軟。以2000萬元以上豪宅成交來看，4月成交同比下跌64.2%，5月市場繼續(xù)爆冷，成交量同比下跌超90%，市場逐漸理性之后，正常的剛性需求帶動下，6月恢復(fù)成交，同比增加135%。

??總體來看，四大一線城市中，深圳豪宅市場在疫情初期受影響最小，受政策影響，波動性比較大。其他三個城市受影響明顯，2月-4月成交量同比跌幅普遍都在60%-70%，4月之后廣州與上海逐漸反彈，在5月都達(dá)到同比漲幅最高點(diǎn)后開始慢慢回落。而從第三季度開始，北京逐漸發(fā)力，同比走勢一躍成為一線城市中的第一位。

??表：2020年1-8月一線城市

??總價2000萬以上新建商品住宅成交面積同比走勢（單位：%）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??北京豪宅成交量創(chuàng)新高

??今年，北京與其他三大一線城市不同，在全國疫情穩(wěn)定之后曾出現(xiàn)過反復(fù)，因此從整體市場復(fù)蘇情況來看相對平穩(wěn)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年8月北京市新建商品住宅成交面積72.08萬平方米，環(huán)比上漲10.94%，同比上漲46.95%；成交金額358.225億元，環(huán)比上漲11.27%，同比上漲57.51%。走出疫情陰影后的北京房地產(chǎn)市場銷售熱度也得到了進(jìn)一步提升。

??表：近一年北京新建商品住宅量價走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??其中高端改善的豪宅市場明顯回暖更快。

??從北京不同總價段的新建商品住宅成交同比走勢來看，北京一季度受疫情影響，房地產(chǎn)銷售幾乎停滯，豪宅市場進(jìn)入冰凍期，成交面積同比跌幅達(dá)到72.51%，成交金額同比跌幅達(dá)到75.59%。

??進(jìn)入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強(qiáng)勢反彈，成交面積從今年6月開始就已經(jīng)同比轉(zhuǎn)正，成交金額則從7月開始同比轉(zhuǎn)正，8月份量價同比增幅都在350%以上，而總價在兩千萬以內(nèi)的新建商品住宅量價同比在8月份才剛剛轉(zhuǎn)正。

??表：2020年1月-8月北京各總價段

??新建商品住宅成交同比走勢（單位：%）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??具體來看，北京今年單價10萬元以上的新建商品住宅成交套數(shù)為222套，單價最貴的項目依然是去年的冠軍萬柳書院，成交均價為191633元/平方米，相比去年的成交均價低了3000元。

??表：2020年以來北京新建商品住宅

??成交均價項目TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??北京豪宅的爆發(fā)表面上看，是這次疫情帶來的置業(yè)邏輯的改變。

??北京主打豪宅產(chǎn)品銷售的中介店長李輝告訴我們，疫情后豪宅購房需求的釋放，在于人們的置業(yè)邏輯有了全新的變化，客戶開始更加關(guān)注安全性、私密性，居住觀念發(fā)生改變，并趨向于購買低密度的房子。后疫情時代，經(jīng)過與“家”的長時間相處，人們才恍然發(fā)現(xiàn)對于居住空間的真正需求，都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。

??另外，疫情背景下，全球經(jīng)濟(jì)體實施了寬松的信貸政策，境外投資受限，客戶將投資眼光傾向于國內(nèi)，產(chǎn)品保值性成為了重點(diǎn)關(guān)注，房產(chǎn)除了居住價值外還附有升值價值，購置高端住宅也成為了重要的財富保值增值方式。

??另一位豪宅的置業(yè)顧問羅梅對此則表示，高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性，不僅能實現(xiàn)居住品質(zhì)和生活方式的提升改善，還可利用杠桿投資，在全球量化寬松預(yù)期下，抵抗通脹；未來需要資金時，利用房屋抵押，作為風(fēng)險準(zhǔn)備資金，還可解決變現(xiàn)問題。

??03

??集中供應(yīng)導(dǎo)致成交激增

??除了疫情帶來置業(yè)邏輯的改變推動了對豪宅的需求外，北京豪宅市場供給端的變動也是銷售火爆的重要原因。

??數(shù)據(jù)顯示，北京銷售均價一千萬以上的中高端市場，從7月起進(jìn)入集中供應(yīng)期。2020年5-8月，累計推出1444套房源，其中8月占比過半數(shù)，為58.1%，共839套。7月開盤項目雖多，但總套數(shù)卻只有233套。

??表：2020年5月以來北京銷售均價千萬元以上

??新建商品住宅供應(yīng)情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??供應(yīng)量最高的為北京金茂府二期及中海甲叁號院，值得注意的是，在供應(yīng)井噴的預(yù)期下，北京豪宅市場的風(fēng)向開始有所轉(zhuǎn)變，市場已進(jìn)入到“高周轉(zhuǎn)”通道。

??在這其中，北京金茂府二期為今年1月拿下的居住用地，樓面價已達(dá)7萬元，在豪宅產(chǎn)品開發(fā)速度周期不斷加快的趨勢下，7月中旬，金茂府就開始舉行線上發(fā)布會、開放售樓處。

??8月14日，北京金茂府開盤，創(chuàng)造了首日成交20億元的成績。同一天，去年7月拿地的另一個豪宅項目中海甲叁號院也開盤，當(dāng)日去化率接近70%。

??供應(yīng)的大幅增加，也是造成8月北京豪宅市場成交面積和金額同比漲幅都超過200%的原因之一。

??04

??不限價地塊將改變北京市場預(yù)期

??過去三年，北京以“限競房”為主的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也讓市場呈現(xiàn)“剛需盤紅海、高品質(zhì)高端改善盤難求”的局面。

??據(jù)統(tǒng)計，過去三年北京一共有212宗地塊供應(yīng)（包括部分流標(biāo)），其中限競房供應(yīng)了113宗，合計住宅部分面積是1008萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。

??今年，不限價地塊的供應(yīng)成為了北京土地市場的“主旋律”，這將直接影響半年以后新入市項目的價格與市場預(yù)期。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市出讓31宗住宅用地，不限價地塊占比74%，限競房用地僅6宗。土地供應(yīng)面積增加，成交樓面價也同比出現(xiàn)上漲，北京上半年地價同比漲幅高達(dá)48%。

??2020年下半年，北京土拍火熱開局，7月14日成交3宗地塊，攬金65億元。隨后，7月22日，北京再度成功出讓兩宗地塊，一日攬金超77億元。

??8月3日，北京年內(nèi)成交總價最高的地塊出現(xiàn)在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，中海地產(chǎn)以79.2億元總價競得河西區(qū)地塊，溢價率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價為40380元/平方米。

??目前，北京最新成功出讓的5宗住宅地塊，分別位于石景山、平谷、順義，均為不限價土地。

??表：北京最新出讓宅地匯總

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??我們認(rèn)為，北京不限價住宅地塊出讓短期內(nèi)仍將持續(xù)，從趨勢上看，若北京入市的項目中不限價地塊成為市場供應(yīng)主流后，中高端項目的供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)井噴。

??受供應(yīng)的影響，未來北京豪宅市場成交規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)走高。