恒大7折賣房后續(xù):“金九銀十”河南房企抱團抵制降價

市場劉偉 2020-09-23 09:32:56 來源:中房報

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???“其實,這些話房企自己關(guān)起門來說說還可以,傳出來影響就不好了?!?月21日,鄭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一位人士稱。

??該人士所稱的,是9月17日,包括建業(yè)集團董事長胡葆森、正商集團董事長張敬國等河南房企在內(nèi)的30多位掌門人在鄭州開了場閉門會議。眾房企在會上達成一致,認為當前情勢下,不會選擇降價銷售,他們認為,降價促銷對于整個行業(yè)發(fā)展,弊大于利。

??9月7日,恒大曾宣布自當日起,恒大全國樓盤全線7折,持續(xù)時間為一個月。作為行業(yè)龍頭企業(yè),降價銷售已經(jīng)成為恒大在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”沖刺銷售額的重要手段。

??而此次河南眾房企“反其道而行之”的言論讓外界頗為不解。更有業(yè)內(nèi)人士直指,聯(lián)合抵制降價有違市場發(fā)展規(guī)律,單個企業(yè)也有權(quán)利根據(jù)市場情況調(diào)整價格。

??河南房企抱團“穩(wěn)房價”

??這場閉門會將河南房企“大佬”們的“心思”顯露無疑。

??對于不降價銷售的原因,會議的主辦方河南省房地產(chǎn)業(yè)商會發(fā)文稱,第一,會使得已購房者的資產(chǎn)縮水,可能導(dǎo)致部分人出現(xiàn)過激的維權(quán)行為,不利于社會穩(wěn)定;第二,房價大起大落,對金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)都將造成巨大影響,一損俱損;第三,可能會造成一大批房企倒閉,缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來,一旦倒閉,會導(dǎo)致爛尾樓不斷增加;資金鏈斷裂可能致使債務(wù)危機爆發(fā);第四,消費者普遍存在買漲不買跌心理,即使降價,房企也難達到預(yù)期目標。

??中國民營經(jīng)濟研究會理事、著名財經(jīng)評論員譚浩俊認為,房企們給出的“不打折銷售”理由顯然是與當前形勢不符的。他表示,此次參會的絕大部分房企資金實力并不強,一旦房價下跌,利潤進一步壓縮,加上這些房企很難在銀行或非金融機構(gòu)獲得貸款,這部分房企會面臨很大的資金鏈斷裂的風險,因此這番言論的出發(fā)點是基于這些房企對自身命運的擔憂。

??作為河南省的頭部房企,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù), 2019年建業(yè)地產(chǎn)累計銷售1017.5億元,正商實業(yè)累計銷售510.6億元,兩家房企銷售額占河南全省銷售額的16.9%。

??目前,建業(yè)、正商于河南省的在售項目超過280個。建業(yè)集團董事長胡葆森、正商集團董事長張敬國在會上均表示,不帶頭降價。

??今年8月13日,有市場消息稱,監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長,設(shè)置“三道紅線”。分別為,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%、凈負債率大于 100%、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

??以此次參會的建業(yè)集團為例,建業(yè)地產(chǎn)的剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為86.1%,超過了“紅線”要求的70%,降負債已成為建業(yè)地產(chǎn)的當務(wù)之急。但建業(yè)地產(chǎn)另兩項指標保持較好,其中,凈負債率為73.9%,現(xiàn)金短債比為1.74。

??從市場環(huán)境來看,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,河南省多地的房價今年以來出現(xiàn)上漲。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年8月份,河南新建商品住宅銷售價格環(huán)比看,鄭州、洛陽、平頂山分別漲0.6%、漲0.3%、漲0.3%。

??而鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年7月份,鄭州市商品住宅(指新房,下同)銷售17274套,銷售面積201.14萬平方米,銷售均價12100元/平方米。

??在此之前的1月份,鄭州市商品住宅銷售11622套,銷售面積130.44萬平方米,銷售均價11050元/平方米。兩相對比,7月份房價相較1月份,每平方米漲了1050元。

??二手房價格也有小幅上漲。數(shù)據(jù)顯示,7月份,鄭州市二手住宅共成交7056套,成交面積70.27萬平方米,成交均價10610元/平方米。

??今年1月份,鄭州市二手住宅共成交4969套,成交面積48.49萬平方米,成交均價10536元/平方米。7月份的二手住宅,較1月份每平方米上漲74元。

??鄭州房價面臨下行壓力

??盡管河南鄭州等地今年房價環(huán)比出現(xiàn)上漲,但價格背后仍潛藏市場下行的因素。

??一位TOP20房企城市營銷副總經(jīng)理表示,河南房企開閉門會表示“不降價銷售”也側(cè)面反映出,當前形勢下,房價正面臨下行壓力。他表示,總體來看,包括房企的庫存高企、經(jīng)濟發(fā)展支撐乏力、疫情二次暴發(fā)的可能性以及國際形勢的不穩(wěn)定性等,都成為影響房價下行的因素。

??仍以河南鄭州市為例,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),鄭州今年7月份商品住宅整體供應(yīng)量144萬平方米,成交量97萬平方米,且從3月份至7月份,市場持續(xù)供大于求。庫存量從去年9月份至今,節(jié)節(jié)攀升。

??七月份市場淡季,鄭州開盤推貨量環(huán)比跌61%,去化量環(huán)比跌67%,去化率環(huán)比跌16%,其中市區(qū)推出量環(huán)比跌73%,去化量環(huán)比跌77%。

??從2017年開始,鄭州開盤的去化率一直下探,近五個月開盤平均去化率,都未達到50%。

??鄭州新房市場這一年持續(xù)供大于求,購房者的心態(tài)已經(jīng)開始發(fā)生變化,各項目開盤去化成績,也在一路下滑。

??不只是在河南鄭州地區(qū),“現(xiàn)在各地方普遍都很難受”,上述副總經(jīng)理稱。

??今年8月份,眾多上市房企公布了上半年業(yè)績,有一多半企業(yè)業(yè)績完成率不達標。在銷售承壓的情況下,通過調(diào)整價格提高銷售量,是各大房企下半年采取的重要手段之一。

??實際上,在此之前,恒大就已經(jīng)開始了“搶收”。9月7日,恒大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會,在會上宣布自9月7日起至10月8日,恒大全國樓盤全線7折,并透露“金九銀十”兩個月,單月銷售額要沖刺1000億元。

??有業(yè)內(nèi)人士表示,不管今年市場行情好不好,“金九銀十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季,期間各大房企都在搶客戶,降價銷售有利于企業(yè)回款,幫助企業(yè)盤活現(xiàn)金流。

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