??疫情之下，各城市間的分化差距正在拉大。最新數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市中，除了廣州新房均價(jià)低于3萬元/平米以外，其他三大一線城市新建商品住宅均價(jià)均突破5萬元/平方米，熱點(diǎn)二三線城市也由于房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)熱度高溫不下紛紛迎來樓市調(diào)控政策。

??另一邊，仍然有不少“收縮型城市”以“白菜價(jià)”房?jī)r(jià)頻頻沖上熱搜榜，典型如黑龍江鶴崗、遼寧鐵嶺以及山東乳山。在房?jī)r(jià)動(dòng)輒上萬的時(shí)代下，“白菜價(jià)”房?jī)r(jià)顯得格外吸睛。

??目前房?jī)r(jià)偏低的城市多集中于收縮型城市當(dāng)中，我國(guó)曾分三批確定了69個(gè)資源枯竭型城市（縣、區(qū)），排除部分市轄區(qū)之后，47個(gè)資源枯竭型城市中一手房平均單價(jià)為5113元/平方米，其中，最高單價(jià)為8092元/平方米，最低單價(jià)僅為2736元/平方米。

??此前，我們?cè){(diào)查了典型收縮型城市樓市情況，對(duì)于今年市場(chǎng)情況如何，我們通過深度采訪進(jìn)一步探究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀，并通過典型城市梳理房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”城市的共性特征，對(duì)于此類城市而言，如何去庫(kù)存、高效的盤活存量、促進(jìn)住房供給的多樣化分層，已是當(dāng)務(wù)之急。

??黑龍江鶴崗：3萬元買房，降價(jià)8000元賣出

??在鶴崗成為“網(wǎng)紅”城市之前，當(dāng)?shù)刭?gòu)房客戶集中在本地，改善型消費(fèi)占主流，也有年輕人買來做婚房。

??去年4月，貼吧上一個(gè)“鶴崗買套房只需1.9萬”的帖子迅速將這座東北小城推向風(fēng)口浪尖。極低的房?jī)r(jià)吸引不少投資客，包括來自湖北的小伙許康，他于2019年11月份在鶴崗花了3萬塊買了一套47平方的房子。這意味著，用一線城市一平米的資金在這里可以買到兩套一室一廳的房子。

??前不久，據(jù)媒體報(bào)道，許康于今年以2.2萬元將房子賣出，此事再次引發(fā)公眾對(duì)于這座東北小城的關(guān)注。

??去年4、5月份，來自全國(guó)各地的投資客紛紛涌入，之后鶴崗二手房房?jī)r(jià)一直保持著小幅上漲趨勢(shì)，2019年11月均價(jià)為1904元/平方米，2020年3月均價(jià)為2375元/平方米，最新數(shù)據(jù)顯示，2020年8月鶴崗二手房均價(jià)已達(dá)到3100元/平方米。

??當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年至2018年間，鶴崗商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)下降趨勢(shì)，2014年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)均價(jià)最高，為3487元/平方米，2016年跌至2792元/平方米，之后便處于疲軟狀態(tài)。 

??2008年開始，鶴崗市相繼啟動(dòng)了煤礦棚戶區(qū)、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，導(dǎo)致這些低價(jià)“萬元房”并不是通常意義上的商品房，而是棚改房，屬于住房供給中的保障品，性質(zhì)與一般商品房有明顯區(qū)別，取得產(chǎn)權(quán)證明的流程也更為繁瑣。

??人口流失導(dǎo)致購(gòu)房需求嚴(yán)重壓縮。數(shù)據(jù)顯示，從2010年開始，鶴崗出現(xiàn)連續(xù)7年人口下滑，2017年，鶴崗人口已經(jīng)下降至100.9萬人。戶籍人口的不斷下降，首先意味著購(gòu)買力不斷下降。

??資源收縮之后，鶴崗GDP結(jié)構(gòu)也難有大突破。

??2017年GDP總量282.9億元，人均GDP為27658元，僅為黑龍江全省人均GDP的65%。其中，鶴崗市第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)合計(jì)占比常年在60%以上，作為依賴于煤炭產(chǎn)業(yè)的城市，轉(zhuǎn)型發(fā)展仍舊是困難重重。

??遼寧鐵嶺：一套學(xué)區(qū)房售價(jià)僅3.8萬元

??同樣是東北城市，遼寧鐵嶺一套學(xué)區(qū)房掛牌總價(jià)僅3.8萬元，單價(jià)僅1000元/平方米左右。刷新了對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的認(rèn)知。

??經(jīng)過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“白菜價(jià)”學(xué)區(qū)房并非孤例，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問推薦了一套“鐵嶺五中”對(duì)面的二手房，80平米總價(jià)只要7.2萬元。要知道，在北上深，學(xué)區(qū)房基本上都在10萬元/平方米以上，反差過于強(qiáng)烈。

??在我國(guó)數(shù)百個(gè)地級(jí)市中，鐵嶺雖是一個(gè)中小城市，但并不“墊底”。數(shù)據(jù)顯示，2019年鐵嶺GDP總量640億元，總?cè)丝谶_(dá)289萬人?！鞍撞藘r(jià)”學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)除了樓層、坡頂?shù)纫蛩刂?，最主要原因還是鐵嶺是人口流出的代表城市之一。

??如同東北大多數(shù)城市一樣，鐵嶺面臨著嚴(yán)重的人口流失，2010年鐵嶺的人口就開始不斷向外流出，2010年~2018年鐵嶺的戶籍人口數(shù)量減少了13.5萬。近幾年鐵嶺的戶籍人口下降趨勢(shì)更加顯著，戶籍人口總量早已跌到300萬以下，是典型的人口凈流出城市。

??同時(shí)，鐵嶺還面臨著老齡化突出的社會(huì)問題，老齡人口的比例也在不斷提高。2015年鐵嶺參加城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)44.7萬人，到2019年翻倍增加至93.98萬人。

??長(zhǎng)期收縮的人口總量也使得當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求明顯減少，商品房成交量斷崖式下跌，根據(jù)官方最新公布數(shù)據(jù)，2018年鐵嶺的商品房成交量已經(jīng)不足100萬平方米。加之潛在購(gòu)房需求持續(xù)衰竭，樓市成交規(guī)模大概率持續(xù)低位運(yùn)行，“白菜價(jià)”的學(xué)區(qū)房也似乎不是一件怪事。

??遼寧省阜新也和鐵嶺有著類似的情況，人口持續(xù)流出，導(dǎo)致樓市疲軟，當(dāng)?shù)匾渤霈F(xiàn)許多低于5萬元的學(xué)區(qū)房。

??山東乳山：十年間海景房虧損達(dá)50%

??近期，因低房?jī)r(jià)上熱搜的地方是山東威海的縣級(jí)市乳山，這是一個(gè)典型的旅游城市。

??與常見旅游城市高房?jī)r(jià)不同的是，一位購(gòu)房者曾在2009年以20萬元的價(jià)格購(gòu)置了一套36平的海景房，十年后的2019年卻以13萬的價(jià)格售出。10年間房?jī)r(jià)虧本約35%，如果算上利息和成本估計(jì)虧損能達(dá)到50%。

??這一狀況在當(dāng)?shù)匾廊辉诔掷m(xù)。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，乳山二手房?jī)r(jià)近乎“腰斬”，只有新房?jī)r(jià)格的一半左右。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問介紹，樓層高一些的房子，價(jià)格甚至還不如10年前。

??根據(jù)乳山統(tǒng)計(jì)年鑒，2007年至2010年是乳山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展巔峰。2007年，乳山全年共完成房地產(chǎn)投資35億元，比上年增長(zhǎng)116.05%，銷售面積119.25萬平方米。至2010年間一直保持高位運(yùn)行，2010年乳山房地產(chǎn)完成投資33.1億元，銷售面積達(dá)128萬平方米。

??2011年之后，《乳山年鑒》不再透露年度房地產(chǎn)銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當(dāng)年還叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開發(fā)建設(shè)，越來越多的房子積壓，乳山海景房產(chǎn)業(yè)逐漸開始變得不景氣。

??“當(dāng)?shù)鼐用癫⒉毁?gòu)置海景房，一般都是外地看房團(tuán)來買，但他們購(gòu)房的目的是投資賺錢而非自住。正因如此海景房才逐漸過剩，另外周邊的配套設(shè)施并不完善，最終導(dǎo)致誰也不愿買房和接盤。”上述置業(yè)顧問告訴我們。

??乳山作為縣級(jí)市，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求有限，且近年人口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，尤其在外地看房團(tuán)撤出的影響下，近年來投資客紛紛低價(jià)拋售離場(chǎng)，乳山市場(chǎng)背后囤房、炒房的身影也開始落幕。

??實(shí)際上，一套房總價(jià)10萬元的城市在全國(guó)不在少數(shù)，乳山情況較為特殊，而鶴崗和鐵嶺代表著大部分收縮型城市的命運(yùn)。

??這些房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”的地級(jí)市主要分布在黑龍江、遼寧、寧夏、新疆、甘肅、陜西等地區(qū)，其中包括黑龍江鶴崗、雙鴨山、雞西、七臺(tái)河、佳木斯、大興安嶺，寧夏石嘴山，新疆博州，陜西銅川，遼寧阜新、鐵嶺等。2020年，全國(guó)商品房平均售價(jià)9600元/平方米，47個(gè)典型資源枯竭型城市平均房?jī)r(jià)僅5113元/平方米，而鶴崗、雙鴨山、石嘴山這些城市，房?jī)r(jià)甚至低于平均值。 

??房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”的城市均呈現(xiàn)出典型的特征，即資源枯竭導(dǎo)致人口凈流出加大，長(zhǎng)期收縮的人口總量也使得當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求明顯減少，購(gòu)買力不斷下降，商品房成交量往往呈現(xiàn)出斷崖式下跌的趨勢(shì)。

??后續(xù)對(duì)于此類城市，應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè)，必要時(shí)候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購(gòu)房條件。同時(shí)，在短期難以逆轉(zhuǎn)的情況下，如何去庫(kù)存、高效的盤活存量、促進(jìn)住房供給的多樣化分層、建造具有商品房屬性和價(jià)值的品質(zhì)房源，成為首要解決的問題。