市場(chǎng) 2020-10-16 15:42:01 來(lái)源:中國(guó)建設(shè)報(bào)
??“金九銀十”,住宅市場(chǎng)較為活躍,但作為樓市的重要組成部分,寫(xiě)字樓市場(chǎng)因其目標(biāo)客戶(hù)的獨(dú)特性,呈現(xiàn)出了不一樣的交易節(jié)奏。目前,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求開(kāi)始回暖,但是依然存在供需失衡壓力。值得注意的是,在疫情防控常態(tài)化趨勢(shì)下,寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求端出現(xiàn)了新的變化。此外,在設(shè)立自貿(mào)區(qū)等政策紅利的刺激下,資本市場(chǎng)仍然看好核心城市寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期價(jià)值。
??需求持續(xù)回暖 空置率壓力依然存在
??近期,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求開(kāi)始增加。高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示,第三季度,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量約4.2萬(wàn)平方米,除去自用面積后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約1.6萬(wàn)平方米,市場(chǎng)凈吸納量在今年首次轉(zhuǎn)正。
??一季度,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量-8.1萬(wàn)平方米。二季度3萬(wàn)平方米左右,但是,除去自用和預(yù)租面積后,二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量約為-1.4萬(wàn)平方米。
??“整體市場(chǎng)需求持續(xù)回暖,但需求復(fù)蘇力度依然比較弱?!备吡?guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示,截至今年第三季度,供需失衡依然是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的核心問(wèn)題。
??數(shù)據(jù)顯示,第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約12萬(wàn)平方米,新項(xiàng)目分別位于燕莎地區(qū)和北京CBD。目前,北京寫(xiě)字樓總存量1842.6萬(wàn)平方米,其中,超甲級(jí)寫(xiě)字樓188.5萬(wàn)平方米,甲級(jí)寫(xiě)字樓802.8萬(wàn)平方米,乙級(jí)寫(xiě)字樓851.3萬(wàn)平方米。第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為17.5%,環(huán)比上漲約1%;乙級(jí)寫(xiě)字樓空置率約14.9%,環(huán)比上漲1.4%。
??“供大于求是近年來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)?!备吡?guó)際華北區(qū)研究部董事陸明說(shuō),根據(jù)北京市場(chǎng)商辦類(lèi)土地的供應(yīng)節(jié)奏、入市節(jié)奏等規(guī)律,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率會(huì)有所上升。
??據(jù)估計(jì),第四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)接近50萬(wàn)平方米,2021年新增供應(yīng)接近140萬(wàn)平方米,除去自用面積,凈增量約110萬(wàn)平方米。陸明認(rèn)為,在未來(lái)的15個(gè)月,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有近200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量,預(yù)計(jì)空置率將在2021年觸及最高點(diǎn),接近25%的水平。但是,供應(yīng)高峰過(guò)后,供應(yīng)面積將會(huì)被逐步消化,空置率也會(huì)隨之走低,回歸正常水平。
??新形勢(shì)帶來(lái)新變化 靈活辦公成為趨勢(shì)
??“最近一年新入市的項(xiàng)目品質(zhì)普遍較高,但是由于受供應(yīng)量、疫情防控等因素影響,空置率有所上升,租金有所降低,此時(shí)是租戶(hù)選擇入手的好時(shí)機(jī)。”高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元,乙級(jí)寫(xiě)字樓租金下降1.9%到每月每平方米241元。隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的下降,市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些希望改善辦公環(huán)境的租戶(hù)開(kāi)始從乙級(jí)寫(xiě)字樓搬到甲級(jí)寫(xiě)字樓的現(xiàn)象。
??此外,新形勢(shì)下北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些其他方面的變化。高力國(guó)際通過(guò)對(duì)北京近百家企業(yè)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn),在未來(lái)租賃需求方面,62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積,40%的企業(yè)降低了未來(lái)辦公租賃預(yù)算。由此可見(jiàn),現(xiàn)在企業(yè)在租賃選擇上更加謹(jǐn)慎,維持現(xiàn)狀是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。
??不同性質(zhì)的企業(yè)租賃需求和預(yù)算的變化各有不同。86%被調(diào)研的國(guó)企選擇維持面積,有半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)維持預(yù)算。62%被調(diào)研的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算,38%的外資企業(yè)預(yù)計(jì)縮減面積。民企擴(kuò)租意愿相對(duì)較強(qiáng),計(jì)劃擴(kuò)租的比例為26%。這些擴(kuò)租意愿較強(qiáng)的民企大部分集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè),包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營(yíng)銷(xiāo)等。
??“遠(yuǎn)程辦公軟件成為辦公新趨勢(shì),企業(yè)普遍認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公技術(shù)會(huì)在一定程度上降低企業(yè)對(duì)辦公面積需求?!备吡?guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒說(shuō),在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),遠(yuǎn)程辦公軟件的使用率在各性質(zhì)企業(yè)與各行業(yè)中并沒(méi)有顯著差異,企業(yè)對(duì)于遠(yuǎn)程辦公軟件的使用效果也較為滿意,46%的被調(diào)研企業(yè)認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公軟件會(huì)減少辦公租賃需求。此外,當(dāng)前企業(yè)對(duì)于靈活辦公空間改造的認(rèn)知度并不高,對(duì)于靈活辦公空間改造的意愿不強(qiáng),有計(jì)劃改造的僅占33%。相較于國(guó)企和民企,外資企業(yè)進(jìn)行靈活辦公空間改造嘗試的意愿更強(qiáng)。
??閆寒認(rèn)為,在靈活辦公空間的改造與設(shè)計(jì)理念中,企業(yè)在同等租賃面積的前提下,可以選擇放棄一些固定工位的安排,增加共享和溝通的辦公空間,從而打通員工間的物理阻隔。在空間設(shè)計(jì)中,企業(yè)還可以融入人臉識(shí)別、遠(yuǎn)程辦公軟件等具有科技屬性的設(shè)計(jì),為員工打造個(gè)性化、功能化、社交化、綠色化和智能化的新型辦公空間。進(jìn)行靈活辦公空間的改造不僅可以縮減辦公成本、提升辦公空間的利用率,還可以提升員工的工作效率與創(chuàng)造力,使得企業(yè)可以吸引或留住人才,最終實(shí)現(xiàn)人才與企業(yè)雙贏,形成良性循環(huán)。
??資本依然看好 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)
??雖然空置率有所上升,但是資本市場(chǎng)對(duì)于北京寫(xiě)字樓還是情有獨(dú)鐘。“我們最近非常忙,頻繁與希望來(lái)北京考察寫(xiě)字樓項(xiàng)目的投資人開(kāi)會(huì)?!标懨髡f(shuō),資本市場(chǎng)還是比較看好北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的,雖然目前寫(xiě)字樓的租金有所降低,但是,等到供應(yīng)高峰過(guò)后,北京寫(xiě)字樓的租金、空置率都會(huì)企穩(wěn)向好,其投資價(jià)值將會(huì)凸顯。
??其實(shí),近幾年外資機(jī)構(gòu)也紛紛看好北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。比如,去年10月,歐洲壽險(xiǎn)安聯(lián)合營(yíng)公司收購(gòu)北京融新科技中心85%的權(quán)益。陸明認(rèn)為,國(guó)際資本機(jī)構(gòu)是在全球范圍內(nèi)進(jìn)行資本配置。一方面,他們有這方面需求;另一方面,他們也看好中國(guó)的市場(chǎng)。
??資本看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng),一方面因?yàn)楸本┦侵袊?guó)的核心城市,另一方面因?yàn)榻鼇?lái)不斷放出的政策利好。例如,北京即將成為中國(guó)第19個(gè)自貿(mào)區(qū)。不同于其他自貿(mào)區(qū)以貨物流通貿(mào)易為主,北京要設(shè)立的是以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開(kāi)放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主要特征的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。
??嚴(yán)區(qū)海說(shuō),新政將會(huì)是未來(lái)幾年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要變量,將會(huì)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。新政將對(duì)北京的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面再升級(jí),自貿(mào)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域?qū)?huì)成為北京服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開(kāi)放的橋頭堡。
??從行政區(qū)位和寫(xiě)字樓市場(chǎng)地理位置來(lái)看,朝陽(yáng)區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū),CBD早就成為了北京對(duì)外開(kāi)放的名片;海淀區(qū)是北京的創(chuàng)新中心,包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)以及獨(dú)角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。
??北京這次走到改革前沿,不僅是自身發(fā)展的需要,也是中國(guó)構(gòu)建國(guó)內(nèi)循環(huán)為主、國(guó)內(nèi)國(guó)際互促雙循環(huán)新格局的重要嘗試。
??(本版文字由王建業(yè)提供)
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土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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