??“金九銀十”，住宅市場(chǎng)較為活躍，但作為樓市的重要組成部分，寫(xiě)字樓市場(chǎng)因其目標(biāo)客戶(hù)的獨(dú)特性，呈現(xiàn)出了不一樣的交易節(jié)奏。目前，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求開(kāi)始回暖，但是依然存在供需失衡壓力。值得注意的是，在疫情防控常態(tài)化趨勢(shì)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求端出現(xiàn)了新的變化。此外，在設(shè)立自貿(mào)區(qū)等政策紅利的刺激下，資本市場(chǎng)仍然看好核心城市寫(xiě)字樓的長(zhǎng)期價(jià)值。

??需求持續(xù)回暖 空置率壓力依然存在

??近期，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求開(kāi)始增加。高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量約4.2萬(wàn)平方米，除去自用面積后的實(shí)際市場(chǎng)凈吸納量約1.6萬(wàn)平方米，市場(chǎng)凈吸納量在今年首次轉(zhuǎn)正。

??一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量-8.1萬(wàn)平方米。二季度3萬(wàn)平方米左右，但是，除去自用和預(yù)租面積后，二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的凈吸納量約為-1.4萬(wàn)平方米。

??“整體市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，但需求復(fù)蘇力度依然比較弱?！备吡?guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，截至今年第三季度，供需失衡依然是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的核心問(wèn)題。

??數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約12萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目分別位于燕莎地區(qū)和北京CBD。目前，北京寫(xiě)字樓總存量1842.6萬(wàn)平方米，其中，超甲級(jí)寫(xiě)字樓188.5萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓802.8萬(wàn)平方米，乙級(jí)寫(xiě)字樓851.3萬(wàn)平方米。第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為17.5%，環(huán)比上漲約1%；乙級(jí)寫(xiě)字樓空置率約14.9%，環(huán)比上漲1.4%。

??“供大于求是近年來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)?！备吡?guó)際華北區(qū)研究部董事陸明說(shuō)，根據(jù)北京市場(chǎng)商辦類(lèi)土地的供應(yīng)節(jié)奏、入市節(jié)奏等規(guī)律，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率會(huì)有所上升。

??據(jù)估計(jì)，第四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)接近50萬(wàn)平方米，2021年新增供應(yīng)接近140萬(wàn)平方米，除去自用面積，凈增量約110萬(wàn)平方米。陸明認(rèn)為，在未來(lái)的15個(gè)月，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有近200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率將在2021年觸及最高點(diǎn)，接近25%的水平。但是，供應(yīng)高峰過(guò)后，供應(yīng)面積將會(huì)被逐步消化，空置率也會(huì)隨之走低，回歸正常水平。

??新形勢(shì)帶來(lái)新變化 靈活辦公成為趨勢(shì)

??“最近一年新入市的項(xiàng)目品質(zhì)普遍較高，但是由于受供應(yīng)量、疫情防控等因素影響，空置率有所上升，租金有所降低，此時(shí)是租戶(hù)選擇入手的好時(shí)機(jī)。”高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金第三季度下降2.6%至每月每平方米357元，乙級(jí)寫(xiě)字樓租金下降1.9%到每月每平方米241元。隨著甲級(jí)寫(xiě)字樓租金的下降，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些希望改善辦公環(huán)境的租戶(hù)開(kāi)始從乙級(jí)寫(xiě)字樓搬到甲級(jí)寫(xiě)字樓的現(xiàn)象。

??此外，新形勢(shì)下北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些其他方面的變化。高力國(guó)際通過(guò)對(duì)北京近百家企業(yè)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在未來(lái)租賃需求方面，62%的企業(yè)選擇了維持現(xiàn)有面積，40%的企業(yè)降低了未來(lái)辦公租賃預(yù)算。由此可見(jiàn)，現(xiàn)在企業(yè)在租賃選擇上更加謹(jǐn)慎，維持現(xiàn)狀是當(dāng)前企業(yè)辦公租賃需求的主旋律。

??不同性質(zhì)的企業(yè)租賃需求和預(yù)算的變化各有不同。86%被調(diào)研的國(guó)企選擇維持面積，有半數(shù)企業(yè)預(yù)計(jì)維持預(yù)算。62%被調(diào)研的外資企業(yè)選擇降低租賃預(yù)算，38%的外資企業(yè)預(yù)計(jì)縮減面積。民企擴(kuò)租意愿相對(duì)較強(qiáng)，計(jì)劃擴(kuò)租的比例為26%。這些擴(kuò)租意愿較強(qiáng)的民企大部分集中在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營(yíng)銷(xiāo)等。

??“遠(yuǎn)程辦公軟件成為辦公新趨勢(shì)，企業(yè)普遍認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公技術(shù)會(huì)在一定程度上降低企業(yè)對(duì)辦公面積需求?！备吡?guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒說(shuō)，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)程辦公軟件的使用率在各性質(zhì)企業(yè)與各行業(yè)中并沒(méi)有顯著差異，企業(yè)對(duì)于遠(yuǎn)程辦公軟件的使用效果也較為滿意，46%的被調(diào)研企業(yè)認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公軟件會(huì)減少辦公租賃需求。此外，當(dāng)前企業(yè)對(duì)于靈活辦公空間改造的認(rèn)知度并不高，對(duì)于靈活辦公空間改造的意愿不強(qiáng)，有計(jì)劃改造的僅占33%。相較于國(guó)企和民企，外資企業(yè)進(jìn)行靈活辦公空間改造嘗試的意愿更強(qiáng)。

??閆寒認(rèn)為，在靈活辦公空間的改造與設(shè)計(jì)理念中，企業(yè)在同等租賃面積的前提下，可以選擇放棄一些固定工位的安排，增加共享和溝通的辦公空間，從而打通員工間的物理阻隔。在空間設(shè)計(jì)中，企業(yè)還可以融入人臉識(shí)別、遠(yuǎn)程辦公軟件等具有科技屬性的設(shè)計(jì)，為員工打造個(gè)性化、功能化、社交化、綠色化和智能化的新型辦公空間。進(jìn)行靈活辦公空間的改造不僅可以縮減辦公成本、提升辦公空間的利用率，還可以提升員工的工作效率與創(chuàng)造力，使得企業(yè)可以吸引或留住人才，最終實(shí)現(xiàn)人才與企業(yè)雙贏，形成良性循環(huán)。

??資本依然看好 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)

??雖然空置率有所上升，但是資本市場(chǎng)對(duì)于北京寫(xiě)字樓還是情有獨(dú)鐘。“我們最近非常忙，頻繁與希望來(lái)北京考察寫(xiě)字樓項(xiàng)目的投資人開(kāi)會(huì)?！标懨髡f(shuō)，資本市場(chǎng)還是比較看好北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的，雖然目前寫(xiě)字樓的租金有所降低，但是，等到供應(yīng)高峰過(guò)后，北京寫(xiě)字樓的租金、空置率都會(huì)企穩(wěn)向好，其投資價(jià)值將會(huì)凸顯。

??其實(shí)，近幾年外資機(jī)構(gòu)也紛紛看好北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。比如，去年10月，歐洲壽險(xiǎn)安聯(lián)合營(yíng)公司收購(gòu)北京融新科技中心85%的權(quán)益。陸明認(rèn)為，國(guó)際資本機(jī)構(gòu)是在全球范圍內(nèi)進(jìn)行資本配置。一方面，他們有這方面需求；另一方面，他們也看好中國(guó)的市場(chǎng)。

??資本看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，一方面因?yàn)楸本┦侵袊?guó)的核心城市，另一方面因?yàn)榻鼇?lái)不斷放出的政策利好。例如，北京即將成為中國(guó)第19個(gè)自貿(mào)區(qū)。不同于其他自貿(mào)區(qū)以貨物流通貿(mào)易為主，北京要設(shè)立的是以科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開(kāi)放、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為主要特征的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

??嚴(yán)區(qū)海說(shuō)，新政將會(huì)是未來(lái)幾年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要變量，將會(huì)為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。新政將對(duì)北京的現(xiàn)有服務(wù)業(yè)進(jìn)行一次全面再升級(jí)，自貿(mào)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的區(qū)域?qū)?huì)成為北京服務(wù)業(yè)改革和對(duì)外開(kāi)放的橋頭堡。

??從行政區(qū)位和寫(xiě)字樓市場(chǎng)地理位置來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)一直是服務(wù)業(yè)的大區(qū)，CBD早就成為了北京對(duì)外開(kāi)放的名片；海淀區(qū)是北京的創(chuàng)新中心，包含了高科技企業(yè)聚集的中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)以及獨(dú)角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域。

??北京這次走到改革前沿，不僅是自身發(fā)展的需要，也是中國(guó)構(gòu)建國(guó)內(nèi)循環(huán)為主、國(guó)內(nèi)國(guó)際互促雙循環(huán)新格局的重要嘗試。

??（本版文字由王建業(yè)提供）