樓市“金九銀十”:市場符合預(yù)期 分化愈發(fā)明顯

市場周麗 王建業(yè) 2020-10-16 16:39:28 來源:中國建設(shè)報

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??“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季,目前“金九”已經(jīng)結(jié)束,其成色到底如何?研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在商品住宅新增供應(yīng)面積大幅增長的助推下,成交面積實現(xiàn)了一定幅度的增長,但是漲幅并不高。房企通過花樣營銷帶來不俗銷售業(yè)績的同時,內(nèi)部分化依然顯著。此外,9月土地供應(yīng)量環(huán)比增長明顯,成交量小幅回升,土地溢價率回落至歷史低位。多個研究機構(gòu)認為,“銀十”業(yè)績值得期待。

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??新房成交超去年同期

??城市間分化明顯

??進入9月,樓市傳統(tǒng)的銷售旺季開啟,房企開始加大推盤力度,吸引更多的購房者。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,9月30個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積3716萬平方米,環(huán)比增長37%,同比基本持平。雖然樓市供應(yīng)穩(wěn)步恢復(fù),但是不同能級城市呈現(xiàn)出顯著分化行情。一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積同比、環(huán)比均實現(xiàn)大幅增長,二三線城市卻呈現(xiàn)環(huán)比增長同比下降的局面。

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積為478萬平方米,同比增長40%、環(huán)比增長76%。其中,廣州放量最為明顯,單月供應(yīng)量達到了206萬平方米,同比、環(huán)比分別增長57%、133%,創(chuàng)年內(nèi)新高;上海商品住宅新增供應(yīng)面積同比、環(huán)比分別實現(xiàn)19%、2%的正增長;深圳因8月供應(yīng)大增,9月迎來階段性回調(diào),環(huán)比降幅7%,但同比增長37%,依然維持增勢,顯著好于去年同期;北京整體供應(yīng)量自7月以來穩(wěn)步恢復(fù),逐月攀升,9月達到了67萬平方米,環(huán)比增幅達25%,但是同比下降18%。

??二三線城市新增供應(yīng)面積3238萬平方米,同比下降4%,環(huán)比上升33%。但是,不同城市間存在顯著分化,一方面,東南沿海城市整體供應(yīng)維持在高位,杭州、蘇州、南京、合肥、廈門、福州等城市同比、環(huán)比均實現(xiàn)增長。另一方面,部分城市迎來階段性回調(diào),重慶、天津、佛山、昆明、鄭州、常州等城市9月同比、環(huán)比均下降,供應(yīng)呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢??硕鹧芯恐行恼J為,房企的推盤熱情與城市成交熱度密切相關(guān),部分成交活躍的核心二三線城市未來供應(yīng)量仍會顯著增長,市場相對羸弱的三四線城市,供應(yīng)量將會穩(wěn)步回落。

??在新增供應(yīng)面積大幅增長的助推下,成交面積也實現(xiàn)了一定幅度的增長,但是漲幅并不高。數(shù)據(jù)顯示,9月30個重點城市整體成交面積為2855萬平方米,同比增長8%,但環(huán)比微跌4%??硕鹧芯恐行恼J為,這主要因為7月、8月樓市淡季不淡,需求持續(xù)釋放,導(dǎo)致9月成交增長略顯乏力。同樣,各城市成交情況呈現(xiàn)分化特點,一線城市成交量相比其他能級城市表現(xiàn)更好。

??一線城市累計成交面積為391萬平方米,同比、環(huán)比分別增長61%、18%,廣州、上海和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。其中,廣州成交面積為152萬平方米,同比增長75%、環(huán)比增長35%;上海成交面積為110萬平方米,同比增長41%、環(huán)比增長12%;深圳成交面積為60萬平方米,同比增長67%、環(huán)比增長22%;北京成交面積為69萬平方米,同比增長62%、環(huán)比下降4%。在供應(yīng)連續(xù)兩個月放量的作用下,上海成交持續(xù)提升,中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。在深圳、東莞政策調(diào)控加碼后,部分購房需求外溢至周邊地區(qū),致使廣州市場熱度持續(xù)攀升,成交再創(chuàng)近年來單月新高。深圳新房市場持續(xù)升溫,“網(wǎng)紅”盤因一、二手價格倒掛,再次出現(xiàn)搶購潮,在一定程度上刺激市場人氣。

??二三線城市累計成交面積為2465萬平方米,同比增長3%,但環(huán)比下降7%。武漢、重慶等整體成交依舊處于二線城市前列,9月成交量均超150萬平方米。但不同城市成交表現(xiàn)有所不同,佛山、長春、鄭州、合肥等城市成交熱度延續(xù),同比、環(huán)比齊增;武漢、西安、南寧、南京、無錫等城市成交熱度穩(wěn)步回落,市場表現(xiàn)不及預(yù)期??硕鹧芯恐行恼J為,前期出臺政策的杭州、成都、常州、東莞等城市9月成交環(huán)比皆有回落,可見政策加碼對市場預(yù)期產(chǎn)生了影響。預(yù)判10月,整體成交持穩(wěn),規(guī)模有望高位維持,介于熱點城市均存在不同程度的調(diào)控加碼,同比漲幅或?qū)⑹照?/p>

??一方面,供應(yīng)量大幅增長;另一方面,成交量增長幅度不及預(yù)期,這導(dǎo)致不少城市庫存面積有所上升,去化率降低。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,30個重點城市中6成以上城市庫存面積環(huán)比上升,南京、南寧、武漢等庫存環(huán)比增幅達10%。同比來看,7成以上城市庫存仍處上升通道,武漢、???、鄭州等增幅達50%。

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??房企加快推貨節(jié)奏

??花樣營銷助推業(yè)績增長

??為了在樓市“金九”取得優(yōu)秀的業(yè)績,各大房企紛紛使出營銷大招。

??9月初,中國恒大董事會主席許家印召開營銷大會,從9月3日起推出全國樓盤大優(yōu)惠,包括全國619盤7折特大優(yōu)惠、每日每盤10套一口價、2000元網(wǎng)上定房抵2萬元,中國恒大計劃在9月、10月兩個月合計銷售2000億元。除了傳統(tǒng)的折扣營銷,近來興起的造節(jié)營銷也備受房企青睞。比如,萬科上海區(qū)域推出“十全九美購房節(jié)”,只需9.9元購買“久久券”,購房立減9999元(稅前)。此外還送出四重福利——隨心出行禮、精美到訪禮、錦鯉直播禮、光明合作禮。華潤置地則推出“中秋國慶購房節(jié)”活動,覆蓋全國70多個城市200多個項目,包括特價房源、公寓等產(chǎn)品折上折、三重節(jié)日到訪禮等優(yōu)惠活動。

??此外,與渠道聯(lián)合營銷也是房企必備選項。比如,9月17日,碧桂園廣清區(qū)域攜手阿里“天貓好房”推出“碧淘好房節(jié)”直播活動,設(shè)置3大專場,一次性推出超90套灣區(qū)優(yōu)質(zhì)特惠房源,覆蓋廣州、惠州兩地8個項目。當(dāng)日超3萬人參與直播活動,24小時內(nèi)成交2.47億元。貝殼找房推出“全民新房節(jié)”活動,聯(lián)合萬科、融創(chuàng)、綠地、保利等全國數(shù)十個品牌開發(fā)商推出6.6折特價房、0元秒殺、大牌特惠等多項促銷,覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、沈陽等60多個城市上千個新房樓盤,購房者可以享受到特價房源、購房立減、買房津貼等多種優(yōu)惠。

??花樣營銷給部分房企帶來不俗的銷售業(yè)績。比如,9月中國恒大連同其附屬公司實現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元,較上月增長約73.8%,較去年同期增長約31.9%,刷新了其單月合約銷售金額的歷史紀錄。碧桂園9月共實現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約646.3億元,相較于2019年9月同比增加25.3%,歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約759萬平方米,較2019年9月同比增加31.67%。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,9月,TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元,單月業(yè)績同比增長29%。從企業(yè)表現(xiàn)來看,在40家典型上市房企中,32家企業(yè)單月業(yè)績同比增長,31家企業(yè)累計業(yè)績同比增長。雖然頭部房企銷售總額較大,但是從銷售額增速來看,中小房企銷售額增速更快。

??對于9月銷售金額,部分房企歡喜的同時,多家房企多了幾分憂愁。海通證券表示,從9月單月銷售金額增速來看,陽光城跌幅最大,同比下跌26.8%;華夏幸福跌幅第二,同比下跌25.5%;新城控股跌幅第三,同比下跌12.7%;榮盛發(fā)展、中國金茂跌幅在1%~6%之間。

??中達證券認為,頭部房企銷售金額在房企的積極營銷之下實現(xiàn)了大幅增長,行業(yè)銷售在傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)依舊亮眼。當(dāng)前行業(yè)政策維持穩(wěn)定,地方的調(diào)控政策亦將引導(dǎo)部分過熱市場更趨理性。在較為穩(wěn)定的政策基調(diào)和更為健康的市場環(huán)境下,全年行業(yè)銷售有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長。

??億翰智庫表示,總體來看,9月房企的銷售業(yè)績較為理想,典型房企銷售目標完成率達70%。由于疫情對上半年銷售渠道的沖擊,房企更多地將貨值安排在下半年推出,而9月和10月則更是房企沖擊全年業(yè)績目標的重中之重。在追求規(guī)模的訴求下,房企將繼續(xù)加快推貨節(jié)奏,房企銷售的“銀十”值得期待。

??土地供應(yīng)增加

??拿地積極性減弱

??9月土地供應(yīng)量環(huán)比增長明顯。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測,全國主要地級市9月共供應(yīng)土地1142宗,環(huán)比上漲11.52%,同比下降2.73%;供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1.1億平方米,環(huán)比上漲3.97%,同比下跌6.44%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心對此表示,進入二季度后,隨著疫情防控形勢積極向好,多城推地節(jié)奏明顯加快,6月供應(yīng)量達到年內(nèi)最高水平,三季度隨著多地出臺收緊樓市調(diào)控政策,疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴,土地市場逐漸回歸理性,7、8月土地放量逐漸減少,進入9月,土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比小幅回升。

??從各能級城市來看,9月二線城市土地供應(yīng)規(guī)模下滑,一線和三四線城市呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中,一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積546.23萬平方米,同比上漲34.39%,環(huán)比上漲70.73%,漲幅居首;二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積3911.62萬平方米,同比下跌15.77%,環(huán)比下跌17.82%;三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積6663.48萬平方米,同比下跌2.54%,環(huán)比上漲18.63%。從推出樓面價來看,一線城市顯著下滑,二線和三四線城市均有所上揚。

??土地供應(yīng)量增加帶動9月土地成交量小幅回升。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測,9月全國主要地級市土地成交981宗,成交規(guī)劃建筑面積為1.02億平方米,同比上漲0.8%,環(huán)比上漲19.4%;成交樓面價為每平方米4262.47元,環(huán)比下跌6.6%,同比上漲10.48%;土地出讓金為4368.21億元,環(huán)比上漲11.45%,同比上漲11.36%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心認為,9月全國土地成交止跌轉(zhuǎn)漲,成交量有所上漲,但成交樓面價較上月下滑,一方面受成交結(jié)構(gòu)的影響,另一方面在三道紅線高壓之下,房企拿地積極性有所減弱。

??從各能級城市來看,一二線城市土地成交面積同比、環(huán)比均實現(xiàn)正增長,三線城市環(huán)比實現(xiàn)大幅增長,但同比微跌。具體來看,9月一線城市成交規(guī)劃建筑面積450.96萬平方米,同比上升9.93%,環(huán)比上漲16.49%;二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積4076.24萬平方米,同比上漲5.24%,環(huán)比上漲3.38%;三四線城市土地成交面積5720.63萬平方米,同比下跌2.76%,環(huán)比上漲34.51%。三四線城市中,菏澤、惠州、眉山位居成交前三。惠州作為粵港澳大灣區(qū)的重要城市,樓市熱度持續(xù)上升,并且在深圳、東莞政策調(diào)控加碼后,部分購房需求外溢至周邊地區(qū),一定程度上推動惠州市場熱度走高,房企布局的積極性較強。

??成交樓面價方面,一線城市均價為每平方米11887.39元,同比下跌22.79%、環(huán)比下跌38.88%;二線城市均價為每平方米5479.14元,同比上漲7.15%、環(huán)比上漲5.24%。

??土地出讓金方面,一線城市為536.07億元,同比下跌15.12%、環(huán)比下跌28.81%;二線城市為2233.43億元,同比上漲12.76%、環(huán)比上漲8.8%;三四線城市為1598.7億元,同比上漲22.01%、環(huán)比上漲43.56%。從具體城市來看,廣州土地出讓金以317億元位居榜首,南京和天津位居第二、第三,分別為256億元和182億元。長三角區(qū)域城市如南京、杭州、蘇州等土地市場熱度居高。

??9月溢價率回落至歷史低位。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測,9月全國主要地級市溢價率為12.79%,環(huán)比下降3.26個百分點,同比上升5.5個百分點。全國主要地級市溢價率自2019年4季度開始逐漸回升,2020年5月達到年內(nèi)峰值,但與去年同期相比仍有所不足,處于歷史中位水平。溢價率在穩(wěn)定區(qū)間內(nèi)小幅波動,9月溢價率創(chuàng)3月以來新低。受到多地出臺收緊調(diào)控政策疊加房企融資政策收緊的影響,房企拿地積極性減弱。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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