江蘇揚(yáng)州一口氣推32塊土地 TOP20房企總經(jīng)理:報(bào)名了,沒拿到

市場(chǎng) 2020-12-03 10:35:31 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??這次土拍之前,“我去看過現(xiàn)場(chǎng)的,很熱(鬧),我們報(bào)名了,(但)沒拿到?!?12月1日, 作為全國(guó)Top20房企在江蘇省揚(yáng)州市的總經(jīng)理,喬少龍對(duì)剛剛過去的一場(chǎng)土拍感到頗為惋惜。

??11月26日,江蘇省揚(yáng)州市一口氣出讓32宗地塊。這次密集的推地,共計(jì)20幅涉宅地塊,其中商住地塊4幅,純宅地16幅,12幅商業(yè)地塊。

??據(jù)了解,這場(chǎng)土拍涉及的所有土地均不設(shè)最高限價(jià),網(wǎng)上競(jìng)拍歷時(shí)超過10個(gè)小時(shí)。土地出讓總面積135.9萬平方米,起始總價(jià)為100.4億元,最終成交總價(jià)達(dá)133.5億元,平均溢價(jià)率達(dá)到約33%。

??揚(yáng)州本土以及外地區(qū)的房企如恒通、恒大、龍湖、中信泰富、卓越、中南、大發(fā)、華鴻嘉信等房企均有斬獲。

??參與本次土拍的一家房企投資總經(jīng)理項(xiàng)本初告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,最近兩年,揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較好,雖然目前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫的趨勢(shì),但全國(guó)排名50以內(nèi)甚至100以內(nèi)的企業(yè)基本上都到揚(yáng)州來了,“他們來了,就要做事,所以很多房企都來搶地?!?/p>

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)報(bào)告,今年10月,揚(yáng)州新建商品房銷售價(jià)格漲幅以0.9%位列全國(guó)第一。

??密集出讓土地 高溢價(jià)率此起彼伏

??本次揚(yáng)州土地出讓,一些優(yōu)質(zhì)地塊在起拍前便吸睛無數(shù)。西區(qū)新城GZ230地塊,起拍樓面價(jià)為8000元/平方米,已經(jīng)刷新?lián)P州起拍樓面價(jià)紀(jì)錄。

??該地塊最終由恒通建設(shè)集團(tuán)有限公司+江蘇景宇置業(yè)集團(tuán)有限公司+南京彩程置業(yè)有限公司以總價(jià)16.39億元競(jìng)得,成交樓面價(jià)達(dá)到11506元/平方米,溢價(jià)率約43.8%。

??位于東南新城的GZ222地塊稱得上是本次土拍中的一匹黑馬,以11017元/平方米的樓面價(jià)成為東南片區(qū)新地王。

??雖說東南新區(qū)近年投資熱度較高,但該地塊起拍樓面價(jià)價(jià)低于同板塊的GZ221地塊,為5911元/平方米,在384輪競(jìng)價(jià)結(jié)束后,以8.42億元的總價(jià)被南京卓鳴置業(yè)有限公司(卓越)摘得,溢價(jià)率達(dá)到86.4%。

??另外,兩宗位于高新區(qū)的純住宅地塊GZ232和GZ233溢價(jià)同樣明顯,雖然起價(jià)較低,但最終分別溢價(jià)87.9%和75.4%后為景興建設(shè)摘得,最終成交樓面價(jià)分別為4979元/平方米和5488元/平方米。今年5月世茂首入揚(yáng)州,亦在高新區(qū)板塊,彼時(shí)溢價(jià)率同樣達(dá)到87.54%。

??值得一提的是,恒大新能源汽車也在本次土拍中獲取五幅地塊,其中包括三幅住宅用地和兩幅商住用地,樓面價(jià)均低于3000元/平方米。

??根據(jù)揚(yáng)州樓盤網(wǎng)的數(shù)據(jù),2020年8月至10月,揚(yáng)州新房均價(jià)實(shí)現(xiàn)“三連漲”,分別為13764元/平方米、14469元/平方米和14577元/平方米。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為,揚(yáng)州本次一口氣推出那么多土地,應(yīng)該是和最近揚(yáng)州房?jī)r(jià)有關(guān),“房?jī)r(jià)比較高,多推地,市場(chǎng)供求沒那么旺盛了,預(yù)期也就下去了?!?/p>

??盧文曦認(rèn)為,雖然現(xiàn)在推地多,但時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能不是最好,因?yàn)槭袌?chǎng)溫度還在比較高的位置,雖然推地多,但是也出現(xiàn)高亢情緒,那么就出了這種現(xiàn)象,最高溢價(jià)會(huì)上去。

??碧桂園在揚(yáng)州披50個(gè)“馬甲”沒搶到地

??揚(yáng)州的土地?zé)嵩缭趲讉€(gè)月前就已顯現(xiàn)。

??今年9月18日,揚(yáng)州將迎來今年下半年第二場(chǎng)土拍。當(dāng)天,揚(yáng)州以掛牌方式出讓7宗地塊,包括5宗涉宅用地和2宗商業(yè)用地??偯娣e約52萬平方米, 起拍價(jià)38.57億元,成交總金額約47.8億元。

??盡管這次土拍的總金額并不算突出,但“31秒報(bào)價(jià)348筆、35家房企套316個(gè)‘馬甲’公司搶地”的關(guān)鍵詞足以體現(xiàn)房企對(duì)揚(yáng)州土地市場(chǎng)的熱衷。

??當(dāng)天,一張列舉了競(jìng)拍房企及其對(duì)應(yīng)馬甲公司數(shù)量的圖片在揚(yáng)州房產(chǎn)圈廣為流傳——316家競(jìng)拍企業(yè)背后直指35家房企,馬甲超過10家的就占了三分之一。

??其中,碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數(shù)量排在前五。雅居樂、華潤(rùn)、龍湖、招商、萬科、銀城、新希望等大大小小的房企都披著馬甲前來。

??頗為諷刺的是,參與當(dāng)時(shí)土拍的喬少龍說,“碧桂園整了50個(gè)馬甲公司也沒搶到地?!?/p>

??最終,在9月18日爭(zhēng)奪位于安康路、江都路交會(huì)處西北方位的二畔鋪GZ215地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,金地集團(tuán)成為贏家,該公司以16.8億元的總價(jià),1.2萬元/平方米的觸頂樓面價(jià)斬獲這幅土地。

??11月26日,這場(chǎng)土拍將最高的土地樓面價(jià)推至11506元/平方米的位置,目前排在揚(yáng)州第三。

??項(xiàng)本初說,“其實(shí)政府和企業(yè)一樣,到年底了,都很缺錢?!彪m然,政策的大方向不變,但政策局部會(huì)有松綁,比如說,有些地方出讓土地的時(shí)候,原來是有裝配式建筑等一些比例的附加條件,現(xiàn)在可能會(huì)減少,甚至有局部地區(qū)的預(yù)售條件也會(huì)在年底迎來降低。

??喬少龍也對(duì)記者說,“現(xiàn)在政府的壓力都很大,因?yàn)榻衲晔芤咔橛绊?,很多地方政府也有土地出讓指?biāo),GDP增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)都不好看,很多實(shí)體企業(yè)的表現(xiàn)很多也不行。那么到年底的最后的沖刺關(guān)頭,政府有GDP的考核,就多推土地?!?/p>

??風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期已現(xiàn) 房企拿地積極謹(jǐn)慎

??目前,揚(yáng)州最高的樓面價(jià)已經(jīng)超過14000元/平方米。這個(gè)價(jià)格對(duì)應(yīng)的“地王”誕生于今年7月24日,當(dāng)日,揚(yáng)州首個(gè)不限價(jià)的主城東GZ210地塊燃起了整個(gè)揚(yáng)州樓市。

??該地塊開拍當(dāng)天,經(jīng)過了300多輪報(bào)價(jià)才被南京頤峰置業(yè)有限公司競(jìng)得,成交總價(jià)12.2億元,成交樓面價(jià)是14250元/平方米,作為揚(yáng)州首個(gè)不限價(jià)地塊,直接刷新了揚(yáng)州土拍紀(jì)錄。

??經(jīng)過揚(yáng)州土地市場(chǎng)的一波波熱度之后,“我現(xiàn)在比較擔(dān)心后續(xù)的消化,因?yàn)閾P(yáng)州這個(gè)城市的房地產(chǎn)大部分都是內(nèi)生型市場(chǎng),外部進(jìn)來的少?!眴躺冽堊隽艘粋€(gè)形象的比喻,“推貨多了,就跟一下子吃了10個(gè)包子一樣,也會(huì)造成消化困難,短時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)供需不平衡。”

??對(duì)揚(yáng)州未來的市場(chǎng)肯定會(huì)產(chǎn)生一定的影響,首先是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況,項(xiàng)本初說,揚(yáng)州目前的庫存量大約有十七八個(gè)月。“但是大家看法不一樣,預(yù)期也不一樣,有的樓面價(jià)高,地段相較其他地塊要好得多?!?/p>

??現(xiàn)在揚(yáng)州很多房企都缺土地,庫存量再大也沒用,房企該拿還是要拿地。項(xiàng)本初所在的房企在這次搶地中拿到了一副樓面價(jià)較高的土地,他說:“去化是沒有問題的,因?yàn)樗奈恢帽容^好,所以我們當(dāng)時(shí)在這塊地上就不停地舉牌?!?/p>

??財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示,揚(yáng)州這次的密集供地,說明房企拿地意愿是比較強(qiáng)的,一般政府會(huì)揣摩房企的投資心態(tài),進(jìn)而積極供地;另外一方面,也說明地方政府依然有意愿去供地,以增加土地財(cái)政收入。從實(shí)際過程看,供地過多,造成溢價(jià)率過高,確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的,因?yàn)閾P(yáng)州近期房?jī)r(jià)炒作比較多,后續(xù)也需要積極給予管控。

??對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),喬少龍已經(jīng)有了預(yù)期,并對(duì)他的拿地決策產(chǎn)生了影響,“后續(xù)我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況,積極謹(jǐn)慎地拿地,亦即是說,膽大心細(xì),遇到好的地塊堅(jiān)決參與,不合適的也果斷放棄?!?/p>

??公開資料顯示,2019年,揚(yáng)州出讓15幅住宅地塊,16幅商住地塊,20幅商業(yè)地塊以及2幅其他用地性質(zhì)地塊;2020年,揚(yáng)州預(yù)計(jì)總共出讓25幅住宅地塊,17幅商住地塊,32幅商業(yè)地塊以及其他用地性質(zhì)地塊,相比2019年多了24幅地塊。

??縱觀揚(yáng)州今年的供地情況,整體面積相比2019年有大幅增長(zhǎng),同時(shí)溢價(jià)率也不斷走高。而硬幣的另一面則是不斷走高的房?jī)r(jià)。

??今年3月以來,揚(yáng)州樓市新房?jī)r(jià)格便不斷上漲,幾乎每月環(huán)比上漲率都有上浮,從3月的0.4%,到4月的0.5%,再到0.6%。7、8兩月,揚(yáng)州新房售價(jià)環(huán)比漲幅均達(dá)0.9%。

??據(jù)知情人士透露,春節(jié)前,揚(yáng)州還有一批土地要入市,具體時(shí)間會(huì)在2021年1月份。

??(文中項(xiàng)本初、喬少龍均為化名)

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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