市場丁祖昱 2020-12-08 08:38:26 來源:丁祖昱評樓市
??2020年是棚改最后一年,三年棚改攻堅計劃收官,大拆大建的時代即將結(jié)束。
??2015年-2018年,受棚改貨幣化安置帶動三四線城市房地產(chǎn)市場全面激活,房價出現(xiàn)一輪普漲行情,尤其是2016、2017年棚改貨幣化安置猶如催化劑,迅速激活三四線城市房地產(chǎn)市場熱度,帶動大批增量購房需求,成為市場由冷轉(zhuǎn)熱的重要誘因。
??自2019年以來,棚改市場已進入相對靜默期,棚改市場規(guī)模呈現(xiàn)趨勢性下滑,12省計劃開工量銳減53%。2020年,《政府工作報告》再未提及棚改,棚改淡化,舊改補位。全國層面也不再制定具體的開工計劃,12個重點省份棚改市場規(guī)模持續(xù)下滑,計劃開工量較2018年銳減65%。隨著棚改退潮,三四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M入新一輪調(diào)整期。
??城市現(xiàn)行的微觀政策對房地產(chǎn)市場中長期影響較大,而棚改政策的變化,會大幅度刺激或壓抑市場活躍度,而棚改規(guī)模對城市房地產(chǎn)市場影響重大,棚改量增減對樓市成交影響立竿見影,規(guī)模大小將直接影響樓市成交量價。
01
12省棚改開工量銳減65% 江蘇、安徽仍處高位
??近兩年來,棚改市場規(guī)模趨勢性連續(xù)下降,具體到各省市,分化不斷明顯。
??具體數(shù)據(jù)來看,2018年,12個重點省份棚改計劃開工量372.8萬套,全國占比達到53%。2019年,這一數(shù)據(jù)下滑至176.4萬套,同比下降53%。2020年,12省計劃開工量進一步下滑至131.4萬套,同比再降26%,較2018年下降65%。
??傳統(tǒng)棚改大省山東、河南、新疆等計劃開工量更是顯著縮量。以全國棚改第一大省山東為例,計劃開工量由2018年67.2萬套持續(xù)下滑至2020年14.3萬套,累計降幅多達79%,棚改市場規(guī)模顯著縮量。
??江蘇、安徽和江西等棚改市場規(guī)模整體仍處高位。例如江蘇省,2020年棚改計劃開工17.7萬套,較2018年高峰期下降18%。
圖:2018-2020年12個重點省份棚改計劃開工量(萬套)
數(shù)據(jù)來源:政府網(wǎng)站
??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,從7省110城近三年棚改計劃開工量增減變化來看,有73城棚改計劃開工量不足1萬套,占比66%。其中,19城棚改全面清零,主要集中在廣東、河南兩省。廣東省21個地級市中有16個地級市棚改規(guī)模清零,占比多達76%,東莞、中山、清遠、河源、揭陽和陽江6城更是連續(xù)3年清零。另外,河南省下轄的鶴壁、三門峽和航空港區(qū)同樣棚改規(guī)模清零。
??此外,仍有32城棚改計劃開工量企穩(wěn)反彈,同比均實現(xiàn)正增長,占比29%。其中,23城計劃開工量穩(wěn)中有升,并一舉超越2018年,典型如亳州,棚改市場建設(shè)持續(xù)推進,計劃開工量由2018年1.6萬套穩(wěn)步提升至2020年3萬套,累計增長85%。
??2019年以來,不僅棚改市場規(guī)模顯著縮量,而且多數(shù)省市逐漸調(diào)降乃至取消貨幣化安置,實物安置比例呈趨勢性上升態(tài)勢,致使棚改拆遷進度明顯放緩。從克而瑞研究中心調(diào)研情況來看,除少數(shù)棚改片區(qū)因體量小或整體改造難度大之外,多數(shù)城市成規(guī)模的棚改片區(qū)早已改造完畢。
表:2018-2020年7省110城棚改計劃開工量(套)
數(shù)據(jù)來源:政府網(wǎng)站
??02
??煙臺、駐馬店等棚改退潮 樓市下行壓力加劇
??實際上,不少三四線城市因為棚改規(guī)模下降,整體成交量大幅下滑,山東煙臺和河南駐馬店最為典型。棚改規(guī)模漸次退潮,成為樓市由熱轉(zhuǎn)冷、市場下行壓力不斷加劇的重要因素。
??2018年下半年以來,棚改縮量,煙臺、駐馬店等房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)冷,市場需求及購買力漸顯疲態(tài),疫后市場下行壓力不斷加劇。
??以煙臺為例,2016-2018年,棚改貨幣化安置加速推進,計劃開工量逐年提升至3.4萬套。受此影響,煙臺房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖,2017年商品住宅成交面積升至685萬平方米,創(chuàng)歷史新高。
??至2019年,煙臺棚改計劃開工量跌至3607套,同比驟降89%,2020年計劃開工量進一步回落至792套,同比再降78%。與之相對應(yīng)的是,2020年煙臺房地產(chǎn)市場下行壓力加劇,1-11月累計成交352萬平方米,同比仍降18%。
圖:2015-2020年煙臺商品住宅成交面積及棚改計劃開工量(萬平方米、套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC、政府網(wǎng)站
??河南駐馬店情況也不容樂觀,2018年駐馬店棚改市場建設(shè)“大干快上”,全年計劃開工量飆升至10.8萬套的歷史高位,至2020年計劃開工量下滑至1.4萬套,較2018年下降87%。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場,2018年下半年市場轉(zhuǎn)冷,市場觀望情緒明顯提升,新開盤項目普遍出現(xiàn)蓄客不足、去化率下降的情況,疫后駐馬店市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,且愈加嚴(yán)峻。
??從市場表現(xiàn)來看,整體表現(xiàn)出兩種市場狀態(tài)。一方面優(yōu)質(zhì)客戶已被釋放殆盡,整體客戶質(zhì)量在下降,價格成為首要關(guān)注因素,潛在置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子,全城看房比較價格,購房決策周期明顯拉長,并對價格異常敏感,價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。另一方面,迫于現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力,本土中小房企以價換量,最高降幅達到20%-30%,市場普遍預(yù)期房價將轉(zhuǎn)跌,進一步加劇市場觀望情緒。
??03
??徐州、淮安等樓市成交回升 大規(guī)模棚改仍是穩(wěn)定劑
??對于徐州、淮安等城市而言,大規(guī)模棚改仍是穩(wěn)定劑。2020年,房地產(chǎn)市場復(fù)蘇強勁,成交企穩(wěn)回升甚至創(chuàng)新高。
??2020年徐州、淮安棚改市場規(guī)模仍處高位。其中,徐州棚改計劃開工量多達3.85萬套,較2018年高峰期增長10%;淮安棚改計劃開工1.33萬套,同比增長18%。
??大規(guī)模的棚改發(fā)揮了重要的穩(wěn)定劑作用,一定程度上拉動樓市強勁復(fù)蘇。
??以徐州為例,受惠于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城剛需、主城區(qū)存量改善以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求持續(xù)釋放,2020年徐州房地產(chǎn)市場強勁復(fù)蘇,3月以來成交穩(wěn)步提升,同比跌幅收窄乃至轉(zhuǎn)正,并在6月成交升至162萬平方米,創(chuàng)近年來單月新高。前11月累計成交1255萬平方米,同比增長9%,預(yù)計徐州全年成交規(guī)模將達到1400萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。
圖:2018-2020年徐州商品住宅成交面積及棚改計劃開工量(萬平方米、套)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、政府網(wǎng)站
??04
??棚改拉動效力減弱 亳州、阜陽等樓市由熱轉(zhuǎn)冷
??仍有一部分城市,雖然棚改市場規(guī)模整體仍處高位,但棚改對樓市拉動力明顯減弱。典型如亳州、阜陽等城市,2020年阜陽棚改計劃開工量多達2.9萬套,亳州計劃開工量更由2018年1.6萬套穩(wěn)步提升至2020年3萬套,累計增長85%。
??從成交情況來看,2016年下半年,阜陽房地產(chǎn)市場進入“賣方市場”,市場供不應(yīng)求出現(xiàn)搶房潮,2019年下半年,阜陽房地產(chǎn)市場進入“買方市場”,新開盤項目售價普遍低于市場預(yù)期,疫后阜陽市場短暫復(fù)蘇,3月成交明顯放量,但5、6月市場疲態(tài)盡顯,成交顯著下滑,9月市場慘淡,10月房企競相降價跑量,城南板塊房價由“9”字頭跌至“8”字頭,棚改帶動作用明顯弱化。
??亳州也較為典型,疫情之下,房地產(chǎn)市場階段性轉(zhuǎn)暖,但三季度市場再度轉(zhuǎn)冷。主城區(qū)市場需求基本飽和,市區(qū)家庭戶均2-3套房,再購房需求羸弱;鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買力則多有不濟,其對價格異常敏感,而對品牌、產(chǎn)品力等不甚在意,全城看房比對價格是常態(tài)。盡管棚改拆遷戶購買力依舊充裕,近郊補償標(biāo)準(zhǔn)4000-5000元/平方米,補償資金足以購買1-2套商品房,但由于市場需求趨于飽和,難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場所面臨的需求瓶頸。
??整體來看,棚改漸次退潮,多數(shù)省市棚改開工量或?qū)⒊掷m(xù)下滑,其對房地產(chǎn)市場影響重大,對樓市拉動力或?qū)②厔菪赃f減。
??隨著棚改所帶動的大批增量購房需求快速抽離,或?qū)⒓觿∪木€城市市場下行壓力。短期內(nèi)強三線城市市場需求增長乏力,成交或?qū)⒉饺胂陆低ǖ?,疫后弱三四線不僅成交縮量,而且市場預(yù)期房價轉(zhuǎn)跌。
??中長期來看,樓市前景終將回歸到城市基本面。強三線城市外來人口持續(xù)凈流入,市場需求依舊充裕,并有較強購買力支撐,市場前景可期。弱三線城市本地人口不斷外流,市場需求瓶頸盡顯,疊加前期房價快速上漲,市場購買力難免透支,市場前景則難言樂觀。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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