??易居房地產(chǎn)研究院12月3日發(fā)布《2020年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，11月40城新房成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，樓市成交總體平穩(wěn)。11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，年底房企為沖刺年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)規(guī)模會(huì)大幅增加，預(yù)計(jì)12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。今年中西部二線(xiàn)城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1-11月的新房成交面積來(lái)看，南昌和西安的同比降幅超過(guò)20%，重慶、武漢、長(zhǎng)沙和南寧的同比降幅超過(guò)15%，這六個(gè)中西部城市的樓市是今年二線(xiàn)城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院研究員沈昕表示，今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍過(guò)熱或者過(guò)冷等跡象，基本上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的既定目標(biāo)。臨近年底，預(yù)計(jì)房企推盤(pán)力度和促銷(xiāo)力度將加大，以期加快去庫(kù)存、促回款、降負(fù)債，購(gòu)房者也可以抓住年末促銷(xiāo)時(shí)機(jī)購(gòu)房。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??11月40城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3%，樓市成交總體平穩(wěn)

??2020年11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，年底房企為沖刺年度業(yè)績(jī)，推盤(pán)規(guī)模會(huì)大幅增加，預(yù)計(jì)12月40城新房成交面積環(huán)比將有較大增幅。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，11月的移動(dòng)平均同比增速為11.6%，增速小幅提高。該曲線(xiàn)在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開(kāi)始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線(xiàn)開(kāi)始上行，2018年12月開(kāi)始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線(xiàn)下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)正常，曲線(xiàn)于5月份開(kāi)始震蕩上行。該指標(biāo)二季度以來(lái)持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開(kāi)始，近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒(méi)有了疫情的影響。

??2020年1-11月40城成交面積同比下降2%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-11月，40城成交面積同比下降2%，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類(lèi)調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€(xiàn)城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線(xiàn)城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷(xiāo)售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線(xiàn)大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷(xiāo)售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)9個(gè)月收窄。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線(xiàn)走勢(shì)大致相近，40城曲線(xiàn)波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線(xiàn)典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。1-10月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比已經(jīng)由降轉(zhuǎn)增，預(yù)計(jì)1-11月同比增速將小幅擴(kuò)大。

??分城市來(lái)看，2020年1-11月，一線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)14%，二線(xiàn)城市累計(jì)同比下降5%；三四線(xiàn)城市累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開(kāi)始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增，10月和11月增速持續(xù)提高。今年1-11月，深圳、上海和廣州的新房成交同比均有較大增幅。

??二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。今年1-11月，二線(xiàn)城市是三類(lèi)城市中唯一成交同比下降的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長(zhǎng)沙等中西部二線(xiàn)城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線(xiàn)城市累計(jì)同比曲線(xiàn)大幅跳水,3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，11月曲線(xiàn)已由降轉(zhuǎn)增。

??40城1-11月新房成交量同比增速排名：廈門(mén)增速最高，南昌降幅最大

??具體城市來(lái)看，2020年1-11月，40城中廈門(mén)、深圳、東莞、韶關(guān)、合肥等21個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，數(shù)量比10月多2個(gè)，占比超過(guò)了一半。其中廈門(mén)增速最高，廈門(mén)樓市經(jīng)過(guò)連續(xù)2017年以來(lái)連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開(kāi)始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。今年下半年以來(lái)，深圳商品住宅供應(yīng)量上升，11月更是供銷(xiāo)兩旺，月度成交量創(chuàng)今年以來(lái)新高。東莞上半年的樓市表現(xiàn)火熱，7月出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策，9月以來(lái)成交量已有所下降，但今年的成交量相比去年仍有較明顯的增長(zhǎng)。

??1-11月新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是南昌、西安、重慶、武漢和煙臺(tái)。南昌今年尤其是下半年以來(lái)樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，11月成交仍未明顯改觀。西安樓市前兩年表現(xiàn)比較火熱，去年年中調(diào)控升級(jí)以來(lái)，樓市成交開(kāi)始降溫，今年成交量降幅較大。重慶今年以來(lái)的新房銷(xiāo)售也比較低迷，成交面積相比前幾年下降較多。

??其他主要城市1-11月的新房成交量來(lái)看，一線(xiàn)城市中廣州和上海分別同比增長(zhǎng)18%和17%，北京則同比下降4%。二線(xiàn)主要城市中，杭州、寧波、成都的同比增速較高，長(zhǎng)沙、南寧、鄭州等中西部城市降幅較大。

??預(yù)計(jì)年末更多房企將加入促銷(xiāo)行列，促回款降負(fù)債

??2020年11月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)15%。1-11月，40城新建商品住宅成交面積同比下降2%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍過(guò)熱或者過(guò)冷等跡象，基本上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的既定目標(biāo)。

??從政策面來(lái)看，9月份以來(lái)，又有多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī)。近日，央行發(fā)布《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2020年第三季度）》，報(bào)告提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。進(jìn)入下半年以來(lái)，全國(guó)已有常州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、唐山、西安等多城對(duì)房貸政策也進(jìn)行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說(shuō)明中央“房住不炒”的底線(xiàn)不可觸碰。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，目前仍有部分房企業(yè)績(jī)完成率較低，業(yè)績(jī)沖刺壓力大。目前單月同比增速已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，再加之“三條紅線(xiàn)”等融資新規(guī)的影響，所以房企去化壓力并沒(méi)有減輕。臨近年底，預(yù)計(jì)房企推盤(pán)力度和促銷(xiāo)力度將加大，以期加快去庫(kù)存、促回款、降負(fù)債，購(gòu)房者也可以抓住年末促銷(xiāo)時(shí)機(jī)購(gòu)房。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線(xiàn)城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門(mén)、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線(xiàn)城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。