房價持續(xù)下跌6個月 典型三四線城市樓市進(jìn)入橫盤期

市場李燕星 2021-01-25 08:31:03 來源:中房報(bào)

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??1月15日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》

??記者梳理2020年1月至12月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況發(fā)現(xiàn),遵義、南充、韶關(guān)、瀘州、常德、牡丹江這6個分布在不同區(qū)域的三四線城市,全年新建商品住宅價格環(huán)比下跌時長竟超過6個月。

??其中,南充和常德2020年房價環(huán)比下跌時長8個月,牡丹江2020年房價環(huán)比下跌時長7個月,其余遵義、韶關(guān)、瀘州2020年房價環(huán)比下跌時長6個月。這一年,這些三四線城市究竟經(jīng)歷了什么?

??有的“坐過山車”有的“帶不動”

??2020年3月之后,全國疫情剛剛得以控制,南充房地產(chǎn)市場突然熱了起來。熱到什么程度?3月住宅成交量環(huán)比上升299.38%,4月以9610套的住宅成交量一舉登頂成為“近10年來單月住宅成交量之最”,環(huán)比上升49.04%。

??受疫情影響,被壓抑的剛需和改善性需求在此時加速釋放,是南充樓市突然變熱的原因之一,但這并不全面,因?yàn)橄衲铣錁鞘谢嘏E象,并未同期出現(xiàn)在此文提到的其他5個三四線城市。當(dāng)南充房價在3月已經(jīng)開始連續(xù)3個月上漲時,其他5個城市房價仍處于環(huán)比下行狀態(tài)。

??其背后更重要原因是,在四川省人口數(shù)量排名第二,且近年來一直“爭創(chuàng)成渝第二城”的南充,在2020年3月10日到5月31日曾針對房地產(chǎn)市場執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策,因此引來房價和銷量雙漲。

??2020年3月10日,南充發(fā)布《應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》提到,“對在我市主城區(qū)購買新建商品住房的醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)民工、引進(jìn)人才、新就業(yè)大學(xué)生等購房困難群體,可按成交房屋合同總價3%給予購房人一次性困難補(bǔ)貼”。

??但該輪刺激結(jié)束后,南充房價很快從2020年6月開始進(jìn)入持續(xù)環(huán)比下行狀態(tài),且至12月期間,除9月環(huán)比持平之外,其余月份房價指數(shù)均低于100。

??顯然又是一波“政策性”刺激,南充樓市在2020年坐了一場“過山車”。即便2020年7月24日南充被四川省批復(fù)成立臨江新區(qū),也未能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢。

??相比南充的“高光時刻”,同樣實(shí)施鼓勵買房政策的牡丹江運(yùn)氣就不那么好。2020年4月27日,牡丹江印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響吸收優(yōu)秀人才購房享受補(bǔ)貼政策的通知》,對市區(qū)優(yōu)秀人才購房補(bǔ)貼政策自5月20日執(zhí)行,執(zhí)行期限到7月31日。即便這樣,牡丹江房價從3月到7月也沒有出現(xiàn)上漲跡象,房價環(huán)比指數(shù)均為超過100。

??因此,牡丹江又將該人才政策延期至2020年9月底。期間,除8月迎來一波短暫上漲行情外,此后樓市又開始恢復(fù)原狀。公開資料顯示,牡丹江、南充、瀘州2020年房價跌幅位居于全國前十。其中,牡丹江跌幅最大,相比2019年下跌10%,相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70個城市中唯一一個房價跌回5年前的城市。

??相比南充樓市“過山車”急轉(zhuǎn)直下與牡丹江的“帶不動”,其他4個城市樓市漲跌狀態(tài)相對平緩,且房價上漲時間大多出現(xiàn)在疫情得以控制后的市場反彈期4月至6月、“金九銀十”開發(fā)商大力促銷期,其余月份表現(xiàn)平平或者環(huán)比下跌。

??其中,瀘州樓市在2020年持續(xù)上漲周期是最長的,房價指數(shù)從4月到9月一直保持在100以上,呈現(xiàn)連續(xù)半年房價環(huán)比增長。其中, 1月、9月、12月出現(xiàn)領(lǐng)取預(yù)售證小高峰??梢钥吹剑_發(fā)商還是一如既往地在為“返鄉(xiāng)置業(yè)”做準(zhǔn)備。

??另外,遵義2020年房價從6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米,韶關(guān)房價從6150元/平方米降至5900元/平方米,常德房價從5671元/平方米降至5379元/平方米。

??棚改紅利漸褪 人口外流嚴(yán)重

??事實(shí)上,在這些三四線城市中,遵義、南充、常德、瀘州、韶關(guān)在2020年以前都曾出現(xiàn)過樓市高光時刻:

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,遵義房價環(huán)比漲幅居全國第四,湖南常德房價漲幅突破“兩位數(shù)”;在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中,南充房價環(huán)比漲幅曾全國第一;2018年,瀘州房價漲幅也多次超過2%,居于全國前列;此前的2017年下半年,韶關(guān)房價漲幅也一度居于全國前列。

??對于這些三四線城市在這一輪房價下行且周期被拉長的原因,主要是棚改、貨幣化安置的放緩甚至停滯。

??“遵義中心城區(qū)前幾年棚改力度很大,比如南舟片區(qū)、蘭家堡片區(qū)等,自2017年初至今房價漲幅至少在10個點(diǎn)以上,一個弱三線中心城市房價已經(jīng)破7000元/平方米,這在前幾年是想不到的。”遵義市民李秋虎稱。

??確實(shí),棚改貨幣化催動、人口回流的刺激、返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮,都在過去幾年拉動了南充、常德、遵義、韶關(guān)、瀘州樓市與房價,但隨著近年來三四線城市棚改叫停、房地產(chǎn)信貸收緊,置業(yè)熱度重回省城,這些三四線城市樓市不得不進(jìn)入橫盤期、調(diào)整期。

??唯一不同的是“帶不動”的牡丹江樓市,因人口外流明顯且城市發(fā)展動能不足,其受房地產(chǎn)市場周期性影響較弱。2020年7月,黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示,由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目,導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口主力軍,比重達(dá)27.1%。

??在人口外流、產(chǎn)業(yè)續(xù)力不強(qiáng)的狀況下,三四線城市樓市進(jìn)入橫盤期。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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