??“一般1~2月，企業(yè)手中資金相對充裕，拿地也會(huì)相對積極。所以開年第一個(gè)月土地市場成交情況、企業(yè)拿地情況，拿地布局區(qū)域，對于判斷未來一年市場走勢有著特殊的意義?！?月3日，杭州一位TOP60房企投資部副總經(jīng)理劉煜告訴記者。

??但今年1月的土地市場似乎較往年顯得“冷靜”。

??中指院數(shù)據(jù)顯示：今年1月，全國300個(gè)城市共推出土地2517宗，環(huán)比下滑51%，同比增加18%；推出土地面積9417萬平方米，環(huán)比下滑60%，同比增加23%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）750宗，環(huán)比下滑61%，同比增加12%；推出土地面積3319萬平方米，環(huán)比減少65%，同比增加5%。

??從土地成交情況來看。全國300個(gè)城市共成交土地1770宗，環(huán)比減少61%，同比減少4%；成交土地面積6884萬平方米，環(huán)比減少67%，同比增加4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）484宗，環(huán)比減少71%，同比減少12%；成交面積2212萬平方米，環(huán)比減少73%，同比減少18%。

??從房企拿地?cái)?shù)據(jù)來看，今年1月百強(qiáng)房拿地銷售比僅有0.22，較去年大幅下降，10強(qiáng)房企、21-30強(qiáng)房企投資最為謹(jǐn)慎，銷售50強(qiáng)房企單月拿地金額同比下降4%。

??業(yè)內(nèi)人士表示，“主要是受金融政策影響，大中型房企整體拿地趨于謹(jǐn)慎，但一些財(cái)務(wù)情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)拿地還是比較積極的，像萬科、保利、招商蛇口(11.860, 0.16, 1.37%)、綠城等?！?/p>

??1月拿地金額超100億元

??建發(fā)房產(chǎn)領(lǐng)跑TOP20

??1月的拿地排行榜TOP20信息量滿滿。

??在拿地TOP20里，除了保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、融創(chuàng)中國等幾家常駐頭部房企，今年出現(xiàn)了一些新面孔。

??拿下頭把交椅的是建發(fā)房產(chǎn)，資料顯示，建發(fā)房產(chǎn)是福建省最大國企廈門建發(fā)集團(tuán)成員企業(yè)，旗下有上市公司建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司（下稱“建發(fā)國際”，1908.HK），目前其主要地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由建發(fā)國際來承擔(dān)。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，建發(fā)房產(chǎn)拿地總金額為104億元，拿地總面積為90萬平方米，分別位居拿地金額與面積TOP100的首位和第六位。

??這一成績可謂飛躍式晉級，據(jù)記者梳理，在去年1~2月房企拿地TOP100榜單上，廈門建發(fā)位于48名，拿地金額僅為19億元，在2019年1月的排行榜上尚不見蹤影。

??建發(fā)房產(chǎn)今年有多生猛？

??1月18日，廈門建發(fā)旗下廈門兆益盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以上限價(jià)127475.83萬元以及競配保障房面積1200平方米拿下寧波江北區(qū)灣頭地區(qū)JB05-04-17a、04-17b地塊，成交樓面價(jià)為18177元/平方米。此次土拍歷時(shí)近兩個(gè)小時(shí)，最終經(jīng)128輪報(bào)價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)36.67%。

??1月27日，其以總價(jià)16.21億元競獲福建南安水頭2020P15地塊。次日，再次以45.8億元競得競得溫州市三溪片區(qū)甌海中心南單元F-01b地塊，樓面價(jià)15607元/平方米，溢價(jià)率30.06%。

??2月1日，建發(fā)以上限價(jià)12.25億元競得溫州鹿城區(qū)1宗商住地，成交樓面價(jià)15939元/平方米，溢價(jià)率29.90%，并競配政策性住房（人才住房）面積33400平方米。同日下午，又以16.69億元競得南通如皋市一宗住宅用地，溢價(jià)率65.52%。

??2月3日，建發(fā)再次以26.59億元競得福州市晉安區(qū)一宗商住用地，溢價(jià)率30.02%。

??與建發(fā)房產(chǎn)有的一拼的是濱江集團(tuán)(4.420, 0.03, 0.68%)，作為杭州本土房企，濱江今年可謂搶跑長三角。數(shù)據(jù)顯示，今年1月濱江集團(tuán)拿地總金額78億元，位居榜單第四位。在2020年1~2月的拿地榜單中，濱江集團(tuán)位居46，在2019年的榜單之更是TOP100以外。

??1月5日，杭州主城區(qū)連續(xù)競價(jià)出讓7宗地塊，吸引了萬科、榮盛、世茂、濱江集團(tuán)、中豪、杭州西湖投資等多家房企競標(biāo)，其中，溢價(jià)最高的一宗地塊被濱江以20.36億元拿下。此外，其還以底價(jià)8.86億元拿下了拱墅區(qū)申花單元GS0404-B1/B2-01地塊，樓面價(jià)為7212元/平方米。

??1月6日，濱江集團(tuán)再次以49.08億元競得杭州蕭山1宗住宅用地，溢價(jià)率29.91%。

??“杭州是今年房企拿地布局的熱點(diǎn)區(qū)域，而且也是濱江集團(tuán)的大本營，在拿地銷售等方面都更有優(yōu)勢，在深耕區(qū)域搶跑拿地是明智的?！北本┠硣Y房企投資部負(fù)責(zé)人李享說。

??據(jù)記者了解，2020年杭州市區(qū)總共成交了152023套商品房，同比2019年上漲12%，創(chuàng)下了近三年的最高值，在杭州三大銷售榜上，濱江、融創(chuàng)、萬科、綠城分列前四位，其中，濱江獨(dú)霸三大榜單首位，在杭州本地優(yōu)勢明顯。

??今年的土地市場表現(xiàn)亮眼的還有合生創(chuàng)展。自2020年5月分鐘寺一役后，合生創(chuàng)展已經(jīng)連續(xù)兩年刷新人們對一家老牌房企的認(rèn)知。

??今年1月21日，廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）舉行了表決會(huì)議，合生創(chuàng)展一舉拿下了總投資近347億元、號稱廣州史上最貴舊改項(xiàng)目，其中，僅復(fù)建安置資金就達(dá)到250.77億元。

??僅隔4天后的1月26日，北京土拍市場再現(xiàn)激戰(zhàn)，合生創(chuàng)展力壓16家房企，以近47億元再度拿下北京分鐘寺投資的土地項(xiàng)目。2021年開年7天內(nèi)，廣州、北京二地出擊，且兩地投資總額合計(jì)超過393億元。

??在此次的榜單中，合生創(chuàng)展位居12，而此前，其已從開年拿地排行榜中消失多年。

??拿地房企“資”色不一

??高的踩中“三條紅線”

??2020年8月，房企融資“三條紅線”祭出后，房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎，那么選擇此時(shí)逆市突圍的房企，“資色”如何？

??此次位居拿地榜首的建發(fā)房產(chǎn)，其旗下上市公司建發(fā)國際財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年便開啟擴(kuò)張步伐的建發(fā)國際，盡管在銷售業(yè)績上取得快速增長，但負(fù)債率也隨之高企。財(cái)報(bào)顯示，2019年全年建發(fā)國際共獲取40宗地塊，拿地金額420億元，占當(dāng)年銷售額超8成；2020年，其全年拿地金額超500億元。

??財(cái)報(bào)顯示，其拿地資金多來自發(fā)債融資，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，建發(fā)系2020年共計(jì)發(fā)債25次，發(fā)行總額約496億元。其中包括超短期融資債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及ABS專項(xiàng)融資等等。截至2020年上半年，建發(fā)國際的流動(dòng)負(fù)債繼續(xù)升至695.39億元，負(fù)債總額也達(dá)到1212億元，較去年年末增長26%。其中，一年內(nèi)償還的債務(wù)約26.85億元，長期債務(wù)約502.75億元。

??如果按照三條紅線標(biāo)準(zhǔn)，建發(fā)國際剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.24%，凈負(fù)債率247.3%，流動(dòng)比率1.87，踩線兩條。

??相比之下，濱江集團(tuán)資色相對安全。財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模383.52億元，較2019年末增加20.4%，凈負(fù)債率從2019年底的88%上升至96%，接近“三道紅線”中的凈負(fù)債率紅線。同時(shí)，濱江集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.87%，踩中“三道紅線”中資產(chǎn)負(fù)債率紅線。

??在短期債務(wù)方面，濱江集團(tuán)壓力較小。截至2020年6月末，濱江集團(tuán)的貨幣資金為164.2億元，短期債務(wù)為91.97億元，現(xiàn)金短債比為1.79倍。

??老牌房企合生創(chuàng)展的“激進(jìn)”背后，也在小心翼翼平衡負(fù)債率。

??2020年中報(bào)顯示，合生創(chuàng)展凈負(fù)債率為92%（紅線：大于100%），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%（紅線：大于70%），現(xiàn)金短債比為0.91（紅線：小于1倍），踩中一條“紅線”。

??截至2020年6月底，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款達(dá)約為172.16億港元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約188.6億港元，現(xiàn)金缺口約16.44億港元。

??為了調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，去年12月11日，合生創(chuàng)展21.57億元出售北京農(nóng)商行3.638%股份，到手現(xiàn)金凈額約19.19億元，此筆出售使合生從“黃檔”進(jìn)入“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模增速上限將從10%上調(diào)至15%。