??一

??冰火兩重天的新房與二手房

??4月，深圳天氣燥熱，但房產(chǎn)中介劉小亮心里卻滿(mǎn)是涼意。

??穿著白襯衫黑西褲的劉小亮無(wú)聊地看著手機(jī)里的信息，這段時(shí)間他經(jīng)常搬張椅子坐在店門(mén)口，和旁邊賣(mài)光明乳鴿的老板聊天打發(fā)時(shí)間。

??“二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，交易差不多少了7成，現(xiàn)在只能做新房和租賃生意?！眲⑿×琳f(shuō)起二手房指導(dǎo)價(jià)顯得很無(wú)奈，“這些政策只是折騰剛需，我有一個(gè)客戶(hù)，湖北人，打算在深圳落腳，祖孫三代一起湊錢(qián)想要買(mǎi)一套500多萬(wàn)元的房子，什么都準(zhǔn)備好了，政策一出首付款又提高了3成，只能放棄，繼續(xù)當(dāng)個(gè)‘深漂’?！?/p>

??劉小亮認(rèn)為二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于剛需群體影響最大。“現(xiàn)在也沒(méi)有辦法，只能看看銀行接下來(lái)有什么政策?！?/p>

??劉小亮提到的二手房指導(dǎo)價(jià)政策，是深圳市住建局今年二月份頒布的深圳調(diào)控房?jī)r(jià)新規(guī)，其中對(duì)深圳全市3595個(gè)小區(qū)均價(jià)制定了指導(dǎo)價(jià)，銀行會(huì)以二手房指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放貸。

??二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，深圳二手房市場(chǎng)交易驟然降溫。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2月，深圳全市二手住宅過(guò)戶(hù)4166套，環(huán)比下跌40.55%；3月，深圳二手房成交量為6253套，同比下降24.3%。

??盡管二手房成交量出現(xiàn)明顯下滑，卻沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)房?jī)r(jià)下跌，記者與不少二手房平臺(tái)交流發(fā)現(xiàn)，深圳大部分片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)與新政出臺(tái)前無(wú)明顯變化。

??二手房門(mén)檻被抬高后，被擠壓的二手房需求流入新房市場(chǎng)，使原本火熱的新房市場(chǎng)更加熱火朝天。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳3月合計(jì)成交5305套新房，創(chuàng)下2015以來(lái)同期月度新高。

??“打新太難了，現(xiàn)在連偏遠(yuǎn)的坪山區(qū)都要4萬(wàn)元／平方米了！”周先生說(shuō)起自己深圳“打新”之路，充滿(mǎn)焦慮與懊悔。

??“2019年想買(mǎi)房，猶豫了一下房?jī)r(jià)又漲了一波，等于2020年一年白干，拖到2021年還沒(méi)有買(mǎi)上房，越來(lái)越焦慮。”周先生說(shuō)，現(xiàn)在一邊是打新難，一邊是二手房?jī)r(jià)格飛漲，在深圳房?jī)r(jià)面前，自己“十年未變的工資”顯得很無(wú)力。

??“打新資料老是通不過(guò)，好心塞，不知道咋弄了。”周先生正訴說(shuō)著買(mǎi)房艱辛之時(shí)，又收到了系統(tǒng)“提交資料審核不通過(guò)”的提醒。

??由于新盤(pán)限價(jià)，不少二手房與新盤(pán)項(xiàng)目存在價(jià)格倒掛，在深圳西部熱點(diǎn)片區(qū)寶安中心、沙井、光明片區(qū)等“打新”異?；鸨?，“日光盤(pán)”屢見(jiàn)不鮮，打新規(guī)則也更加嚴(yán)格。前不久位于光明區(qū)的熱盤(pán)認(rèn)籌規(guī)則異常嚴(yán)格，被認(rèn)為是“深圳史上最熱打新”。

??在深圳西部打新熱居高不下之時(shí)，被擠壓的需求又如流水般從深圳西部流向了東部。原本為遲遲難以清盤(pán)而頭疼的東部項(xiàng)目已開(kāi)始坐享漁翁之利，不僅實(shí)現(xiàn)快速清盤(pán)，還額外收起了“裝修費(fèi)”。

??二

??“被加價(jià)”的裝修

??“之前去看時(shí)不需要收裝修費(fèi)，半年后再去看一套要加收8萬(wàn)元，現(xiàn)在一套直接要加18萬(wàn)元，一分錢(qián)都不能少！”曾先生提到了2020年6月在龍崗永湖看過(guò)的新盤(pán)卓弘星辰，開(kāi)始覺(jué)得位置過(guò)于偏僻沒(méi)有入手，但沒(méi)有預(yù)料到自己看不上的東部樓盤(pán)，居然開(kāi)始加收“裝修費(fèi)”。

??記者前去卓弘星辰營(yíng)銷(xiāo)中心探訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前確實(shí)需要收取“裝修費(fèi)”，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：小戶(hù)型（90平方米以下）18萬(wàn)元／套，大戶(hù)型（138平方米）23萬(wàn)元／套。

??卓弘星辰銷(xiāo)售林政表示，“樓盤(pán)裝修費(fèi)一直在提高”的情況的確存在，原因是“周邊二手房?jī)r(jià)格一直在漲，所以裝修費(fèi)也在提高”。在問(wèn)及“裝修費(fèi)不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否有差異”時(shí)，林政回應(yīng)“沒(méi)有不同，就是價(jià)格不同”。

??收取“裝修費(fèi)”情況正在東部區(qū)域泛濫，記者走訪(fǎng)周邊樓盤(pán)了解到，裝修費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)大多是3000元／平方米至5000元／平方米，額外收取裝修費(fèi)每套房會(huì)加收20萬(wàn)元到50萬(wàn)元間。

??“剛?cè)タ戳她垗徠旱氐亩∩胶优?，銷(xiāo)售說(shuō)一套加20萬(wàn)元裝修費(fèi)，我馬上掉頭走人，真當(dāng)我們剛需人傻錢(qián)多嗎”？另外一名購(gòu)房者李先生對(duì)開(kāi)始加裝修費(fèi)一事表示很氣憤。

??記者從鏈家核實(shí)了解到，當(dāng)前位于龍崗坪地的丁山河畔每平方米加收3000元裝修費(fèi)，且只剩下少量大戶(hù)型；如果以118平方米戶(hù)型計(jì)算，需要額外支付35.4萬(wàn)元裝修費(fèi)。

??此外，位于龍崗布吉新盤(pán)凱旋天璽名庭裝修費(fèi)最高叫價(jià)180萬(wàn)元，銷(xiāo)售發(fā)來(lái)的消息寫(xiě)明“裝修款需要一次性支付”。

??“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不知道有多拽，想買(mǎi)房的人多了，對(duì)我們中介都不帶搭理的。”徐薇是負(fù)責(zé)深圳福田片區(qū)的房產(chǎn)中介，她表示新房熱度上漲后，開(kāi)發(fā)商態(tài)度也慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變，“對(duì)于購(gòu)買(mǎi)意向不強(qiáng)的客戶(hù)不太想接待?！?/p>

??記者前去羅湖區(qū)新開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目踩盤(pán)，了解實(shí)際情況。剛進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)，記者便被攔了下來(lái)，“請(qǐng)問(wèn)您有購(gòu)房資格嗎？在i深圳提交資料了嗎？沒(méi)有的話(huà)我們是不接待的?！庇浾唠S口應(yīng)了一句“有的”，銷(xiāo)售繼續(xù)表示，“如果符合資質(zhì)需要填寫(xiě)代理人編號(hào)，我們銷(xiāo)售都是一對(duì)一服務(wù)?！?/p>

??記者借故說(shuō)家里人名額安排自己來(lái)看盤(pán)，對(duì)方表示不能提供符合的購(gòu)房資質(zhì)，以及填寫(xiě)對(duì)應(yīng)的代理人編碼，就無(wú)法安排看盤(pán)。“不是不讓您了解樓盤(pán)情況，我們都是按照規(guī)定操作的”。在另一個(gè)新盤(pán)，面對(duì)前來(lái)看盤(pán)的人士，銷(xiāo)售人員表示，“等你有購(gòu)房資質(zhì)再來(lái)?！?/p>

??現(xiàn)在看盤(pán)不僅需要具備購(gòu)房資質(zhì)，在銷(xiāo)售方面也有不同。

??一位住在坪山的業(yè)主告訴記者，現(xiàn)在出現(xiàn)了售樓處連銷(xiāo)售員都省掉的情況，“我們這個(gè)小區(qū)銷(xiāo)售方式是老業(yè)主推薦新業(yè)主，推薦成功可以送兩年物業(yè)費(fèi)，銷(xiāo)售員都不用請(qǐng)?！?/p>

??為了獲得利益最大化，除了加收裝修費(fèi)、節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)成本外，最“狠”的做法還是捂盤(pán)惜售。

??“現(xiàn)在捂盤(pán)惜售已經(jīng)是公開(kāi)秘密，開(kāi)發(fā)商和政府價(jià)格沒(méi)談攏就一直放著，房?jī)r(jià)也會(huì)漲，價(jià)格自然水漲船高?！蹦抽_(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士表示，“捂得越久掙得越多”。

??在深圳福田中心區(qū)有一個(gè)由深物業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目皇御苑，2013年后開(kāi)發(fā)進(jìn)度明顯放緩，第五期與第六期開(kāi)盤(pán)時(shí)間相差5年，且最后一期項(xiàng)目也是分批次開(kāi)盤(pán)，第六期項(xiàng)目從2018年開(kāi)盤(pán)至今，仍剩余一棟樓未拿預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。

??從皇御苑租售中心和鏈家處了解到，皇御苑從5期均價(jià)3萬(wàn)元／平方米到第六期均價(jià)9萬(wàn)元／平方米，價(jià)格上漲200%。

??針對(duì)深物業(yè)旗下皇御苑項(xiàng)目疑似長(zhǎng)期捂盤(pán)惜售行為，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“項(xiàng)目容積率高、占地大、規(guī)模大，外加國(guó)企背景，對(duì)資金回收要求沒(méi)那么高，所以慢慢開(kāi)發(fā)，反正地早就拿了，房?jī)r(jià)不斷漲，利潤(rùn)能掙到更多”。

??此外，許多熱點(diǎn)片區(qū)樓盤(pán)也不乏捂盤(pán)惜售情況。

??位于寶安熱點(diǎn)片區(qū)的都市茗薈花園一期早在2020年4月份因“疑似捂盤(pán)”被約談，隨后在6月14日放出69套199-240平方米大戶(hù)型房源，均價(jià)約為11.7萬(wàn)元/平方米。剩余的D座233套中小戶(hù)型，公布稱(chēng)將在2020年12月12日前完成整改后出售，但在公布信息過(guò)去3個(gè)月后，不僅沒(méi)有售賣(mài)消息，營(yíng)銷(xiāo)中心還被拆除。

??2020年4月，太子灣云璽大廈項(xiàng)目曾因“捂盤(pán)惜售”遭到處罰，針對(duì)此事，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡曾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正常銷(xiāo)售目的是為了實(shí)現(xiàn)供需平衡，但有的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，是屬于人為有意制造緊張感。

??從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，雖然政府明令禁止“捂盤(pán)”行為，但在巨大利益面前，頂風(fēng)作案的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。

??“現(xiàn)在新房市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商根本不愁賣(mài)，想怎么操作都可以，得房率也是越來(lái)越低。”一位購(gòu)房者在購(gòu)房群抱怨。

??三

??小產(chǎn)權(quán)房、公寓市場(chǎng)開(kāi)始火熱

??“我們主要做白石洲這一片區(qū)，去年每平方米是6萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)到了10萬(wàn)元?！标惱习甯嬖V記者，白石洲舊改消息一出來(lái)，他和幾個(gè)朋友一起合著開(kāi)了一家中介公司，專(zhuān)門(mén)做小產(chǎn)權(quán)房、回遷房生意。

??“白石洲舊改剛出來(lái)時(shí)生意比較好，買(mǎi)的人也比較多，但是客戶(hù)數(shù)還是比較有限，畢竟需要一次性拿出600萬(wàn)元到1000萬(wàn)元，而且需要等上五六年轉(zhuǎn)手?！标惱习逋嘎叮麄兺ǔ?huì)和買(mǎi)家、賣(mài)家商量清楚房屋細(xì)節(jié)，再安排雙方見(jiàn)面，“我們收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)點(diǎn)，雙方見(jiàn)面前需要支付一筆定金，假若見(jiàn)面談不妥定金也不會(huì)退，防止雙方繞開(kāi)我們私下交易?！?/p>

??記者問(wèn)到，白石洲現(xiàn)在10萬(wàn)元/平方米價(jià)格怎么會(huì)有人來(lái)接盤(pán)，畢竟白石洲新盤(pán)鶴塘嶺住宅均價(jià)也不過(guò)11.05萬(wàn)元/平方米。陳老板答到，“大家都想對(duì)標(biāo)華潤(rùn)城，一樣的地段和配套，華潤(rùn)城可以賣(mài)十七八萬(wàn)元/平方米，白石洲怎么不可以？大家都是這樣想的。”

??“商品房被限制后，很多中介開(kāi)始推銷(xiāo)回遷房，很多資金已慢慢流向回遷房，價(jià)格也漲起來(lái)了?！币晃粺嶂杂谫?gòu)買(mǎi)深圳房產(chǎn)的鐘先生提到，周?chē)簧倥笥讯奸_(kāi)始入手深圳熱點(diǎn)片區(qū)回遷房，“還有不少人因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)營(yíng)貸不方便繼續(xù)貸款買(mǎi)商品房?！?/p>

??此外，鐘先生透露，有很多資產(chǎn)充裕的投資公司專(zhuān)門(mén)收小產(chǎn)權(quán)房和回遷房，然后進(jìn)行加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)，“主要是錢(qián)在不停貶值，很多人都投資，市場(chǎng)自然就火了起來(lái)?！?/p>

??“我們公司請(qǐng)了一個(gè)華為流程管理總監(jiān)做項(xiàng)目，結(jié)果流程管理項(xiàng)目沒(méi)做出來(lái)，最后帶著我們公司股東、董事們一起炒小產(chǎn)權(quán)房，雖然業(yè)績(jī)不行，但是炒房掙了一大波！”在深圳企業(yè)工作多年的一位購(gòu)房者說(shuō)到了同事“炒小產(chǎn)權(quán)房”的事，“年會(huì)老板都勸我們跟著一起炒農(nóng)民房，完全忘了企業(yè)文化是回饋社會(huì)的初衷。但也可以理解，畢竟剛買(mǎi)的房倒騰一下就漲了100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)搞半天才掙一個(gè)首付錢(qián)。”

??除了有投資需求的購(gòu)房者，也不乏買(mǎi)不起商品房的剛需把目標(biāo)轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。

??“我和丈夫商量買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房住著，就是有個(gè)落腳的地方，現(xiàn)在商品房實(shí)在買(mǎi)不起?！眲⑿〗惚硎荆百I(mǎi)商品房不僅要分高，還要錢(qián)多，兩者缺一不可?！?/p>

??和回遷房、小產(chǎn)權(quán)房一起火熱起來(lái)的還有深圳公寓。

??“國(guó)際會(huì)展中心這個(gè)樓盤(pán)超級(jí)漂亮，您抽個(gè)時(shí)間來(lái)看下？”干練的陳小云坐在門(mén)店的辦公桌上，熱情地向電話(huà)里客戶(hù)推銷(xiāo)起位于寶安的公寓。

??陳小云告訴記者，很多外地客戶(hù)買(mǎi)不了住宅開(kāi)始轉(zhuǎn)向公寓市場(chǎng)，“現(xiàn)在多了很多買(mǎi)一層、半層的客戶(hù)，比如灣景時(shí)代有幾個(gè)客戶(hù)就是一次性買(mǎi)一層，一共20多套，一套80多萬(wàn)元，共計(jì)約1600萬(wàn)元?！?/p>

??“目前買(mǎi)公寓的60%是投資客，大多買(mǎi)30多平方米一套，總價(jià)100萬(wàn)元的公寓；40%客戶(hù)是自主型，會(huì)買(mǎi)60-70平方米一套，總價(jià)300萬(wàn)元左右的?！标愋≡票硎?。

??從市場(chǎng)調(diào)查可見(jiàn)，深圳當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、公寓正慢慢成為深圳投資客和剛需關(guān)注的標(biāo)的，深圳資金流向正悄然發(fā)生著變化。

??四

??杠桿炒作問(wèn)題

??今年4月，深房理102份舉報(bào)材料引發(fā)全國(guó)關(guān)注，時(shí)間持續(xù)發(fā)酵后，深圳市住建局聯(lián)合其他六個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布公告，表示對(duì)違規(guī)炒房行為進(jìn)行嚴(yán)查，這一舉動(dòng)引發(fā)了深圳樓市再一次波動(dòng)。

??到底有多少炒房客？深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？都成了市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??截至目前，深圳官方還未發(fā)布關(guān)于深房理炒房的處理結(jié)果，但這次舉報(bào)事件蝴蝶效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)。

??據(jù)網(wǎng)上爆料，深圳某銀行發(fā)布關(guān)于《暫停網(wǎng)紅關(guān)注樓盤(pán)及關(guān)聯(lián)人員業(yè)務(wù)進(jìn)件》通告，當(dāng)中提到將對(duì)深圳13個(gè)網(wǎng)紅樓盤(pán)以及17名涉事人員采取業(yè)務(wù)暫停受理措施，經(jīng)過(guò)核實(shí)，通告中名單與人員大部分與“深房理”炒房團(tuán)隊(duì)關(guān)系緊密。

??有深圳銀行從業(yè)者透露，目前單位發(fā)布通告，禁止與深房理有關(guān)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)，且采取“貸款終身負(fù)責(zé)制”，負(fù)責(zé)發(fā)放貸款的客戶(hù)經(jīng)理要對(duì)自己業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)到底，要是查處違規(guī)放貸行為會(huì)受到處罰，“針對(duì)深房理這件事行里專(zhuān)門(mén)開(kāi)了會(huì)”。

??廣東住房政策研究中心專(zhuān)家李宇嘉多次強(qiáng)調(diào)，深圳樓市本質(zhì)不是供應(yīng)問(wèn)題，是杠桿炒作問(wèn)題，“只要控制住銀根和杠桿，深圳樓市過(guò)度繁榮、房?jī)r(jià)快速上漲的問(wèn)題將迎刃而解?！苯Y(jié)合當(dāng)前深房理炒房事件曝光，深圳過(guò)熱樓市能否在這次整頓后實(shí)現(xiàn)降溫，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??在采訪(fǎng)中，一位深圳購(gòu)房者對(duì)記者表示，“深圳發(fā)展起來(lái)靠的就是這些農(nóng)民房，大家才有地方住，城市才能發(fā)展。現(xiàn)在政府把房子都拆了，大家住哪里？現(xiàn)在連小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格都在上漲，未來(lái)要靠誰(shuí)來(lái)建設(shè)這座城市呢？”