??今日要聞

??全國(guó)人大常委會(huì)公布2021年度立法工作計(jì)劃：未提房地產(chǎn)稅

??高度警惕房地產(chǎn)等領(lǐng)域涉非風(fēng)險(xiǎn)趨向

??14個(gè)準(zhǔn)特大城市房?jī)r(jià)：13城市均價(jià)過(guò)萬(wàn)

??上海“紅盤(pán)”搖號(hào)入圍分?jǐn)?shù)提至75.6分

??北京或迎房屋“養(yǎng)老金”改革

??頭部房企回款率提升至90%

??萬(wàn)科回歸“綠檔”

??中國(guó)平安為華夏幸福計(jì)提撥備182億元

??方直發(fā)展赴港IPO

??聚焦>>

??【1】4月21日，全國(guó)人大常委會(huì)公布了2021年度立法工作計(jì)劃。其中在稅收立法方面，明確要求初次審議印花稅法和關(guān)稅法等法律。不過(guò)此次立法計(jì)劃中，依然沒(méi)提及備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法。不過(guò)，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在2020年底撰文表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡4月7日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，也表示積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。據(jù)悉，目前除了印花稅法、關(guān)稅法外，仍待稅收立法的還有增值稅法、消費(fèi)稅法、土地增值稅法和房地產(chǎn)稅法。不過(guò)，除了關(guān)稅法之外，增值稅法、消費(fèi)稅法和土地增值稅法均對(duì)外公開(kāi)草案征求意見(jiàn)稿，并在2020年上報(bào)國(guó)務(wù)院審議。

??【2】4月22日，從召開(kāi)的2021年處置非法集資部際聯(lián)席會(huì)議獲悉，去年全國(guó)共查處非法集資案件7500余起，三年攻堅(jiān)辦結(jié)存量案件1.1萬(wàn)起，涉案金額3800余億元。其中會(huì)議要求積極化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。高度警惕私募基金、財(cái)富管理、房地產(chǎn)等領(lǐng)域涉非風(fēng)險(xiǎn)趨向，密切關(guān)注打著區(qū)塊鏈、虛擬貨幣以及解債服務(wù)等旗號(hào)的新型風(fēng)險(xiǎn)，緊盯養(yǎng)老服務(wù)、涉農(nóng)組織、民辦學(xué)校、線上教育等民生領(lǐng)域，對(duì)侵害弱勢(shì)群體利益的非法集資盡早發(fā)現(xiàn)，露頭就打。

??政策>>

??4月22日，北京市住建委等部門(mén)就共同起草的《北京市深化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中征求意見(jiàn)稿明確了維修資金續(xù)交方式，允許業(yè)主一次性續(xù)交或兩年內(nèi)分期續(xù)交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫€(gè)人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額進(jìn)行維修資金交存。對(duì)維修資金補(bǔ)建工作也作出規(guī)定。對(duì)全市應(yīng)交未交維修資金的各類(lèi)住宅的產(chǎn)權(quán)單位及產(chǎn)權(quán)人，組織開(kāi)展維修資金補(bǔ)建工作。其中，商品住宅由業(yè)主作為補(bǔ)建主體，按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建；售后公房則分為兩種情況，一種是未轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補(bǔ)建主體，按照售房當(dāng)年的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建；一種是已轉(zhuǎn)為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現(xiàn)行商品住宅交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。據(jù)悉，本次新政的征求時(shí)間將持續(xù)一個(gè)月。除此之外，規(guī)范維修資金的使用作出了明確規(guī)定，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)是小區(qū)維修資金使用的申請(qǐng)人。業(yè)委會(huì)或物管會(huì)可自行或委托物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修改造項(xiàng)目情況編制維修資金使用方案，并在小區(qū)顯著位置公示使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)并組織表決。與此同時(shí)，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側(cè)外立面脫落、專(zhuān)用排水設(shè)施功能障礙、消防系統(tǒng)功能障礙等涉及重大公共利益的應(yīng)急維修資金使用的，不需業(yè)主進(jìn)行表決，但需由社區(qū)居委會(huì)提供現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)意見(jiàn)，并將使用方案在小區(qū)顯著位置公示。

??市場(chǎng)>>

??【1】根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前14個(gè)準(zhǔn)特大城市房?jī)r(jià)中有13個(gè)城市平均單價(jià)過(guò)萬(wàn)，其中廈門(mén)高居榜首，福州和寧波緊隨其后。具體來(lái)看，廈門(mén)以48570元/平方米的均價(jià)在14個(gè)城市中高居第一。在全國(guó)所有城市中，僅次于深圳、北京和上海三大一線城市，位居第四，甚至超過(guò)了一線城市廣州。福州以26566元/平方米的平均單價(jià)在14個(gè)城市中位居第二。而寧波的房?jī)r(jià)水平與福州相差無(wú)幾，在14個(gè)城市中位居第三。整體來(lái)看，14個(gè)城市中，房?jī)r(jià)前五名全部來(lái)自南方地區(qū)，后三名城市則全部來(lái)自北方。南方城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，年輕人流入較多，收入水平更高，對(duì)住房的需求或許更旺盛。相比之下，北方很多地方以國(guó)企為主，工業(yè)化進(jìn)程較早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚戶(hù)區(qū)改造，使得房?jī)r(jià)保持相對(duì)較低水平。

??【2】由于認(rèn)籌人數(shù)過(guò)多，位于上海浦東的浦開(kāi)仁恒金橋世紀(jì)近日向參與認(rèn)籌的購(gòu)房者發(fā)出通知，該項(xiàng)目將采取積分搖號(hào)，入圍分?jǐn)?shù)線為75.6分。這是上海第6個(gè)觸發(fā)積分搖號(hào)的樓盤(pán)，也是上海首個(gè)入圍分?jǐn)?shù)線超過(guò)70分的樓盤(pán)。據(jù)悉，購(gòu)房買(mǎi)家積分大都處于中位段50-60分的大環(huán)境中，70分對(duì)大多數(shù)購(gòu)房來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是望塵莫及的高分。此前觸發(fā)積分搖號(hào)的5個(gè)樓盤(pán)中，入圍門(mén)檻低的為56.7分，最高達(dá)68分。對(duì)此，無(wú)論是業(yè)界、購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都沒(méi)有預(yù)料到，上海此次新房搖號(hào)的入圍門(mén)檻會(huì)被拔到75.6分的超高位置。而除此之外，在基礎(chǔ)分全為滿(mǎn)分的前提下，本地戶(hù)籍無(wú)房家庭需要繳納10年社保，本地戶(hù)籍無(wú)房單身人士及外地戶(hù)籍無(wú)房家庭則需要繳納197月社保才能達(dá)到入圍分?jǐn)?shù)，即約16.4年。而此次項(xiàng)目火爆其實(shí)只是上海樓市的一個(gè)縮影，折射出上海樓市高熱度的一面。在拼積分與拼首付的競(jìng)技中，有一大批低積分或低首付的剛需買(mǎi)家陷入“大熱門(mén)樓盤(pán)積分不夠，普通樓盤(pán)首付不夠，冷門(mén)樓盤(pán)位置不好”的困局，他們正在與市場(chǎng)僵持著，等待突出重圍的機(jī)會(huì)。

??企業(yè)>>

??【1】短短幾年時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)從談“規(guī)模”改為抓“回款”。在各大房企毛利率普遍下滑，“三道紅線”限制了房企債務(wù)融資規(guī)模，銷(xiāo)售回款被視為救命稻草。據(jù)已公布的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2020年房企30強(qiáng)平均指標(biāo)由80%左右提升至90%線內(nèi)。具體來(lái)看，頭部房企碧桂園2020年全年權(quán)益合同銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約5193億元，權(quán)益回款率達(dá)到91%，連續(xù)五年高于90%。恒大財(cái)報(bào)顯示，2020年恒大合約銷(xiāo)售額從2019年的6011億元增長(zhǎng)到2020年的7232億元，增幅為20%。銷(xiāo)售回款率從2019年的78%增長(zhǎng)到2020年的90%，增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，陽(yáng)光城2020年繼續(xù)保持80%以上的現(xiàn)金回款率，平均回款率約80.16%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年權(quán)益回款率增至93%，連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；中國(guó)奧園2020年現(xiàn)金回款率提升至85%，現(xiàn)金回款為1131億元。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企如此表現(xiàn)對(duì)外輸出信號(hào)主要有三點(diǎn)：一是，房子成交且收到了賬款，業(yè)務(wù)穩(wěn)定運(yùn)行中，壞賬產(chǎn)生的比例越低；二是，房企回籠資金比例提高了，能使用的自有現(xiàn)金增加，對(duì)于借債的依賴(lài)或就能相應(yīng)減少了，從而公司的債務(wù)水平也能得到一定優(yōu)化；三是，高回款率帶來(lái)的充沛現(xiàn)金流能讓房企在資金強(qiáng)監(jiān)管背景下具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)定的現(xiàn)金流能讓房企維持或加快其周轉(zhuǎn)速度。

??【2】4月22日，萬(wàn)科公布的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.64億元，同比增長(zhǎng)30.33%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.92億元，同比增長(zhǎng)3.44%。截至今年一季度末，萬(wàn)科的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率三項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的要求，符合“綠檔”企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)看，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算面積為374.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%；貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入530億元，同比增長(zhǎng)34.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為15.5%，較2020年末下降2.6個(gè)百分點(diǎn)；持有貨幣資金1966億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和723.7億元；剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.5%，比2020年末進(jìn)一步降低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??【3】4月22日，中國(guó)平安發(fā)布的一季報(bào)公告披露，中國(guó)平安對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提及估值調(diào)整金額為182億元，對(duì)稅后歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)影響金額為100億元，對(duì)稅后歸屬于母公司股東的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)影響金額為29億元。業(yè)內(nèi)人士表示，減值計(jì)提后，中國(guó)平安一季度業(yè)績(jī)?nèi)苑€(wěn)健增長(zhǎng)，顯示對(duì)于公司整體經(jīng)營(yíng)影響有限。完成撥備計(jì)提之后，也便于公司后續(xù)輕裝上陣。

??【4】4月21日，方直發(fā)展集團(tuán)在港交所遞交了招股書(shū)。招股書(shū)顯示，方直發(fā)展集團(tuán)是一家聚焦大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的成熟領(lǐng)先綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。公司物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組合主要遍布大灣區(qū)，截至2021年1月31日，公司擁有由43個(gè)項(xiàng)目組成的規(guī)?；?xiàng)目組合，共覆蓋廣東省11個(gè)城市，其中四個(gè)項(xiàng)目乃通過(guò)一家聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。據(jù)悉，為謀上市，方直集團(tuán)已經(jīng)準(zhǔn)備了差不多兩年的時(shí)間。創(chuàng)始人陳專(zhuān)拉來(lái)了圈內(nèi)明星職業(yè)經(jīng)理人許珂，提拔了有“珠三角頂級(jí)操盤(pán)手”之稱(chēng)的羅江海，手握近400萬(wàn)大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，敲響了港交所的大門(mén)。