??從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，核心主要有以下幾點(diǎn)：

??1．我國(guó)總?cè)丝跒?41178萬(wàn)人，較2010年增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%。10年來(lái)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；

??2．全國(guó)共有家庭戶49416萬(wàn)戶，較2010年增加23%，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮?。?

??3．東部地區(qū)人口56371萬(wàn)人，占39.93%，中部36469萬(wàn)人，占25.83%，西部38285萬(wàn)人，占27.12%，東北地區(qū)9851萬(wàn)人，占6.98%。人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚；

??4．0—14歲人口占比提升1.35個(gè)百分點(diǎn)至17.95%；60歲及以上人口占18.70%，其中65歲及以上人口占13.50%，人口老齡化程度進(jìn)一步加深；

??5．具有大學(xué)文化程度的人口為21836萬(wàn)人，人口素質(zhì)不斷提高；

??6．十年來(lái)，城鎮(zhèn)人口增加23642萬(wàn)人至90199萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%；

??7．人戶分離人口為49276萬(wàn)人，2020年流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，與2010年相比增長(zhǎng)69.73%。

??聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)，“長(zhǎng)期看人口”已經(jīng)成為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。隨著時(shí)代的發(fā)展，自2010年以來(lái)，中國(guó)人口發(fā)展正面臨著顯著變化，人口總規(guī)模增長(zhǎng)減弱、家庭結(jié)構(gòu)持續(xù)縮小、老齡化程度加深等等，未來(lái)或?qū)a(chǎn)生更多新特征和新趨勢(shì)。

??人口數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)需求之間具有極高的相關(guān)性，對(duì)房地產(chǎn)規(guī)模和周期性有全局性的把握，人口總量、家庭規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口、教育水平等多方面數(shù)據(jù)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模走勢(shì)以及結(jié)構(gòu)變化都將產(chǎn)生重要影響。

??01

??總?cè)丝?4.12億，家庭規(guī)模趨于小型化

??人口規(guī)模，意味著需求量。

??數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，接近14.12億人，較2010年增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

??作為購(gòu)房需求基本單位的家庭戶，共有49416萬(wàn)戶，集體戶2853萬(wàn)戶，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。

??雖然從總的人口增速上來(lái)看，2020年僅有0.53%，人口保持低速增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)人口總量會(huì)保持在14億人以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端空間仍然存在。

??由于近年來(lái)家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)顯著，家庭戶規(guī)模達(dá)49416萬(wàn)戶，較2010年增幅高達(dá)23%，值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動(dòng)造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通?？梢酝ㄟ^(guò)租房來(lái)解決，這類人群最終還是要面臨結(jié)婚、生子、養(yǎng)育老人等住房需求。

??家庭是購(gòu)房需求的基本單位，從這一角度來(lái)看，總的住房套數(shù)需求將呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。

圖：第五、第六、七次全國(guó)人口普查家庭戶規(guī)模和平均家庭戶人口對(duì)比

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??02

??老齡人口達(dá)2.6億，養(yǎng)老產(chǎn)品迎來(lái)春天

??近年來(lái)，人口老齡化進(jìn)程不斷加速。60歲及以上人口從2010年的22245萬(wàn)人增加至2020年的26402萬(wàn)人，十年增加4157萬(wàn)人，占比達(dá)到18.7%；65歲及以上老年人口達(dá)到19064萬(wàn)人，十年增加7181萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋壤?.87%上升為13.50%。

??31個(gè)省份中，除西藏外，其他30個(gè)省份65歲及以上老年人口比重均超過(guò)7%，其中，12個(gè)省份65歲及以上老年人口比重超過(guò)14%。

圖：2020年60歲及以上人口占比前十省市

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??從人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)上來(lái)看，我國(guó)人口呈現(xiàn)明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達(dá)18.7%，較10年前增加了5.44個(gè)百分點(diǎn)，老齡化明顯加劇。按照當(dāng)前趨勢(shì)推測(cè)，到2023年左右，我國(guó)老齡化水平將超過(guò)20%。這部分人群的養(yǎng)老住房及養(yǎng)老產(chǎn)品需求巨大，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來(lái)春天。

??值得注意的是，15-59歲人口作為我國(guó)的主力人口，也是購(gòu)房的主力客群。這部分人口占比出現(xiàn)明顯下滑，2020年人口占比相較于2010年減少6.79%。

??這一部分人口大多為80后、90后，受計(jì)劃生育影響更大，他們多為獨(dú)生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現(xiàn)行的教育制度之下，老人還要承擔(dān)接送孫輩上學(xué)的任務(wù)，因此三代同堂家庭也比較常見(jiàn)。在有限的財(cái)力之下，總價(jià)低的三房、四房產(chǎn)品仍然將是這些人群的“心頭好”。

表：第六、七次全國(guó)人口普查不同年齡結(jié)構(gòu)對(duì)比

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??03

??城鎮(zhèn)化率63.89%，“剛需池”規(guī)模大增

??由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門(mén)檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動(dòng)人口的規(guī)模也在明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年人戶分離人口為49276萬(wàn)人，其中，流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，與2010年相比，流動(dòng)人口增長(zhǎng)69.73%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。

??龐大的流動(dòng)人口規(guī)模也帶來(lái)了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委在對(duì)流動(dòng)人群的調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有三成流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶》浚簿褪钦f(shuō)有1億流動(dòng)人口在流入地?fù)碛凶再?gòu)房，這一規(guī)模不容小覷。

圖：第七次人口普查大幅修正流動(dòng)人口數(shù)據(jù)（億人）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??值得注意的是，2020年城鎮(zhèn)化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口比例大幅增加，《“十四五”規(guī)劃綱要》中明確提出，至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，未來(lái)十年城鎮(zhèn)化水平仍再度提高，但提升速度將放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體仍有釋放空間。

??新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，但未來(lái)的增量空間明顯減少，剛需的持續(xù)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。

??受制于購(gòu)買(mǎi)力、個(gè)人居留意愿等多方面因素，絕大多數(shù)流動(dòng)人口的居住需求往往依靠租房來(lái)解決，這也意味著巨大的租賃空間。為實(shí)現(xiàn)住有所居，租賃住房相關(guān)政策也在進(jìn)一步提速。

??04

??人口向東部發(fā)達(dá)區(qū)域聚集，廣東、浙江十年增量超千萬(wàn)

??人口普查數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)省份中，人口超過(guò)1億人的省份有2個(gè)，分別為廣東和山東。人口最多的五個(gè)城市是廣東、山東、河南、江蘇、和四川，這五個(gè)省份合計(jì)人口總數(shù)為4.95億人，占全國(guó)人口比重的35.09%。

??對(duì)比2010年，共有25個(gè)省份的人口增加。增長(zhǎng)較多的 5個(gè)省份依次為：廣東（2171萬(wàn)人）、浙江（1014萬(wàn)人）、江蘇（609萬(wàn)人）、山東（573萬(wàn)人）、河南（534萬(wàn)人）。

??經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦龇?.5個(gè)百分點(diǎn)以上，尤其是廣東省，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個(gè)百分點(diǎn)，依然是全國(guó)人口第一大省，人口高達(dá)1.26億人。浙江總?cè)丝谝渤胶焙桶不眨側(cè)丝谂琶傻?0位升至第8位。

??分區(qū)域看，西部地區(qū)人口所占比重上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，中部和人口所占比重有所下降，分別下降0.79個(gè)和1.20個(gè)百分點(diǎn)。

??總的來(lái)看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群集聚，過(guò)去十年，東部地區(qū)人口增加至56371萬(wàn)人，占39.93%，與2010年相比，上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，潛在購(gòu)房需求值得重點(diǎn)關(guān)注。反之，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，東北地區(qū)人口比重降幅最大，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達(dá)17%，購(gòu)房需求明顯下滑。

圖：2020年31個(gè)省份人口總量排名及增量情況（單位：萬(wàn)人）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶門(mén)檻下，青少年人口處于低位，外來(lái)剛需轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求比例長(zhǎng)期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉(xiāng)置業(yè)可持續(xù)關(guān)注。

??此外，2020年，全國(guó)大學(xué)生人口已達(dá)到2.2億人，15-59歲人口大學(xué)文化程度人口來(lái)看，2020年占比高達(dá)23.61%，較2010年增加了11.27個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)接近翻番。這一部分需求不容忽視，他們通常是商品房準(zhǔn)客戶群體，一般購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對(duì)較高的城市，潛在購(gòu)房需求更為突出。

??從第七次人口普查的數(shù)據(jù)來(lái)看，近10年來(lái)我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但受人口流動(dòng)的影響，家庭小型化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，考慮到家庭是購(gòu)房需求的基本單位，總購(gòu)房需求明顯增加。

??從產(chǎn)品上來(lái)看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來(lái)春天；老齡化與撫養(yǎng)比“雙升”背景下，作為這一代購(gòu)房主力的80、90后，由于多為獨(dú)生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財(cái)力之下，總價(jià)低的緊湊型三房、四房產(chǎn)品去化依舊值得看好。

??隨著人口流動(dòng)的加速，以長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)為核心的東部地區(qū)城市仍然為人口聚集高地，而新城城鎮(zhèn)化仍將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度紅利。