??2021年5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應(yīng)對人口老齡化重大政策舉措?yún)R報，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》。

??會議指出，黨的十八大以來，黨中央根據(jù)我國人口發(fā)展變化形勢，先后作出實施單獨兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。同時，我國人口總量龐大，近年來人口老齡化程度加深。進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

??“三孩政策”一出，社會各界議論紛紛，總體來看，一對夫妻可以生育三個子女政策有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2018年我國三孩及以上占新生人口比例約為7.4%，若該比例能達(dá)德國18%水平，在一孩、二孩人數(shù)保持不變的前提下，以2020年出生人口1200萬人為基礎(chǔ)計算10.6%的增額，可增加約127萬人，這一人口數(shù)據(jù)增幅對整體房地產(chǎn)行業(yè)的影響可謂杯水車薪。

??長期來看，隨著社會家庭結(jié)構(gòu)比例中二孩、三孩比例的上升，產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)上三房、四房的需求占比或?qū)⑦M(jìn)一步上升。

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??“三孩”較高預(yù)計可增加約127萬人

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年出生人口1465萬人，其中二孩及以上比重達(dá)59.5%，比上年提高2.1個百分點，前一年數(shù)據(jù)顯示2018年出生人口1523萬人，二孩占比保持在50%左右，計算可得2018年三孩及以上約占出生人口數(shù)量的7.4%。

??中國臺灣地區(qū)數(shù)據(jù)顯示，從2012到2016年期間，獨生子女家庭的人口比例約為50.9%，二孩約為37.8%，三孩約為11.3%，這一數(shù)據(jù)比我們2018年三孩約7.4%的數(shù)值要高出約3.9個百分點。

??近年來，我國新生總?cè)丝跀?shù)據(jù)呈下降趨勢，2018年新生人口1523萬人，2019年新生人口1465萬人，到了2020年，新生人口僅為1200萬人。若以2018年三孩及以上占出生人口數(shù)量7.4%為“三孩占比”數(shù)據(jù)參考，以2020年最新出生人口1200萬人統(tǒng)計，如果我們的三孩占比能達(dá)到臺灣地區(qū)約11.3%的水平，那么可增加約46.8萬人。

??從同為亞洲地區(qū)的日本生育數(shù)據(jù)來看，2018年日本統(tǒng)計局發(fā)布了由國家社會保障和人口問題研究所進(jìn)行的社會保障和人口問題基本調(diào)查（出生趨勢基本調(diào)查），數(shù)據(jù)顯示2009年日本出生率是1.92，三孩及以上的出生率是0.26，占比約13.5%。

??若以日本13.5%的三孩占比來估算，同樣以2020年出生人口1200萬人為基礎(chǔ)計算，那么“三孩政策”后約可增加73.2萬人。

??從西方國家來看，聯(lián)邦統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年德國共約77萬名新生兒出生，其中一孩36萬人，二孩27萬人，三孩約14萬人，約占新生人口的18%。若以德國18%的三孩比例來估算，那么“三孩政策”后我國約可增加127萬人。

??這一人口增幅對于整個房地產(chǎn)市場而言，可謂杯水車薪，并不能造成較大影響。

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??高出生率地區(qū)或?qū)⒅畏績r上行

??事實上，從“二孩政策”來看，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場發(fā)展之間的不同。

??從我們選取的《2020年中國城市發(fā)展前景排行榜排名》TOP50城市，再加上10個高出生率的人口大市，包括臨沂、阜陽、周口等樣本數(shù)據(jù)來看，在“二胎政策”的影響下，典型城市均在2016年或2017年迎來了生育小高峰，但其后出生率基本均呈現(xiàn)下滑趨勢。不過，由于生育觀念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，下降幅度也存在差異。

??結(jié)合樣本城市2019年戶籍人口出生率和2016-2019年間商品住宅成交規(guī)模變動來看，對于調(diào)控政策比較嚴(yán)厲的城市來說，出生率高的城市，商品住宅成交規(guī)模的下跌幅度也往往比較窄；而對于政策相對較為寬松的弱二線和三四線城市來看，出生率高，其商品住宅成交規(guī)模的上漲幅度也相對較高。

??從房價變動方面來看，各城市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，大部分樣本城市的房價在2016年至2019年三年間漲幅都超過了20%，結(jié)合出生率來看，一二線城市中，出生率越高的城市，房價上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽，房價漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房價漲幅均未超過25%。

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??我們認(rèn)為，“三孩政策”推出后，原本較高出生率的地區(qū)，依然可能擁有較高出生率，這些地區(qū)也將繼續(xù)延續(xù)高出生率對房價的支撐托底作用。

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??三房、四房需求占比或?qū)⑸仙?/strong>

??相比于量價，多孩家庭對住宅成交結(jié)構(gòu)的影響相對更為明顯，近年來隨著二孩家庭逐漸增多，疊加潛在購房消費持續(xù)升級，三房、四房需求占比持續(xù)上升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，在112個重點檢測城市中，2020年三房成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長2.32個百分點；四房成交占比也是穩(wěn)中有升，較2019年凈增長0.85個百分點至20.2%。與此同時，剛需市場整體低迷，兩房去化速度明顯放緩，成交占比降至16.36%，較2019年凈減少2.33個百分點。

??具體來看，100平方米以上中大戶型成交占比皆升，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降。112個重點監(jiān)測城市100平方米以上戶型成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個百分點，其中120-140平方米戶型暫以0.78個百分點漲幅居首。100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個百分點，其中80-90平方米戶型暫以0.68個百分點跌幅居首。

??我們認(rèn)為，隨著“三孩政策”的實施，社會家庭結(jié)構(gòu)比例中二孩、三孩比例的上升，產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)上三房、四房的需求占比或?qū)⑦M(jìn)一步上升，針對多孩家庭的戶型設(shè)計也將越來越多。

??總體來看，“三孩政策”對新生人口的增量較為有限，對整體房地產(chǎn)市場的影響可以說是微乎其微，但隨著多孩家庭比例的提升，在項目的產(chǎn)品設(shè)計上可能會發(fā)生變化，比如面積、戶型等，對于多孩家庭來說，房間的數(shù)量要求與以往三口之家區(qū)別較大，尤其是在中高端市場，需要考慮更多。