??在今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢(shì)行情，企業(yè)新租擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，租賃市場(chǎng)持續(xù)放量。截止到2021年Q2，全市場(chǎng)凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預(yù)租面積后，市場(chǎng)去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上半年累計(jì)超過50萬平方米的去化量提前完成了全年任務(wù)，同時(shí)這也是近十年來首次連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場(chǎng)去化。雖然本季度新入市項(xiàng)目增加到31萬平方米，但強(qiáng)勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降低到18.2%。同時(shí)受到新增供應(yīng)影響，本季度市場(chǎng)平均租金為341.5元每月每平米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

北京甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2008-2021

??在子市場(chǎng)的表現(xiàn)方面，大部分市場(chǎng)均釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)。高力國際董事總經(jīng)理鄧懿君表示，CBD本季度表現(xiàn)火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場(chǎng)出現(xiàn)快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進(jìn)一步降至13%。究其原因，一方面區(qū)域內(nèi)超甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性較高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影響較大的甲級(jí)寫字樓在近兩個(gè)季度維持以價(jià)換量的租賃策略，較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)使得CBD區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，吸引了其他區(qū)域企業(yè)搬遷至此。本季度，麗澤、東城商務(wù)區(qū)和亞奧市場(chǎng)也達(dá)到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場(chǎng)在頭部科技和金融企業(yè)入駐的帶動(dòng)下，承接了大量成熟市場(chǎng)的外溢需求。該市場(chǎng)在今年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)接近20萬平方米的去化，區(qū)域空置率在一年左右的時(shí)間從87%快速降至60%左右。東城商務(wù)區(qū)和亞奧市場(chǎng)的快速去化則是得益于區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目高效鎖定主力租戶實(shí)現(xiàn)的。金融街市場(chǎng)目前是本季度唯一出現(xiàn)企業(yè)外溢的市場(chǎng)，但外溢規(guī)模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場(chǎng)進(jìn)入階段性調(diào)整時(shí)期。

2022年開始，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，空置面積將逐步被市場(chǎng)消化

??在其他細(xì)分市場(chǎng)方面，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的需求也非常旺盛。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)二季度去化超過8.5萬平方米，其中大部分需求集中在CBD市場(chǎng)，平均租金穩(wěn)定在238元每月每平米。產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)依然保持著旺盛的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求，單季度凈吸納量保持在35萬平方米的水平。所有子市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度的去化，亦莊和豐臺(tái)領(lǐng)跑其他市場(chǎng)，分別去化超過10萬平米和6.5萬平方米。大宗租賃成交是產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)季度實(shí)現(xiàn)超過30萬平方米去化的主要因素，互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康行業(yè)是主要需求來源。

??從下半年的供需兩端來看，整體上保持供需平衡指日可待。雖然年度新增供應(yīng)量比之前預(yù)計(jì)有所降低，但依然超過120萬平方米，下半年預(yù)計(jì)入市的新項(xiàng)目體量在60到70萬平方米左右，大部分將集中在今年三季度。雖然供應(yīng)壓力依然很大，但市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅攀升的概率非常小，主要有三個(gè)方面的原因：第一，新項(xiàng)目自用和預(yù)租比例相對(duì)較高，因此實(shí)際入市面積對(duì)市場(chǎng)沖擊有限；第二，目前市場(chǎng)仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成；第三，雖然預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)熱度會(huì)有所回落，但整體需求依然會(huì)維持相對(duì)高位。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，下半年可能依舊會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況，但整體全年市場(chǎng)大概率會(huì)實(shí)現(xiàn)供需平衡，屆時(shí)我們相信年度凈吸納量也極有可能創(chuàng)出十年新高。

??從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來看，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間窗口即將關(guān)閉，市場(chǎng)正在形成租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，在基本宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計(jì)去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點(diǎn)，超預(yù)期的需求暴漲將導(dǎo)致市場(chǎng)去化壓力減小，預(yù)計(jì)年底空置率有望出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。目前，市場(chǎng)處于三期疊加的狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)改變，宏觀經(jīng)濟(jì)增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已消散，寫字樓需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，因此市場(chǎng)正在從三期疊加的態(tài)勢(shì)向以新經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)為主的去化周期邁進(jìn)。一方面，根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，以互聯(lián)網(wǎng)科技為首的新經(jīng)濟(jì)行業(yè)目前占據(jù)了市場(chǎng)5000平以上大宗成交近五成，預(yù)計(jì)未來這一趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。此外，在未來的兩三年內(nèi)，北京市場(chǎng)新增項(xiàng)目將大幅減少，整體市場(chǎng)都將處于穩(wěn)定去化階段。由此可以預(yù)見，在十四五期間，北京樓宇經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入以新經(jīng)濟(jì)行業(yè)為主要需求動(dòng)力，以綠色環(huán)保和智能科技為發(fā)展核心，服務(wù)于高新技術(shù)企業(yè)和高端服務(wù)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展階段。