??天譽(yù)置業(yè)一份公告再次揭開了民營(yíng)房企困局。

??6月15日晚間，天譽(yù)置業(yè)（00059.HK）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，對(duì)于即將到期需要支付的2022年7月優(yōu)先票據(jù)和2023年12月優(yōu)先票據(jù)本息，公司將積極尋求于合理時(shí)間范圍內(nèi)與票據(jù)持有人協(xié)商以期達(dá)成一致的方式解決相應(yīng)問題。若未能履行到期債務(wù)的義務(wù)，且無法及時(shí)與債權(quán)人達(dá)成解決相應(yīng)問題的方案可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求相關(guān)債務(wù)的義務(wù)加速履行等，并可能引發(fā)若干債務(wù)交叉違約。

??天譽(yù)置業(yè)亦稱，2022年度內(nèi)面臨若干債務(wù)本息到期，目前仍看不到境外再融資環(huán)境改善跡象，這使得集團(tuán)現(xiàn)階段面臨史無（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) xbpwlkj.com）前例的巨大流動(dòng)性壓力。

??據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營(yíng)房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務(wù)約1178億元，占總規(guī)模的67%。

??中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成上周參加活動(dòng)時(shí)也表示，我國房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)，二季度大量房企的美元債到期，成為又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，剔除已違約房企，2022年內(nèi)約有12家房企債券到期規(guī)模在10億美元以上。6月份，已有佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力控股到期的1只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債出現(xiàn)了利息違約。

??新的融資渠道并未完全向民營(yíng)房企開放，新房銷售市場(chǎng)仍在下行，新的出險(xiǎn)房企還在增加。面對(duì)迫在眉睫的流動(dòng)性困難和債務(wù)壓力，有房企回購債券主動(dòng)減重，也有用債券展期換空間，還有引戰(zhàn)國資“染紅”和轉(zhuǎn)讓股權(quán)、資產(chǎn)變現(xiàn)，房企們開始積極尋求自救與他救。

??房企已打響一場(chǎng)信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

??償債壓力并未緩解

??在債務(wù)大量到期的同時(shí)，房企融資渠道與規(guī)模仍在收窄，尤其是美元債幾乎處于“冰封”狀態(tài)。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份100家典型房企融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模創(chuàng)2019年以來第三低。其中，房企境外發(fā)債約61.07元，環(huán)比增加366.9%，同比減少80.9%；境內(nèi)發(fā)債314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%，央企地產(chǎn)、國企地產(chǎn)為境內(nèi)發(fā)債主體。

??“雖然政策出口有松動(dòng)，但房企融資并沒有明顯改善，金融機(jī)構(gòu)和民營(yíng)房企都很尷尬。境外債更是沒有增量，多為展期用高息置換到期債券?！蹦撤科髢?nèi)部人士直言。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也表示，民營(yíng)房企融資環(huán)境在進(jìn)一步惡化，主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體融資政策沒有改變，金融機(jī)構(gòu)從風(fēng)險(xiǎn)偏好角度選擇集中向國企地產(chǎn)、央企地產(chǎn)以及城投企業(yè)發(fā)放貸款。很多已經(jīng)暴雷的民企就是因?yàn)槟骋还P融資債務(wù)到期不能兌付導(dǎo)致的，這種情況及趨勢(shì)在當(dāng)前仍在延續(xù)。

??6月份以來，這一現(xiàn)象再次加劇。

??金科股份在收到深交所“票據(jù)違約”關(guān)注函的3天后，確認(rèn)了“票據(jù)違約”和“賬戶凍結(jié)”的真實(shí)存在。天譽(yù)置業(yè)合計(jì) 5.39 億美元到期優(yōu)先票據(jù)尚未償還或引發(fā)債務(wù)交叉違約。鴻坤地產(chǎn)因境外債違約觸發(fā)3只境內(nèi)債到期，其均未立即清償。

??機(jī)構(gòu)人士表示，7月和8月，房企到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元。當(dāng)前樓市銷售沒有明顯回暖，金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企資金支持十分謹(jǐn)慎，行業(yè)整體融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有房企不得不加入債務(wù)違約陣營(yíng)，民營(yíng)房企融資艱難亟待修復(fù)。

??“從信用債融資缺口來看，未來2至3年內(nèi)都存在融資缺口，只能靠項(xiàng)目銷售回款償債，這進(jìn)一步加劇了房企銷售和償債壓力?！彼渭t衛(wèi)說，如果房?jī)r(jià)形成下降趨勢(shì)，房企境況就會(huì)從現(xiàn)金流緊張向資不抵債轉(zhuǎn)化，加劇行業(yè)暴雷發(fā)生，降低房企自救成功的概率，屆時(shí)部分房企將會(huì)選擇以“躺平”的姿態(tài)面對(duì)，這才是行業(yè)最大的隱患。

??惠譽(yù)評(píng)級(jí)大中華區(qū)房地產(chǎn)評(píng)級(jí)聯(lián)席主管鄭俊英表示，惠譽(yù)維持中國房地產(chǎn)開發(fā)商“惡化”的行業(yè)前景，下半年房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將充滿挑戰(zhàn)。220億美元債券到期對(duì)房企造成巨大流動(dòng)性壓力，其他融資渠道包括銀行貸款、預(yù)售資金等并沒有明顯起色。未來房企信用和業(yè)務(wù)狀況會(huì)持續(xù)分化，行業(yè)已進(jìn)入“剩者為王”時(shí)代。

??有回購，有展期

??信用重建并非一朝一夕，但房企“自救”從未停止。

??6月15日，碧桂園宣布，對(duì)2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價(jià)以現(xiàn)金購買其全部尚未贖回票據(jù)。該票據(jù)未贖回本金總額為6.83億美元。本次償付完成后，碧桂園年內(nèi)已無到期美元債。

??克而瑞在報(bào)告中提到，房企進(jìn)行債券回購除了維穩(wěn)市場(chǎng)信心外，也因當(dāng)前債券價(jià)格相對(duì)便宜，以低折扣進(jìn)行回購比到期兌付更為劃算。

??除碧桂園之外，旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股、融信中國、朗詩地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、時(shí)代中國等房企，都曾接連回購公司債券。

??對(duì)房企而言，提前回購即將到期的美元債可以進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，有助于提振投資者信心。

??但是用自有資金贖回規(guī)模不小的美元債，對(duì)目前大多數(shù)房企來說并不容易。

??據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，2022年前5月，房地產(chǎn)已展期境內(nèi)債共22筆。時(shí)間線再向前推半年，展期境內(nèi)債達(dá)到46筆；也有不少房企展期條件無法通過，向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發(fā)行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

??6月20日，綠地控股1筆美元債同意征求獲96.76%票數(shù)正式通過。該票據(jù)發(fā)行規(guī)模5億美元，息票率6.75%，原于2022年6月25日到期，綠地控股將該筆美元票據(jù)展期至2023年6月25日。綠地控股是唯一宣布債券展期的國企，盡管數(shù)額不大，但對(duì)市場(chǎng)震動(dòng)比較大。

??6月13日，領(lǐng)地控股公告為實(shí)現(xiàn)再融資及改善公司流動(dòng)資金狀況，就一筆本金總額1.5億美元，年利率12%的現(xiàn)有票據(jù)提出交換要約。就在領(lǐng)地之前不久，大唐地產(chǎn)剛剛完成一筆票面利率12.5%，本金2.83億美元的境外債交換要約。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來有超過10家房企尋求債務(wù)展期。

??1月，大發(fā)地產(chǎn)完成票據(jù)交換要約，發(fā)行了規(guī)模約1.38億美元的新票據(jù)，年利率提升至12.5%；3月末，正榮地產(chǎn)5筆票據(jù)交換要約獲接納，發(fā)行2023年到期本金總額7.29億美元年息8%的優(yōu)先票據(jù)；5月，中梁控股達(dá)成交換要約，發(fā)行了兩筆規(guī)模分別為4.29億美元和2.02億美元的新票據(jù)。

??前述某房企內(nèi)部人士表示，銷售持續(xù)疲弱，再融資局面難開，只能謀求以高息置換即將到期債券，以及出售資產(chǎn)來緩解現(xiàn)金流緊張。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間民營(yíng)房企在銀行和非銀融資會(huì)繼續(xù)受到限制。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，面對(duì)年內(nèi)第二個(gè)償債高峰期，目前不少房企正忙于與債權(quán)人協(xié)商，試圖獲得一絲喘息，但成效并不大，主要是“借新還舊”的償債渠道不通暢，債權(quán)人對(duì)行業(yè)信心不強(qiáng)，對(duì)房企償債信心再度動(dòng)搖。

??“瘦身”引戰(zhàn)進(jìn)行時(shí)

??償債潮來襲，為加緊回籠資金，房企將各類資產(chǎn)擺上“貨架”。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來，包括云南城投、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、陽光城、祥生控股等在內(nèi)的10余家房企公告出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或股權(quán)，涉及標(biāo)的總額超過360億元。

??6月17日，云南城投披露擬掛牌轉(zhuǎn)讓20家下屬企業(yè)股權(quán)或合伙份額，底價(jià)60.26億元，收到價(jià)款用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。6月14日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)作價(jià)50.15億元將遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目出售給項(xiàng)目合作方中國平安。6月13日，陽光城轉(zhuǎn)讓浙江永康6宗地塊予濱江集團(tuán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)為14.98億元，濱江集團(tuán)還需償還目標(biāo)公司原有負(fù)債33.04億元，合計(jì)代價(jià)48億元。更早之前，華夏幸福、泰禾集團(tuán)等也相繼出讓資產(chǎn)。

??某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，目前行業(yè)格局下，市場(chǎng)資源必將向高信用房企聚集，其他房企只有實(shí)打?qū)嵉匿N售回款和處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金回籠。

??此外，截至6月中旬，北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)掛牌達(dá)到66個(gè)，其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，涉及交易總價(jià)超170億元。禹洲、中南、中梁控股、佳源國際等房企相繼出售物業(yè)，涉及交易額約67億元。

??陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌提到，房企不能“躺平”，需認(rèn)清事實(shí)，做好應(yīng)急預(yù)案，把各方損失降到最低，盡可能保留企業(yè)最核心的能力。從財(cái)務(wù)角度看，以往大部分房企發(fā)展靠“超融”，導(dǎo)致凈負(fù)債率過高，這是大部分房企未來需要改過來的問題。

??在這輪地產(chǎn)暴雷期，國資出手紓困民營(yíng)房企的案例也并不少見，但多以收并購具體項(xiàng)目為，真正從公司股權(quán)層面出資的案例屈指可數(shù)，成功上岸的只有建業(yè)地產(chǎn)和華南城兩家。

??5月16日，華南城公告稱，公司向特區(qū)建發(fā)發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份，認(rèn)購事項(xiàng)所有先決條件均已達(dá)成，華南城已收到特區(qū)建發(fā)支付的相關(guān)款項(xiàng)。這意味著，深圳市屬國資企業(yè)特區(qū)建發(fā)正式成為華南城單一最大股東。

??6月1日，建業(yè)地產(chǎn)公告，公司董事長(zhǎng)胡葆森單獨(dú)擁有的恩輝投資將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)全資子公司。河南鐵建由河南省人民政府100%控股，一舉成為建業(yè)地產(chǎn)二股東。

??“如果能夠通過優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目或是困難房企，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，也有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定。”盛松成表示。

??他對(duì)房企面臨的資金困境提出了三條建議：一是在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下，適當(dāng)延長(zhǎng)去杠桿周期；二是對(duì)“三道紅線”不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮在維持當(dāng)前指標(biāo)6個(gè)月不上升的前提下，繼續(xù)提供貸款；三是貸款集中度管理，對(duì)各銀行達(dá)標(biāo)時(shí)間可以考慮往后推遲半年或一年。

??標(biāo)普信評(píng)表示，受到需求疲軟影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將會(huì)出現(xiàn)顯著下滑，整體財(cái)務(wù)杠桿率將上升。在面對(duì)整體需求疲軟時(shí)，融資端的回暖是企業(yè)抵御行業(yè)下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，企業(yè)可以應(yīng)對(duì)行業(yè)下行壓力，企業(yè)杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經(jīng)營(yíng)韌性。國有房企也將承受銷售下行、現(xiàn)金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優(yōu)勢(shì)；民營(yíng)房企將面臨現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗(yàn)。