??城大，居不易。

??因與新冠確診病例同時空交集，尚在隔離的楊園突然收到消息，現(xiàn)在所住的YOU+國際青年公寓北京蘇州橋社區(qū)可能住不了了，“不得已，這幾天都在找新住所”。

??6月18日，YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)項目產權方北京三浦教育投資有限公司（以下簡稱“三浦教育”）發(fā)布了一張租戶告知書，稱優(yōu)家開天客（北京）企業(yè)管理咨詢有限責任公司（以下簡稱“北京優(yōu)家”）欠繳租金、物業(yè)費、滯納金等相關費用共計1340.14萬元，導致原有租賃合同終止。

??這封告知書引發(fā)外界關注，其中不乏“YOU+公寓出現(xiàn)暴雷”聲音。楊園看到這封告知書后的第一反應就是，這家公寓大概因為疫情虧損要跑路了。

??YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋確認了上述告知書真實性，但他回應稱，絕對不是暴雷概念，新冠疫情發(fā)生以來，北京蘇州橋項目一直虧損，也曾多次與產權方交涉，請求減免租金，但始終無果，只是做了“割肉”準備。

??對此，景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，減免租金更多集中在國有體系，如商業(yè)辦公、廠房、物流等制造業(yè)。YOU+屬于住宅公寓，且產權方不屬于國有體系，往往很難答應減租要求。

??對于如何解決租客去留問題，北京優(yōu)家方面表示，選擇搬離的，或選擇轉去由產權方提供長租公寓服務的，北京優(yōu)家配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

??在這里居住了4年的柯瑞選擇繼續(xù)住在這里，但還不確定之后是否會長期居住。他告訴記者，這些天，租客們除了討論是否找新住所外，也擔心后續(xù)押金問題?！氨本﹥?yōu)家承諾后續(xù)會退押金，如果沒有退我們可能就真的要遭遇暴雷了?！?/p>

??虧損的蘇州橋項目

??雷軍有句經典名言：如果站在風口，連豬都能飛上天。

??長租公寓是他曾看中的風口。最近，曾獲雷軍投資的YOU+公寓因傳出虧損將撤店的消息，被推上了風口。

??6月18日，住在YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)的租戶們注意到公寓里貼出《致三義廟2號院全體優(yōu)家租戶告知書》（以下簡稱“告知書”），告知書顯示，截至6月18日，北京優(yōu)家欠付產權方共計1340.14萬元，其中租金及物業(yè)費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元。

??該告知書還稱，北京優(yōu)家一直收取各租戶房租，每月房租收入約為140萬元，產權方此前曾在今年2月、3月、4月多次向北京優(yōu)加發(fā)函要求支付租金，但北京優(yōu)加均未向其支付任何房租。

??鑒于北京優(yōu)加違約行為，產權方為避免導致租戶損失，同時維護公司合法權益，現(xiàn)解除與北京優(yōu)家簽訂的《房屋租賃合同》，并要求北京優(yōu)家立即騰房。產權方還表示，考慮到租戶的實際困難，核實登記租戶信息后，將建立過渡安排。

??該項目全部房屋產權人是三浦教育，2014年11月1日將該項目承租給北京優(yōu)加，同時委托北京U家創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司管理運營該物業(yè)，租賃期限自2014年11月1日至2024年10月31日止。

??一時間，“YOU+公寓暴雷”消息四起。對此，劉洋回應，新冠疫情以來，蘇州橋項目一直虧損，也曾多次與產權方交涉，請求減免租金，始終無果，這也是決定退出撤店的原因之一。并稱，目前公司東、華南地區(qū)部分項目均取得了相關方租賃減免。

??該說法在北京優(yōu)加發(fā)出的《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)家友的一封信》中也有體現(xiàn)。

??信中提到，新冠疫情暴發(fā)以來，優(yōu)家蘇州橋社區(qū)經營舉步維艱。公寓物業(yè)租金本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區(qū)全部營業(yè)收入70%以上，日積月累最終導致社區(qū)經營入不敷出。

??信中還提到，在常年虧損情況下，公司并未選擇放棄該社區(qū)，并多次致函請求產權方三浦教育根據(jù)相關政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但遭到對方拒絕。

??同時，北京優(yōu)加承諾會解決租戶租賃居住及退押金問題，會與產權方協(xié)調爭取給予1~2個月時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離或轉去由產權方提供長租公寓服務的，均會配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

??該公寓運營人員告訴記者，后續(xù)門店運營將由產權方接手，租客可以選擇繼續(xù)租住，月租金以及住房租賃合同內容等并不會改變。

??對于YOU+公寓是否有權利以疫情之名單方面要求產權方減免租金問題，金訴律師事務所創(chuàng)始合伙人王佳紅認為，法律上，疫情屬于不可抗力，如果YOU+確實有證據(jù)證明疫情對自己經營有影響，可以要求產權方變更合同部分條款或者解除合同?！爱a權方雖然不是國資背景，但法院可以根據(jù)影響情況來判決。”

??租戶擔心暴雷

??YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)所在的海淀中關村是國內創(chuàng)投企業(yè)最早聚集地之一，區(qū)域內不僅有中國人民大學、北京理工大學、北京外國語大學等數(shù)十所高校，還聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。

??2018年，柯瑞入住YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)，他告訴記者，中關村附近長租公寓較少，大多是居民住宅，整租私密性好但價格高，合租成本低但便利性也差，綜合算下來，長租公寓性價比較高。“另外我是創(chuàng)業(yè)者，這里可以提供比較濃厚的分享氛圍?！?/p>

??據(jù)柯瑞介紹，有很大一部分租戶都是創(chuàng)業(yè)者。公寓一樓是共享辦公區(qū)域，疫情暴發(fā)前，下樓就能看到不少創(chuàng)業(yè)團隊在這里工作、交流，公寓也時常會舉辦創(chuàng)業(yè)活動、小論壇、觀影等活動，既能解決居住問題又能提供辦公場所，是眾多創(chuàng)業(yè)者選擇在這里住的原因之一。

??這也是YOU+區(qū)別于其他長租公寓的核心競爭力。此前，劉洋在接受媒體采訪時表示，YOU+的幾大標簽中，“社群”是YOU+的立身之本和看家本領，YOU+率先從安全、溫飽的底層需求提升到了社交需求和被人尊重，將租房、社交兩個概念融合到一個空間。

??劉洋認為，YOU+最大的差異化是它關注人與人之間的連接，讓住在這里的人成為好朋友，這是他們的核心定位。

??但這兩年，受疫情管控等原因，YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)活動減少?？氯鹨埠苌倌茉诠部臻g看到其他創(chuàng)業(yè)者，“今年公共空間已經被改造成健身房?！笨氯鹫f，2018年、2019年公寓幾乎都是滿客狀態(tài)，很少有空置房源，疫情暴發(fā)后空置房源明顯增多。

??除去創(chuàng)業(yè)者外，還有三分之一左右的租戶是學生?！案浇泻芏喔咝＃糠謱W校和YOU+合作簽了一批房源作為校外公寓，但因為疫情，學校要求必須住在校內，這些房源長期空置。”柯瑞表示。

??楊園是剛從附近一所大學畢業(yè)的學生，沒想到入住不久就遭遇了要重新找房子的事情，“YOU+在我們學校有點名氣，聽說疫情前也經常舉辦活動，年輕人也多，就租了一年?！?/p>

??“這兩年長租公寓暴雷跑路的事情太多，我也有些害怕，聽到消息后就趕緊去登記辦理退房手續(xù)，希望能盡快拿回押金和剩余房租?！睏顖@告訴記者，他這幾天都在著急找房子。

??除了考慮是否找新住所外，后續(xù)押金能否如約退還也是租戶們關心的問題?？氯鸶嬖V記者，“北京優(yōu)家這邊承諾后續(xù)會退押金?！?/p>

??“二房東”盈利難

??成立于2011年的YOU+國際青年社區(qū)，是集中式長租公寓運營商代表，創(chuàng)業(yè)之初曾受到投資機構青睞。

??最讓外界矚目的是來自雷軍的一筆投資。公開資料顯示，2014年8月，雷軍作為創(chuàng)始合伙人成立的順為資本領投YOU+的A輪融資，融資金額1億元。彼時，雷軍還發(fā)了一條微博：二手房租賃及相關產業(yè)鏈投資是順為資本核心方向。

??由于YOU+是全球首創(chuàng)辦公與居住一體化模式，拿到A輪融資后，YOU+ 進入快速發(fā)展期，開始在廣州以外的城市布局。此次撤店的YOU+北京蘇州橋社區(qū)便是在這期間開業(yè)，受自帶的創(chuàng)業(yè)和社群基因影響，開業(yè)后吸引不少人慕名前來入住。

??公開資料顯示，YOU+北京蘇州橋社區(qū)擁有接近400個房間和1000平方米的公共空間，是YOU+體量最大的社區(qū)。雷軍、羅振宇等人應邀參與開業(yè)儀式。

??2015年5月，YOU+獲得由時代地產與創(chuàng)始人團隊聯(lián)合領投的A+輪融資，融資金額3000萬美元，雷軍旗下的順為資本也再次參投。

??2016年1月，美國著名商業(yè)雜志《快公司FASTCOMPANY》評選“中國最佳創(chuàng)新公司50強”，YOU+連續(xù)兩年上榜。一時風光無二。

??這些年來，YOU+國際青年社區(qū)陸續(xù)在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京等城市布局，共經營21個租賃項目。但目前在北京僅有蘇州橋社區(qū)1個項目，如果撤店，意味著YOU+國際青年社區(qū)將暫時撤離北京地區(qū)。

??另值得注意的是，幾年過去，順為資本官網(wǎng)中展示的被投資公司中已經沒有YOU+，其重點關注方向為移動互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)+、智能硬件、智能制造、深科技、農村互聯(lián)網(wǎng)等。

??從經營模式上看，YOU+的經營實質仍離不開靠賺差價獲利的“二房東”模式。

??租下一整棟樓或者一棟樓幾層，包租后對房屋公共區(qū)域、配套區(qū)域、居住區(qū)域進行裝修改造，再配備相應的物業(yè)服務后出租給租戶，產權方與租戶各自與YOU+國際青年社區(qū)相關合同，收益主要來自租金差價。

??2021年12月，劉洋也曾在在接受媒體采訪時介紹，目前YOU+最大收入來源依舊是房租差，這是穩(wěn)定收入，大概占總體營收的70%~80%；其次為基礎服務，收入占比為10%~20%。

??近年來，受疫情沖擊，長租公寓遭遇了房屋出租率下降、租金上漲困難等一系列實際問題。當房屋空置成本集中放大后，長租公寓盈利能力不足問題變得越發(fā)明顯，此外，過高的房屋成本也是“二房東”虧損的直接原因。

??據(jù)北京優(yōu)加透露，自2020年以來，新冠疫情暴發(fā)疊加奧運管控、兩會管控等因素，優(yōu)家蘇州橋社區(qū)經營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元，在該社區(qū)經營上遭遇重創(chuàng)。公寓物業(yè)租金本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區(qū)全部營業(yè)收入70%以上，日積月累最終導致社區(qū)經營入不敷出。

??胡景輝表示，無論是二房東模式還是輕托管模式，長租公寓運營本質是資產管理，那么找到更便宜的底層資產才是成功要素之一。

??實際上，前幾年在長租公寓跑馬圈地擴規(guī)模時，“高收低租”屢見不鮮，長租公寓品牌以高于市場行情價格從業(yè)主手里獲得房源，再以低于市場行情價格租出去。市場份額被搶占的同時，盈利空間也被壓縮。

??胡景輝表示，目前住房租賃市場主要政策優(yōu)惠集中體現(xiàn)在保障性租賃住房，對于市場化租賃住房這方面支持力度有限?！肮饪勘Ｕ闲宰赓U住房滿足不了市場需求，所以既要發(fā)展保障性租賃住房解決新青年、新市民住房問題，同樣也要發(fā)展市場化租賃住房?！?/p>