市場編輯部 CRIC研究 2022-10-08 16:50:30 來源:丁祖昱評樓市
??三季度各地紓困政策接連落地,但政策效果并不明顯。且“停工停貸潮”持續(xù)發(fā)酵,市場信心進一步缺失。
??為穩(wěn)定信心,房企推出“準現(xiàn)房”銷售模式,一方面盤點現(xiàn)房庫存推廣銷售,另一方面通過交房前“包月供”的方式提升消費者信心。
??此外,各大房企還在集團層面積極舉辦營銷活動,提前鋪排,項目層面則根據(jù)市場情況給出進一步的折扣,目前已從上半年的“特房價零星讓利”逐步到“項目普降”的情況。為提升中介分銷的積極性,較多城市/項目出現(xiàn)了結傭周期提前的情況。
??2022年三季度市場淡季,營銷不淡,房企營銷保持熱度,甚至提前鋪排。
??其中7月、8月由于天氣炎熱,是傳統(tǒng)的銷售淡季,但部分房企依然在這酷暑時期推出“現(xiàn)房節(jié)”等活動。如遠洋集團推出“七月?lián)尫抗?jié)”,百盤大戰(zhàn)七大事業(yè)部同頻同步。到9月,天氣轉涼,不少房企已經(jīng)開始提前鋪排、營銷節(jié)奏十分緊湊,如碧桂園的金秋購房節(jié)較去年提早四天,萬科38周年司慶營銷提前半個多月便開始預熱。
??從營銷活動的折扣讓利情況來看,部分城市出現(xiàn)較大范圍折扣最大可達7折,國企、央企逐步釋放折扣空間。
??整體來看,上半年折扣更多是通過零星、特價房等形式讓利,到三季度部分地區(qū)的項目給出7-85折的折扣力度,且這種現(xiàn)象越發(fā)為普遍。
??據(jù)CRIC調研,9月南京、廣州部分區(qū)域的項目最低折扣達到7折,無錫多數(shù)項目出現(xiàn)備案價的85折扣的情況。同時保利、中海、中鐵等國企、央企房旗下的項目的折扣力度較大,8月福州中海錦江城最低75折、昆明中海云麓九里最低85折、廈門中鐵諾德逸都最低85折,9月廣州保利錦繡公館折扣力度更是達到最低7折優(yōu)惠。
??為了提升渠道效率和中介積極性,不少項目出現(xiàn)傭金前置的現(xiàn)象,擊中拖欠痛點。
??數(shù)據(jù)顯示,2022年第三季度雖然市場整體渠道雖然沒有大幅提傭,如監(jiān)測到也就是廈門平均上升了0.5個百分點,但出現(xiàn)了“傭金前置”的新現(xiàn)象。昆明從8月開始,書香云海開啟了賣一套結一套的“前傭模式”,后續(xù)多個項目跟進,效果上來看渠道成交占比上升5%。另外9月蘇州璀璨平江傭金前置,先將300萬傭金前置化給到渠道方,再進行扣款劃款。
??整體來看,2022年三季度房企出現(xiàn)了“準現(xiàn)房”銷售模式,從調研來看,“現(xiàn)房”模式主要分成兩種:一是的確已經(jīng)達到交付標準或接近交付標準的樓盤以“現(xiàn)房”推廣營銷;二是對于期房來說,則會通過在交房前“包月供”,即降低前期投入以提振消費者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低銷售門檻的舉措依然在繼續(xù):
??第一,借助現(xiàn)房營銷熱點,房企將存貨推廣銷售。由于今年6月開始的“停工停貸”風波,各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷售作為重要賣點,借此舉辦現(xiàn)房節(jié)去化積壓庫存。
??7月起時代中國舉辦“安心現(xiàn)房節(jié)”, 8月多家房企跟進,如旭輝、富力、弘陽等,其中如富力各大區(qū)域皆有該活動營銷宣傳?,F(xiàn)房銷售之所以成為熱點,一方面是“所見即所得”,規(guī)避期房風險;另一方面則是由于房企積壓庫存現(xiàn)房也可借此機會再次推售。通過現(xiàn)房活動加速去化一舉兩得。但這類項目多為尾盤或以往積壓的庫存,雖可調動購房者情緒,但去化效果不明顯。
??第二,對于期房項目,房企推出“包月供”方式,提振信心。部分期房營銷端舉措想要增強交付信心,房企幫還貸至交房,或者與銀行段簽訂合同,到房屋竣工后才開始還貸款。
??如廊坊CBD龍河府8月“包首付,包月供”開啟代還月供新模式,其中“包月供”是開發(fā)商幫還至項目交付。根據(jù)每月還貸3000-5000元,幫還15個月左右測算,基本上在95折左右。武漢香港置地"準現(xiàn)房銷售"10%首付定房,10%首付年底交款,剩余尾款和貸款待竣工后再辦手續(xù);后續(xù)也有不少項目跟進此類活動,如9月保利東莞也推出“兩年0月供,交樓再供樓”活動,提升交付信心。
??對于性價比高的項目來說,此類“準現(xiàn)房”模式有較明顯的效果,如廊坊CBD龍河府7月去化僅3套,8月政策執(zhí)行后該項目當周去化30套。而對于價格偏高的項目來說,沒有實打實的優(yōu)惠去化效果也不顯著,如武漢香港置地元廬高于周邊商品房價格,7月無銷售業(yè)績,8月政策執(zhí)行后也只去化3套。
??從目前來看,“金九銀十”之際,房企在十一小長假前也已經(jīng)開始營銷動作,如碧桂園“金秋購房節(jié)” 覆蓋全國30省、260城,時間跨度從9月23日-10月10日。不少房企如金科在9月初已經(jīng)開展活動,預計十一期間房企營銷會持續(xù)保持熱度。
??第四季度預計房企會進一步加大降價力度,提升銷售業(yè)績。
??近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號,允許地方“一城一策”運用信貸等政策,合理支持剛性和改善型住房需求。8月北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購定向松綁,諸多三四線城市限購取消,首付比例下調,未來的政策面預期整體保持寬松。雖然各地紓困政策持續(xù),但整體效果平平。
??為保證存貨去化,回籠資金,穩(wěn)定現(xiàn)金流,我們預計在當前不斷有企業(yè)釋放折扣的基礎上,四季度將有更多房企的項目加入,未來房價預期將出現(xiàn)進一步調整,以加速成交去庫存。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調整是有利于房地產(chǎn)向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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