??“保交樓、穩(wěn)民生”已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主旋律。

??10月13日下午，合肥市10月首場土地拍賣結(jié)束，最終9幅地塊全部成交，總金額超45億元，共計(jì)8家房企參與競拍。此輪土地拍賣是合肥第三次集中供地的延續(xù)，不過，肥西縣的6幅地塊在9月延期出讓后并未出現(xiàn)市場所期待的熱度，全部以低溢價和底價成交。

??三季度以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、新冠疫情沖擊、行業(yè)調(diào)整等諸多因素影響，國內(nèi)部分地方房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行。與此同時，全國各地根據(jù)黨中央要求，針對交付風(fēng)險、維護(hù)市場穩(wěn)定等問題制定了一系列具體措施。而伴隨各地對相關(guān)問題治理的深入，“措施成效如何”也成為市場非常關(guān)心的話題。

??7月28日中央政治局會議后，黨中央明確提出“保交樓、穩(wěn)民生”要求。住建部、財(cái)政部等九部委隨即出臺了一系列政策措施，為“保交樓、穩(wěn)民生”保駕護(hù)航。

??8月13日和18日，就合肥市房地產(chǎn)領(lǐng)域突出的存量問題和增量問題，合肥市政府兩次召開房地產(chǎn)問題治理專題會議，針對存在的爛尾、逾期交房和潛在風(fēng)險的項(xiàng)目進(jìn)行研究并成立了六個專班。

??9月下旬至10月上旬，記者走訪觀察發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過近兩個月的“專項(xiàng)治療”，合肥房地產(chǎn)市場在供銷、價格以及市場參與者心態(tài)預(yù)期等方面已經(jīng)發(fā)生了一系列變化。

??新房交付質(zhì)量矛盾層出不窮

??今年8月，一封來自合肥十余家開發(fā)商的聯(lián)名信引起輿論廣泛關(guān)注，該信直指合肥市場存在已久的“交付房鬧”問題，引得開發(fā)商聯(lián)名向政府請求紓困。

??記者多方觀察到，合肥的交房維權(quán)和“房鬧”問題可以追溯到2017年。

??合肥某房企的投資部負(fù)責(zé)人方文告訴記者，合肥市場出現(xiàn)維權(quán)項(xiàng)目的情況主要源于在前幾年，彼時合肥樓市正處于上行階段，房企通過高溢價方式拿地，土地價格過高，盈利空間大幅擠壓。另一方面，建材成本的大幅上漲，也在一定程度上縮減了房企的利潤。

??經(jīng)記者了解，合肥市政府于2016年開始執(zhí)行限價措施，隨后不少樓盤開始陸續(xù)出現(xiàn)降低標(biāo)準(zhǔn)交付、簡化配置等“操作”，導(dǎo)致2017年以后，業(yè)主收房時頻繁發(fā)現(xiàn)房屋漏水滲水、瓷磚空鼓或脫落、墻角不垂直、門窗縫隙較大出現(xiàn)漏水等問題。

??一位合肥當(dāng)?shù)厥袌鋈耸扛嬖V記者，早幾年，開發(fā)商為了保證利潤，要求購房人買裝修升級包，并在裝修上進(jìn)行降標(biāo)減配。合肥房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵表示，他們曾對合肥市的開發(fā)企業(yè)實(shí)際的裝修清單做過一個測算，號稱2000元/平方米的裝標(biāo)實(shí)際成本只有500元~600元/平方米，而6000元/平方米的裝標(biāo)成本在2000元/平方米左右。

??據(jù)記者了解，在合肥市包河區(qū)的鉑悅天匯項(xiàng)目在今年6月就出現(xiàn)了這些問題，一度遭到業(yè)主集體抵制拒絕收房。

??購房者稱，該項(xiàng)目宣傳顯示為高端鉑悅3.0系產(chǎn)品，但交付前夕樓梯還是水泥外觀，同時小區(qū)綠化稀疏、公區(qū)臟亂差，和實(shí)際宣傳差距非常大。知情人告訴記者，由于差距甚遠(yuǎn)，第一批次交房時，除了項(xiàng)目所屬公司的員工，其他同意收房的業(yè)主寥寥無幾。

??對此，合肥包河區(qū)政府于2022年6月24日在回復(fù)信訪中稱，項(xiàng)目圍墻、燃?xì)獗怼⒕G化建設(shè)等問題，因該項(xiàng)目尚未交付，當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已督促開發(fā)企業(yè)對存在的問題積極整改。關(guān)于虛假宣傳問題，包河區(qū)方興社區(qū)已召開協(xié)調(diào)會，并告知業(yè)主將相關(guān)證據(jù)材料提供至方興市場監(jiān)督管理所，方興市場監(jiān)督管理所將依法查處。

??9月底記者在鉑悅天匯項(xiàng)目實(shí)地走訪過程中了解到，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行整改，不過，在采訪小區(qū)業(yè)主的過程中，有業(yè)主表示，除非等其全部問題整改到位，否則不會收房。該公司區(qū)域品牌負(fù)責(zé)人則表示，因?yàn)樘鞖庠蚯捌诰G化曾經(jīng)出現(xiàn)過問題，目前公司已經(jīng)做了替換，其他的問題在積極整改中，大部分業(yè)主也已經(jīng)收房。

??前述品牌人介紹，項(xiàng)目從6月份開始交付，很多綠化已經(jīng)有所改善和更新，已經(jīng)和業(yè)主達(dá)成了共識，項(xiàng)目在逐步更替，目前所有溝通的業(yè)主，根據(jù)內(nèi)部的溝通，交房率已經(jīng)達(dá)到了70%。之前有業(yè)主提出不滿的地方也有更替，對于夏季枯死的綠化也在積極做更替。

??眾多購房者反映的問題有些開發(fā)商在積極整改，但并非所有項(xiàng)目的問題都得到了改善。合肥湖畔誠園的業(yè)主就表示，他們對于小區(qū)消防門、地庫、景觀、跑道等方面反映的問題都沒有得到妥善解決，業(yè)主王霞表示，之前開發(fā)商口頭答應(yīng)整改，如今4個月過去了，依舊遲遲沒有動作。

??10月12日，業(yè)主告訴記者，包河區(qū)政府在人民網(wǎng)留言板對他們的投訴進(jìn)行了回復(fù)：經(jīng)了解，湖畔誠園一期、二期精裝高層住戶木地板厚度存在與合同約定不符的問題，涉及一期高層住戶754戶，二期高層住戶812戶。同意接受賠償?shù)臉I(yè)主，可以到物業(yè)登記或直接與開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，開發(fā)企業(yè)將按合同約定賠付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。同時部分業(yè)主已通過法律途徑維權(quán)，開發(fā)企業(yè)將依據(jù)判決結(jié)果執(zhí)行。包河區(qū)煙墩街道也會為業(yè)主和開發(fā)企業(yè)搭建協(xié)商平臺，妥善處理此類問題。不過，該業(yè)主表示，目前尚未收到開發(fā)商和街道任何一方的通知。

??除了裝修質(zhì)量問題，一些合同里沒有明確約定的內(nèi)容也是業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。例如合同中對于衛(wèi)浴的規(guī)格型號不明確，樣板間展示的是某品牌高端衛(wèi)浴，實(shí)際交付則變成了同品牌低檔產(chǎn)品。此外，公共區(qū)域的綠化喬木占比和草坪占比、公共區(qū)域裝修風(fēng)格，乳膠漆、帖墻磚的使用，鋪裝地面占比等方面，也存在類似情況。

??合肥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張峰告訴記者，開發(fā)商在營銷時用的宣傳語會有一定夸大的成分，這往往抬高了購房者對房屋品質(zhì)的預(yù)期，而受到成本制約，交付時呈現(xiàn)的實(shí)際效果遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，疊加行業(yè)負(fù)面信息影響，購房者在交房時出現(xiàn)了較大的心理落差。

??中房報記者曾致電致函合肥市政府及房管局等職能部門，截稿前尚未收到回應(yīng)。

??堅(jiān)持“房住不炒”

??不合理訴求不予支持

??上述各種問題屬于業(yè)主就自身提出的正常訴求，但由于“價格差”的出現(xiàn)，合肥市場還誕生了另一種“維權(quán)”，即以牟利為主要目的退房，以及對這種訴求進(jìn)行“服務(wù)”的專業(yè)房鬧。多名合肥本地的開發(fā)商向記者證實(shí)了這一說法。

??某品牌房企合肥項(xiàng)目的品牌客服負(fù)責(zé)人張強(qiáng)告訴記者，對于業(yè)主們的訴求，公司會盡力整改，但有些訴求往往不切實(shí)際，比如有的業(yè)主覺得大門不夠氣派、有的業(yè)主要求將消防通道的墻體和地面全部貼上瓷磚。

??合肥一名當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場人士則告訴記者，這類不合理維權(quán)事件，主要集中在濱湖、政務(wù)區(qū)等核心板塊，主要是“一二手房價格倒掛盤”。

??克而瑞合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周開拓告訴記者，自2016年合肥市對新房銷售執(zhí)行限價措施，同項(xiàng)目二手房價格一度超出新房價格，購房者多以高首付、全款或綁車位等方式購得，很多業(yè)主甚至動用了經(jīng)營貸杠桿。

??自去年下半年以來，合肥二手房價開始回落，市場轉(zhuǎn)冷，一些項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)現(xiàn)價格漲幅低于預(yù)期。一些單價超過2萬元/平方米的房子去化困難。現(xiàn)在賣出面臨杠桿資金成本和稅費(fèi)問題，轉(zhuǎn)手后收益有限。

??合肥湖畔誠園的業(yè)主王霞告訴記者，買房時項(xiàng)目售價比周邊樓盤售價高出4000元~5000元/平方米，如今，這一價差在二手房上已經(jīng)“磨平”，價格不增反降，心態(tài)繃不住了。

??“大家太專注于房產(chǎn)的獲利空間，過于注重房地產(chǎn)的投資屬性，而忽略了房地產(chǎn)本身的居住屬性。這是合肥近期一系列維權(quán)潮產(chǎn)生的最根本原因?！痹诠t兵看來，從買房到交房的兩年時間里，很多購房人認(rèn)為房價漲幅如果沒有達(dá)到20%，獲利不算大，如果漲幅只有10%，基本就沒有獲利，這就造成了購房者心理上的不平衡，才會采取維權(quán)、退房、房鬧等不和諧的方式。

??交房維權(quán)問題存在已久并逐漸擴(kuò)散，對合肥樓市造成的影響越來越大。針對這一現(xiàn)象，合肥市政府也做出了快速反應(yīng)。據(jù)知情人透露，在前述企業(yè)聯(lián)名信后不久，合肥市就召集了一眾開發(fā)商進(jìn)行了約談，詢問房企訴求，并根據(jù)聯(lián)名信的內(nèi)容，對“房鬧”問題嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行逐一排查。

??合肥市于8月13日召開房地產(chǎn)問題治理專題會議，會議指出，對查實(shí)存在明顯質(zhì)量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農(nóng)民工工資等問題的企業(yè)，嚴(yán)格依法依規(guī)追究，并及時向社會公開曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，要暫停其參與在肥開發(fā)、建設(shè)和監(jiān)理新項(xiàng)目的資格。

??同時，會議指出，對極少數(shù)購房者不合理訴求，要加強(qiáng)溝通解釋和教育引導(dǎo)，如有違法違規(guī)行為，也要依法依規(guī)處置。

??合肥市政府于8月先后兩次召開會議，指出要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，既高度重視群眾反映的問題，也努力解決企業(yè)遇到的難題，千方百計(jì)“保交樓、穩(wěn)民生”，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，繼續(xù)保持合肥房地產(chǎn)市場“供銷兩旺、價格平穩(wěn)”健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

??此外，會議決定建立由常務(wù)副市長擔(dān)任組長的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機(jī)制，下設(shè)六個工作專班，暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問題渠道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保全市房地產(chǎn)領(lǐng)域存量問題逐步得到解決，堅(jiān)決遏制住增量問題發(fā)生。

??多項(xiàng)措施并舉

??消費(fèi)回暖還需時間

??在“保交樓、穩(wěn)民生”的同時，合肥先后出臺多項(xiàng)救市措施，鼓勵購房者入市。例如合肥市瑤海區(qū)、新站區(qū)以及經(jīng)開區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購；合肥本市戶籍的可以在限購區(qū)域購買第3套二手房；允許二孩及以上家庭且子女未滿18周歲可享首付3成起；允許非本市戶籍居民購房社保個稅可補(bǔ)繳、集體戶不滿1年即可買房，大大降低符合資格的普通購房者的置業(yè)門檻，提振購房信心和潛在購房訴求。

??為了響應(yīng)政府號召，開發(fā)商也趁著政策窗口搶抓市場。

??自今年6月份起，合肥一些房企為了現(xiàn)金流和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)開始打折促銷，合肥市場還出現(xiàn)了“替你還月供”“首付1成起”，“買房送奔馳”等優(yōu)惠措施。

??據(jù)郭紅兵透露，合肥還有不少“隱形激勵政策”，比如對一些區(qū)域適當(dāng)放松了限購條件，社保從兩年減少為當(dāng)年有社保就能買，但沒有出臺正式文件。

??措施落地、房企搶收2個月后，記者在當(dāng)?shù)刈咴L了解到，合肥市一些板塊熱度有所恢復(fù)，但大多板塊依然不溫不火，市場冷熱分明。

??比較典型的如濱湖區(qū)、包河區(qū)，由于是市政府、省政府所在地，板塊熱度依舊，高新區(qū)由于所處未來規(guī)劃的影響所加持，只要有新盤推出必火。

??據(jù)悉，合肥在7月還出現(xiàn)過“千人搖號”的場景，比如瑤海區(qū)東部新中心板塊的保利招商時光印象開盤至今3次開盤3次需要搖號。

??瑤海區(qū)的另一個較熱門項(xiàng)目偉星東新壹號，由于該項(xiàng)目地處東部新中心，有著較好規(guī)劃和交通區(qū)位，首次開盤人數(shù)達(dá)2300余名，觸發(fā)搖號。

??同樣，位于合肥濱湖區(qū)省府板塊的保利中交越秀·天珺搖號前的登記人數(shù)達(dá)到4397組，去除剛需房源名額，天珺項(xiàng)目普通客戶的搖號中簽比例已超過了20:1，一度刷新了2022年合肥新房登記人數(shù)紀(jì)錄，最終項(xiàng)目參與搖號的人數(shù)為4136組，房源數(shù)量為320套，總中簽率僅為7.7%。

??9月3日，記者到訪，恰逢簽約，現(xiàn)場人頭攢動。

??據(jù)悉，濱湖新區(qū)卓越城和瑤海東部新中心是合肥目前熱度較高的兩個板塊，但具體項(xiàng)目去化率突出，并不能簡單引申為合肥房地產(chǎn)市場欣欣向榮。

??比如合肥北部的廬陽區(qū)，一些項(xiàng)目開盤至今，只出現(xiàn)零登記現(xiàn)象。合肥市場上甚至出現(xiàn)了“7折賣房”，此消息一度在地產(chǎn)圈刷屏。

??周開拓告訴記者，雖然當(dāng)前的合肥市場，濱湖已經(jīng)千人搖號，可北城、新站、運(yùn)河新城、肥東等區(qū)域，早已是特價房、優(yōu)惠遍地，合肥樓市區(qū)域分化之前就很明顯，后續(xù)可能越加嚴(yán)重 。

??以合肥長豐縣雙鳳板塊為例，由于該地位于北城區(qū)與新站區(qū)交界區(qū)域，屬于城市發(fā)展中的過渡區(qū)域，周邊多為工業(yè)、物流、廠房用地，住宅用地開發(fā)很少，只能靠地緣性客戶來支撐即便有分銷量也走不起來。

??該板塊的一個項(xiàng)目自8月起推出特價樓盤，整體備案均價1.3萬元/平方米，首付一成即首付最低7.6萬元起。此后該項(xiàng)目的最低成交價一度降到9000元/平方米，直降4000元/平方米，相當(dāng)于打了7折。

??此后，因項(xiàng)目促銷力度過大，導(dǎo)致長豐北城周邊其他樓盤無法售賣，項(xiàng)目由此遭到舉報并被政府叫停銷售，并召回前期打折售賣的房源。

??但這并非孤例，據(jù)透露，合肥的北城區(qū)也有少許項(xiàng)目出現(xiàn)過“7折降價”的優(yōu)惠，肥東縣因?yàn)闇N，開發(fā)商高價請分銷商，一度出現(xiàn)“分銷提走6個點(diǎn)”的現(xiàn)象。

??之所以出現(xiàn)此類冷熱不均的情況，在當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士看來，與合肥市場的發(fā)展路徑有關(guān)。

??一直以來，合肥有向西向南發(fā)展的傳統(tǒng)，客觀造成了合肥東部和北部天然弱勢，此外，前期土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致北部和東部區(qū)域項(xiàng)目，競爭壓力過大。有的樓盤只能靠大力促銷才能成交。

??相比之下，合肥一些高熱度區(qū)域，板塊內(nèi)項(xiàng)目較少。

??總體而言，由于市場信心未完全恢復(fù)，合肥樓市仍然面臨繼續(xù)下行的風(fēng)險。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對部分板塊造成新的壓力。

??以土地市場激活樓市

??效果有待檢驗(yàn)

??作為樓市的前端市場，土地市場也反映著房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。周開拓告訴記者，合肥這座城市的購房者有著較強(qiáng)的投機(jī)性，人們普遍沖著盈利去買房，目前政府的策略是通過控制供地，讓一二級市場相對平衡。

??在剛剛結(jié)束的第三輪土地拍賣中，合肥接連出臺新政，政府上調(diào)了限價幅度，同時合肥市已將所有待出讓地塊限定為毛坯銷售，不允許增加精裝（除政務(wù)區(qū)），從根源上避免了收房時因裝修品質(zhì)導(dǎo)致的糾紛。同時新出讓地塊將毛坯銷售價格在二批次在售房源基礎(chǔ)上普遍提高了1500元~2000元/平方米，也從前端化解著“房價差”導(dǎo)致的買賣糾紛。

??此外，合肥允許“銀行保函”作為企業(yè)參拍的履約保證，大大降低了土地拍賣的門檻，并將競品質(zhì)分?jǐn)?shù)由120分降至80分。

??為了促進(jìn)流拍地塊的成交，合肥還減少了商業(yè)占比或配建等方式來進(jìn)一步增加項(xiàng)目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區(qū)BH202216號地塊，在經(jīng)歷三掛三流后，第四次掛牌不僅減去了商業(yè)用地，同時降低了起拍價，并將毛坯銷售價格抬升了1792元/平方米，房地價差空間明顯上漲。

??由于合肥此次土地供應(yīng)質(zhì)量大幅提升，加之樓市表現(xiàn)也相對較佳，也吸引了不少房企參與。根據(jù)市場消息，除了招商地產(chǎn)、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等實(shí)力央企、國企外，龍湖地產(chǎn)、美的置業(yè)、偉星置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企也積極參與了此次土地拍賣。

??“合肥第三輪集中土地拍賣中出讓地塊質(zhì)量明顯提升，但市場熱度卻出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，包河、濱湖仍是市場熱點(diǎn)，蜀山、經(jīng)開則有地塊流拍，這預(yù)示著未來市場的熱點(diǎn)板塊和偏冷板塊?！?周開拓認(rèn)為。