??建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，是構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重要組成。

??作為產(chǎn)業(yè)體系中的一環(huán)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)了基礎(chǔ)載體的供應(yīng)使命。在過(guò)去的10年里，經(jīng)歷過(guò)大干快上的黃金時(shí)代，也面臨著潮水退去的深耕時(shí)代，其底層邏輯已悄然發(fā)生改變。

??從客觀(guān)環(huán)境看，工業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻提高、“標(biāo)準(zhǔn)地”改革、特色園區(qū)興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策與早期不可同日而語(yǔ)；從參與者看，即有傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)區(qū)分離后的管委與平臺(tái)公司，也有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新勢(shì)力的加入，還有老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的華麗轉(zhuǎn)身。

??本文從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新變化著手，摸清行業(yè)在新時(shí)期下的發(fā)展趨勢(shì)與導(dǎo)向，為企業(yè)發(fā)展提供一定參考和思路。

??近幾年，隨著市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化，園區(qū)產(chǎn)品分割銷(xiāo)售比例進(jìn)一步受限，園區(qū)項(xiàng)目投資回報(bào)周期被進(jìn)一步拉長(zhǎng)，不少以銷(xiāo)售模式為主的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在尋求轉(zhuǎn)型?！皣?guó)進(jìn)民退”的論調(diào)再次頻出。我們認(rèn)為，“國(guó)進(jìn)民退”這個(gè)詞不精準(zhǔn)、略顯片面，未來(lái)應(yīng)更強(qiáng)調(diào)“輕重并舉、國(guó)民共進(jìn)”。

??所謂“國(guó)民共進(jìn)”的特點(diǎn)，即國(guó)資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抱團(tuán)共建，比如國(guó)企一般具備資源與建設(shè)能力優(yōu)勢(shì)，而民企則有靈活性與運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。

??近兩年的案例包括：華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開(kāi)發(fā)；中國(guó)金茂和宏泰發(fā)展達(dá)成合作，目前已達(dá)成私有化宏泰發(fā)展的所有先決條件；南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理合作、共建基金等。

??國(guó)民合作要想成功，不僅是分工的問(wèn)題，更關(guān)鍵在于企業(yè)文化基因如何共生共榮，合作模式、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)如何打造，破解這些問(wèn)題的企業(yè)，未來(lái)才會(huì)有更大的發(fā)展空間與潛力。

??首先，合作的前提條件是價(jià)值觀(guān)趨同。雙方都專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)，服務(wù)產(chǎn)業(yè)。眼中盯著的不是拿地銷(xiāo)售的短期收益，更不會(huì)借產(chǎn)業(yè)之名做勾地之實(shí)。價(jià)值觀(guān)類(lèi)似帶來(lái)對(duì)目標(biāo)制定的一致，完成目標(biāo)所用的方法一致。

??其次，雙方存在非常強(qiáng)的互補(bǔ)關(guān)系。國(guó)企有資源、有需求，民企有能力、有經(jīng)驗(yàn)。合作雙方都需要有較強(qiáng)的實(shí)力，彼此可以形成互補(bǔ)的關(guān)系，然而真正能做到的企業(yè)屈指可數(shù)。

??另外，需要雙方共同將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投入，華潤(rùn)置地和中城新產(chǎn)業(yè)幾乎沒(méi)有保留的將優(yōu)質(zhì)資源和能力注入到新平臺(tái)中，并約定排他條款，推動(dòng)了新平臺(tái)可持續(xù)地快速發(fā)展。

??最后，相互磨合是必然。這種磨合并不是將雙方的優(yōu)勢(shì)磨平，反而是在產(chǎn)生一種新的能力。民企在園區(qū)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)能力毋庸置疑。但是，對(duì)于政府合規(guī)的理解、管理和執(zhí)行能力畢竟不如國(guó)企央企。園區(qū)市場(chǎng)首先服務(wù)的是政府。對(duì)于政府訴求的理解和穿透是做好產(chǎn)業(yè)園的首要能力。

??要想實(shí)現(xiàn)真正意義上的國(guó)民共進(jìn)，以上四點(diǎn)必不可少。

??越來(lái)越多的實(shí)體企業(yè)正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“百家爭(zhēng)鳴”的出現(xiàn)倒逼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商放棄銷(xiāo)售思維，專(zhuān)注優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，這對(duì)推動(dòng)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，將會(huì)起到積極作用。

??通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最活躍的TOP100機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)實(shí)體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)、金融投資機(jī)構(gòu)的占比已經(jīng)超過(guò)了30%，未來(lái)這個(gè)占比還將繼續(xù)提升。

??目前企業(yè)做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)的多數(shù)為實(shí)體企業(yè)，實(shí)體企業(yè)落地產(chǎn)業(yè)，不再是簡(jiǎn)單自用，而是“自用+招引”，打造“產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)”，更好的服務(wù)主業(yè)發(fā)展。

??無(wú)論是現(xiàn)有存量的利用，還是企業(yè)新拿地自建，不得不承認(rèn)，龍頭企業(yè)可以更好的整合資源，以京東、菜鳥(niǎo)、京東方等實(shí)體企業(yè)的入場(chǎng)可見(jiàn)一斑。

??龍頭企業(yè)經(jīng)營(yíng)園區(qū)，可以憑借其全鏈路服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，幫助大大小小成百上千的企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，打造上中下游互融共生、合作、共享利益的新模式，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

??伴隨園區(qū)價(jià)值受到更為廣泛的認(rèn)可，產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易市場(chǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心轉(zhuǎn)向主題化園區(qū)。

??2022年，API集團(tuán)與CBC合資收購(gòu)北京大興生命科學(xué)園80%股份，7月以近1億美元購(gòu)買(mǎi)了11.9萬(wàn)方的大興生命醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，涵蓋8座生產(chǎn)大樓、4個(gè)研發(fā)辦公室和輔助設(shè)施。

??以上海為例，2021年園區(qū)資產(chǎn)交易40%為外資，購(gòu)買(mǎi)方主要為機(jī)構(gòu)投資者與開(kāi)發(fā)商，如德國(guó)安聯(lián)保險(xiǎn)、韓國(guó)國(guó)民年金公團(tuán)、新加坡凱德集團(tuán)；60%為國(guó)內(nèi)收購(gòu)方，主要是以自用為主的買(mǎi)家，如嘉匯醫(yī)療、上海移遠(yuǎn)通信技術(shù)股份有限公司、上海復(fù)旦微電子集團(tuán)股份有限公司。

??從入場(chǎng)方式看，涵蓋參股運(yùn)營(yíng)、參股/控股全流程、基金+基地等多種模式。

??傳統(tǒng)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的刻板印象，往往將園區(qū)與工業(yè)廠(chǎng)房聯(lián)系在一起，認(rèn)為其普遍形象較差，價(jià)格也相對(duì)應(yīng)的較為低廉。但隨著園區(qū)的迭代升級(jí)，其外部硬件配套設(shè)施逐漸完善，內(nèi)部運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)顯著提升，租金隱約有了比肩寫(xiě)字樓的趨勢(shì)。

??通過(guò)實(shí)地調(diào)研，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)研辦類(lèi)園區(qū)的平均租金達(dá)到所在城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金三分之一水平。該趨勢(shì)在二線(xiàn)城市更為顯著，優(yōu)質(zhì)園區(qū)平均租金接近甚至超過(guò)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金一半。以上海為例，自貿(mào)壹號(hào)二期研辦類(lèi)產(chǎn)品月租金為240元/平，超過(guò)了長(zhǎng)寧核心區(qū)、北外灘、前灘、徐匯濱江等傳統(tǒng)寫(xiě)字樓核心區(qū)的租金價(jià)格；亞芯科技園、金橋office park、漕河涇科技綠洲等優(yōu)質(zhì)園區(qū)也達(dá)到了140-180元/平的高租金水平。

??總結(jié)來(lái)看，此類(lèi)園區(qū)主要包含三大特征：

??（1）多為主題型園區(qū)，聚焦生物醫(yī)藥、集成電路等當(dāng)下炙手可熱的新興產(chǎn)業(yè)方向。

??（2）園區(qū)產(chǎn)品過(guò)硬、針對(duì)性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)主體的行業(yè)背景往往與園區(qū)方向相匹配，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。

??（3）具有較強(qiáng)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

??產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入到“運(yùn)營(yíng)為王”時(shí)代，物理空間有其上限，而運(yùn)營(yíng)則沒(méi)有。

??當(dāng)下，國(guó)企的運(yùn)營(yíng)能力已有了顯著提升。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，園區(qū)服務(wù)成為企業(yè)在園區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域重要的收入來(lái)源之一。如中電光谷園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比達(dá)52%，電子城、市北高新等國(guó)資企業(yè)服務(wù)收入同樣達(dá)30%以上，高于以運(yùn)營(yíng)服務(wù)著稱(chēng)的德必、金地等民營(yíng)企業(yè)。

??尤其在疫情期間，國(guó)企可憑借其資源和成本優(yōu)勢(shì)，為園區(qū)承租經(jīng)營(yíng)戶(hù)減免租金、開(kāi)展政策性紓困活動(dòng)、成立復(fù)工復(fù)產(chǎn)專(zhuān)班等一系列舉措，體現(xiàn)其社會(huì)責(zé)任。

??REITs已成為當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)各領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)，2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)，重點(diǎn)聚焦存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)。

??9月，東久新經(jīng)濟(jì)REIT成功發(fā)售，標(biāo)志著政府/地方國(guó)企型園區(qū)公募REITs的先行先試之后，終于迎來(lái)了民營(yíng)REITs的入場(chǎng)。與此同時(shí)，聯(lián)東、金地等大型民企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也已籌備REITs發(fā)行計(jì)劃。

??傳統(tǒng)民營(yíng)企業(yè)往往注重前端開(kāi)發(fā)，對(duì)后端的運(yùn)營(yíng)資源、招商通道投入較低，儲(chǔ)備資產(chǎn)不夠充足，相較掌握行政資源、實(shí)體企業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)平臺(tái)資源的地方國(guó)企，其REITs發(fā)行的限制更大。伴隨東久REIT的成功發(fā)售，將給予市場(chǎng)民營(yíng)企業(yè)以信心，未來(lái)更多的園區(qū)將釋放到市場(chǎng)中來(lái)，區(qū)域扎根深、具有一定服務(wù)能力、后端招商能力強(qiáng)的企業(yè)更具有擴(kuò)募機(jī)會(huì)。

??2021年，國(guó)家發(fā)布了數(shù)字經(jīng)濟(jì)的十四五專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，上海、浙江、山東等地也紛紛出臺(tái)了關(guān)于推進(jìn)數(shù)字化園區(qū)、智慧園區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)。于企業(yè)而言，加速政策響應(yīng)力度可成為項(xiàng)目投拓的重要砝碼，也將成為園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要舉措。

??產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化探索經(jīng)歷了三個(gè)階段：

??第一階段，主要以降本增效為主要目標(biāo)，聚焦于辦公管理數(shù)字化、智慧園區(qū)；

??第二階段，主要以企業(yè)服務(wù)為主要目標(biāo)，聚焦物業(yè)服務(wù)、數(shù)字招商、園區(qū)管理數(shù)字化；

??第三階段，目前正在經(jīng)歷，主要以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主要目標(biāo)，支撐產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造數(shù)字運(yùn)營(yíng)生態(tài)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情常態(tài)化之后，已有81%的產(chǎn)城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)投資園區(qū)智慧化業(yè)務(wù)。

??第一類(lèi)，以上海臨港、張江高科、金橋開(kāi)發(fā)區(qū)等為代表的大國(guó)企，主要探索方向是在政策框架下進(jìn)行整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)、城市數(shù)字底座的建設(shè)，另外圍繞著具體的園區(qū)繼續(xù)深化智慧園區(qū)的建設(shè)；

??第二類(lèi)，有技術(shù)背景的中電光谷、天安云谷等為代表的企業(yè)，建立了一整套的數(shù)字運(yùn)營(yíng)體系，構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)外輸出數(shù)字服務(wù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)；

??第三類(lèi)，以聯(lián)東、金地威新等為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從開(kāi)發(fā)流程體系中探索數(shù)字招商和數(shù)字運(yùn)營(yíng)。

??新的時(shí)代來(lái)臨，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在此期間，各方參與主體結(jié)合自身發(fā)展特色，尋求變局，尋求藍(lán)海。

??“春江水暖鴨先知”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響的傳導(dǎo)者，未來(lái)賽道仍將任重而道遠(yuǎn)。但伴隨著參與主體的多元化、運(yùn)營(yíng)模式的精細(xì)化、市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)可化，將賦予我們嶄新的視角與思路。