??北京在推進(jìn)城市建設(shè)過(guò)程中，大力推廣裝配式建筑、綠色建筑、超低能耗建筑等新技術(shù)應(yīng)用，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)加以規(guī)范。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，研究高標(biāo)準(zhǔn)住宅有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、質(zhì)量和成本控制，從而提高住宅產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

??2021年10月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見(jiàn)》明確提出“大力發(fā)展節(jié)能低碳建筑”，“碳達(dá)峰、碳中和”成為建筑行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??為了貫徹國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展理念，北京市對(duì)于新建住宅建筑質(zhì)量和品質(zhì)的要求逐年提高。2021年12月，北京市出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范高品質(zhì)商品住宅項(xiàng)目建設(shè)管理的通知》，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、管控過(guò)程等方面進(jìn)行規(guī)范。2021年，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市規(guī)自委”）在首批集中供地中將8宗地塊列入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選程序，將綠色建筑二星、裝配率達(dá)到60%、超低能耗建筑等技術(shù)要求列入土地出讓條件，從土地掛牌環(huán)節(jié)就提出對(duì)新建建筑的綠色建筑星級(jí)、裝配率的要求。

??建筑質(zhì)量和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目管理和成本把控能力提出了更高要求，對(duì)于項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō)，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)指標(biāo)需要有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，這樣才能做好項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、質(zhì)量和成本控制，從而提高住宅產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

??一、北京競(jìng)標(biāo)“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅項(xiàng)目回顧

??“高標(biāo)準(zhǔn)住宅”是落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》中提出建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都的要求，以人民獲得感為根本出發(fā)點(diǎn)，提高北京市商品住宅項(xiàng)目建筑品質(zhì)。

??北京市規(guī)自委聯(lián)合北京市土地整理儲(chǔ)備中心、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市住建委”）等相關(guān)部門(mén)，分別在2021年3月、8月、11月，2022年1月、4月、8月集中發(fā)布了6批次商品住宅用地出讓公告。競(jìng)買(mǎi)須知中規(guī)定，項(xiàng)目須滿(mǎn)足以下高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)要求：綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%即A（BJ）級(jí)、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)；項(xiàng)目鼓勵(lì)實(shí)施超低能耗建筑。

??部分優(yōu)質(zhì)宗地當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理價(jià)格上限時(shí)，則轉(zhuǎn)入競(jìng)標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段。其中2021年第一、二批次集中供地，先后有8宗、2宗地通過(guò)競(jìng)標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案確定中標(biāo)人。

??前兩批供地中采用的是“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”的方式，從第三批供地開(kāi)始改為“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”。兩者的區(qū)別在于，“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”是指土拍中如果達(dá)到地價(jià)上限，參與的開(kāi)發(fā)商要拿出各自的建設(shè)方案，誰(shuí)的方案好誰(shuí)中標(biāo)。而“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案”則是，在拍地時(shí)參與的開(kāi)發(fā)商都要直接出具《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》，承諾未來(lái)房屋建設(shè)中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式等方面應(yīng)達(dá)到相應(yīng)品質(zhì)要求。

??此外，大部分地塊戶(hù)型要求，不再將90平方米以下戶(hù)型占70%的限制作為剛性約束，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，給予房企更大靈活度，對(duì)提高住宅產(chǎn)品品質(zhì)具有重要意義。

??二、高標(biāo)準(zhǔn)住宅評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)分析

??2021年第一批集中供地高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案評(píng)審內(nèi)容包括兩大部分，各占100分。其中第二部分規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)主要是定性指標(biāo)，項(xiàng)目差異不大，評(píng)審重點(diǎn)是第一部分建筑品質(zhì)，基本為定量指標(biāo)。

??（一）高標(biāo)準(zhǔn)住宅主要評(píng)審內(nèi)容

??1.綠色建筑：全面實(shí)施三星級(jí)綠色建筑。

??2.裝配式建筑：全面實(shí)施裝配式建筑，全面實(shí)施裝配式裝修。

??3.超低能耗建筑：項(xiàng)目超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的30%~50%。

??4.健康建筑：項(xiàng)目健康建筑面積達(dá)到總面積的30%且不低于5萬(wàn)平方米或者全面實(shí)施健康建筑。

??5.宜居技術(shù)應(yīng)用：采用通過(guò)三星級(jí)綠色建材認(rèn)證的預(yù)拌混凝土、預(yù)拌砂漿、保溫材料、建筑門(mén)窗、防水卷材、防水涂料；住宅小區(qū)內(nèi)道路、園林綠化等公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)所用路面磚、植草磚、道路無(wú)機(jī)料、路緣石等100%使用建筑垃圾再生產(chǎn)品；項(xiàng)目外墻保溫工程、防水工程質(zhì)量保修期限不少于15年，屋面保溫工程、建筑門(mén)窗質(zhì)量保修期限不少于8年；至少一棟采用減震/隔震技術(shù)；承諾項(xiàng)目住宅應(yīng)用智能家居系統(tǒng)等。

??6.管理模式：項(xiàng)目采用工程總承包模式；項(xiàng)目采取建筑師負(fù)責(zé)制；項(xiàng)目投保綠色建筑性能責(zé)任保險(xiǎn)，引入風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制；項(xiàng)目全生命期（規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維）應(yīng)用BIM技術(shù)。

??（二）2021年第二批供地高標(biāo)準(zhǔn)住宅評(píng)審內(nèi)容優(yōu)化

??1.執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)更清晰；

??2.取消不小于5萬(wàn)平方米和10萬(wàn)平方米的限制，明確總面積按地上住宅建筑規(guī)模（含幼兒園）；

??3.增加了執(zhí)行《住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》DB1/T164-2018的要求，強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，特別是對(duì)質(zhì)量保修的范圍、期限和要求做了明確；

??4.明確工程質(zhì)量潛在責(zé)任險(xiǎn)和安全責(zé)任險(xiǎn)；

??5.提出BIM正向設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程數(shù)字資產(chǎn)增量傳遞及標(biāo)準(zhǔn)，取消了勘察階段的BIM要求。

??除了在評(píng)審內(nèi)容上做了一些優(yōu)化外，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)各項(xiàng)分值也做了調(diào)整。從評(píng)分細(xì)則可以看出，建設(shè)的“高標(biāo)準(zhǔn)”并非“豪宅化”，而是更加注重為購(gòu)房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，做到讓住宅有品質(zhì)、群眾住得舒服，切實(shí)落實(shí)綠色、低碳、節(jié)能理念，最大限度的實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生，促進(jìn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

??三、 “高標(biāo)準(zhǔn)”住宅產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

??高標(biāo)準(zhǔn)住宅是未來(lái)住宅趨勢(shì)之一，特別是綠色建筑、健康建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑代表了未來(lái)住宅建筑的發(fā)展方向。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??一是高標(biāo)準(zhǔn)住宅能適應(yīng)氣候特征和場(chǎng)地條件，通過(guò)被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)最大幅度降低建筑供暖、空調(diào)、照明需求；通過(guò)主動(dòng)技術(shù)措施最大幅度提高能源設(shè)備與系統(tǒng)效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內(nèi)環(huán)境。

??二是高標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑采用的關(guān)鍵技術(shù)：高性能外墻保溫、被動(dòng)式門(mén)窗、良好的氣密性、無(wú)冷橋的設(shè)計(jì)和高性能換熱新風(fēng)系統(tǒng)，能夠?qū)⒔ㄖ臒釗p失大大降低。

??三是高標(biāo)準(zhǔn)住宅安全、健康、綠色、環(huán)保，減少環(huán)境污染，使居住者在身體、精神上完全處于良好的狀態(tài)，形成良好的宜居環(huán)境。

??四是高標(biāo)準(zhǔn)住宅有較完整的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)體系，采用標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)件、構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)安裝可降低人工依賴(lài)，施工質(zhì)量高有利于提高建筑產(chǎn)品品質(zhì)。

??高標(biāo)準(zhǔn)住宅盡管優(yōu)勢(shì)明顯，但其對(duì)建造技術(shù)、建筑材料要求比較高，往往工藝比較復(fù)雜，成本也相應(yīng)較高，對(duì)項(xiàng)目管理者的質(zhì)量和成本把控提出了更高的要求。具體體現(xiàn)在：

??1.高標(biāo)準(zhǔn)住宅技術(shù)融合較多，較為復(fù)雜，可能會(huì)帶來(lái)設(shè)計(jì)及施工比普通住宅工期長(zhǎng)。

??2.高標(biāo)準(zhǔn)住宅并未大面積普及，招標(biāo)采購(gòu)和施工存在一定的局限性。

??3.業(yè)主對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng)認(rèn)可度還有待提高。

??4.高標(biāo)準(zhǔn)住宅會(huì)帶來(lái)成本的增量較大，影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本增加，依據(jù)子項(xiàng)選擇的不同，每平方米的增量成本預(yù)計(jì)約在1800~3200元。其中綠色建筑成本增量預(yù)計(jì)50~180元/平方米；裝配式建筑成本增量在400~700元/平方米（裝配率50%~99%），裝配率每增加10%，成本增加120~180元/平方米；超低能耗建筑：1200~2200元/平方米；健康建筑：150~350元/平方米；宜居技術(shù)應(yīng)用：50~80元/平方米；管理模式子項(xiàng)：30~50元/平方米。

??（注：綠色建筑、健康建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)四個(gè)方面有成本重合的地方，因政策、規(guī)范、項(xiàng)目較少等客觀條件所限，以上成本數(shù)據(jù)僅供參考。）

??四、高標(biāo)準(zhǔn)住宅存在的主要問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

??高標(biāo)準(zhǔn)住宅是未來(lái)發(fā)展方向，但目前還存在不少問(wèn)題和挑戰(zhàn)。

??一是建筑成本增加和客戶(hù)認(rèn)可度的平衡。建筑產(chǎn)品是一個(gè)綜合的系統(tǒng)產(chǎn)品，包含功能、技術(shù)和建筑形象等。目前看，高標(biāo)準(zhǔn)住宅僅傾向于建筑技術(shù)的組合、偏向于綠色、節(jié)能、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化等，這些技術(shù)的組合是否滿(mǎn)足市場(chǎng)和客戶(hù)的需求，當(dāng)前來(lái)看還存在一定的偏差。譬如超低能耗帶來(lái)的能源支出減少能否覆蓋超低能耗建筑的成本增加，目前僅有理論計(jì)算結(jié)果；再譬如裝配式裝修的優(yōu)勢(shì)因廠家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，市場(chǎng)不成熟，給業(yè)主帶來(lái)的利益說(shuō)服力也不足。總的來(lái)說(shuō)，技術(shù)組合優(yōu)勢(shì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失，對(duì)業(yè)主的說(shuō)服力不夠。

??應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目選擇配置高標(biāo)準(zhǔn)住宅各子項(xiàng)組合的產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是否與高標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)配置一致；項(xiàng)目是否支撐高標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本增量；要加大客戶(hù)認(rèn)可度的推廣。

??二是超低能耗建筑的局限性。超低能耗建筑一些部品子項(xiàng)選擇范圍小，造成采購(gòu)成本相對(duì)偏高。譬如在建設(shè)過(guò)程中，門(mén)窗系統(tǒng)、遮陽(yáng)系統(tǒng)、光伏一體化系統(tǒng)等可供選擇的廠家相對(duì)偏少，招采和施工難度偏大，價(jià)格相對(duì)較高。超低能耗建筑對(duì)建筑的氣密性要求較高。外窗采用外掛式安裝方式，容易產(chǎn)生漏水問(wèn)題，后期業(yè)主想自行更換外窗非常困難，因此具備條件時(shí)應(yīng)采用內(nèi)嵌式安裝（采用保溫附框），但會(huì)帶來(lái)外窗實(shí)際面積的減小。

??應(yīng)對(duì)措施：適當(dāng)降低超低能耗建筑的建設(shè)量，以一棟或幾棟住宅、配套建筑等開(kāi)始建設(shè)，循序漸進(jìn)，逐步等待技術(shù)的成熟和客戶(hù)的認(rèn)可。

??三是裝配式建筑的局限性。裝配式建筑的裝配率較高時(shí)，豎向結(jié)構(gòu)也需要采用裝配式，會(huì)造成施工速度慢、成本偏高；有些外圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工工藝處理不好時(shí)還易出現(xiàn)滲漏問(wèn)題。另外，裝配式裝修技術(shù)不夠成熟、裝配式裝修廠家少、技術(shù)加工標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問(wèn)題，使得裝配式建筑很難發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

??應(yīng)對(duì)措施：條件允許的情況下，盡量選擇低裝配率（60%左右）建筑；提高建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配置的標(biāo)準(zhǔn)化；比選裝配式廠家。

??四是綠色建筑和健康建筑部分建筑部品的耐久性要求較高。如門(mén)窗反復(fù)啟閉性能達(dá)到產(chǎn)品要求的2倍；遮陽(yáng)產(chǎn)品機(jī)械耐久性達(dá)到最（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) xbpwlkj.com）高級(jí)；水嘴壽命達(dá)到相應(yīng)產(chǎn)品1.2倍；閥門(mén)壽命達(dá)到相應(yīng)產(chǎn)品要求的1.5倍，還有地板、防水材料、密封材料需采用綠色產(chǎn)品。而且目前廠家較少，一般也沒(méi)有相應(yīng)的證明材料或檢驗(yàn)報(bào)告，對(duì)設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工管理具有一定的影響。

??五是建筑師負(fù)責(zé)制設(shè)計(jì)費(fèi)用比其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)偏高一些，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)、成本、招采和施工提出了新的要求。

??高標(biāo)準(zhǔn)住宅作為近幾年推出住宅產(chǎn)品，相關(guān)政策、規(guī)范和配套均處于研究、制定和完善階段，對(duì)產(chǎn)品策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工建設(shè)、成本管控、運(yùn)營(yíng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，均有一定的不確定性，因此確定做高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)從產(chǎn)品的全生命周期綜合考慮，做好各項(xiàng)預(yù)判和管控，提高產(chǎn)品的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。

??五、高標(biāo)準(zhǔn)住宅操盤(pán)建議

??高標(biāo)準(zhǔn)住宅目前是政府大力推動(dòng)和支持的，也代表了未來(lái)住宅的發(fā)展方向。作為未來(lái)住宅產(chǎn)品的趨勢(shì)之一，高標(biāo)準(zhǔn)住宅不僅僅是居住意義上的“高品質(zhì)”，更能引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向綠色、健康、節(jié)能、環(huán)保等方向發(fā)展，建設(shè)和諧、宜居的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

??1.企業(yè)在參加高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目競(jìng)拍階段，應(yīng)綜合考慮本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是否和高標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)選擇項(xiàng)一致，成本增量是否可控，應(yīng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案選項(xiàng)進(jìn)行權(quán)衡，適當(dāng)取舍。選擇高標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑品質(zhì)各子項(xiàng)時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、成本測(cè)算及增量、招采、施工成本及工期、后期物業(yè)運(yùn)維的全生命周期考慮，做出合理的選擇。

??2.建議可適當(dāng)選擇高標(biāo)準(zhǔn)住宅的綠色三星綠色建筑、健康建筑和宜居技術(shù)應(yīng)用三個(gè)子項(xiàng)。

??3.高標(biāo)準(zhǔn)住宅的裝配式建筑子項(xiàng)，建議可擇優(yōu)選擇。選擇時(shí)不僅要考慮裝配率和得分的關(guān)系，還應(yīng)考慮裝配率偏高造成的建筑成本增加，施工難度的加大，設(shè)計(jì)及施工工期延長(zhǎng)等問(wèn)題。當(dāng)裝配率大于60%，選擇裝配式裝修時(shí)不僅要考慮成本增量、施工進(jìn)度，還要考慮市場(chǎng)客戶(hù)的接受度問(wèn)題。

??4.高標(biāo)準(zhǔn)住宅的管理模式子項(xiàng)，選擇時(shí)應(yīng)考慮項(xiàng)目后期的執(zhí)行是否合規(guī)、是否有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理。

??5.高標(biāo)準(zhǔn)住宅的超低能耗建筑子項(xiàng)，存在一定的問(wèn)題，建議謹(jǐn)慎選擇。如果必須選擇此項(xiàng)，建議可按市場(chǎng)的常規(guī)做法，選擇一棟或者幾棟建筑做超低能耗建筑，不建議項(xiàng)目做大面積的超低能耗建筑。

??（作者喬明策、劉露軍工作單位為北京城建投資發(fā)展股份有限公司，崔會(huì)學(xué)工作單位為北京城建興泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）