??11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)中，西安新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上月降0.3%，同比上年漲1.8%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上月降0.2%，同比上年降2.1%。

??與房?jī)r(jià)下跌不同的是，西安高價(jià)商品房占比不斷增多，令人費(fèi)解。經(jīng)采訪調(diào)查得知，這其中的原因是開(kāi)發(fā)商內(nèi)卷式打折促銷(xiāo)，成交價(jià)大大低于備案價(jià)。這種情況將成為四季度的常態(tài)。

??以價(jià)換量

??這是西安新房?jī)r(jià)格在年內(nèi)連續(xù)兩個(gè)月下跌了。

??9月份，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)今年首次下滑，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析表示：“多年老項(xiàng)目入市拉低了整體房?jī)r(jià)”?？硕痍兾鞣矫娴姆治稣J(rèn)為，單月的下跌具有偶發(fā)因素。

??不過(guò)，10月份，西安房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌可以說(shuō)打破了“假摔”傳聞，驗(yàn)證了市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期。對(duì)于西安房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，西安房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師朱郁分析說(shuō)：“在此輪全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，西安市場(chǎng)的表現(xiàn)比較穩(wěn)健，總體量、總房?jī)r(jià)基數(shù)、總購(gòu)買(mǎi)力呈現(xiàn)出了韌性，沒(méi)有出現(xiàn)斷崖式的下跌?！?/p>

??具體來(lái)看，10月西安新房90平方米及以下環(huán)比降0.1%，同比漲2.8%；90平方米～140平方米環(huán)比降0.4%，同比漲1.5%。140平方米及以上環(huán)比降0.2%，同比漲2.3%。二手房方面，90平方米及以下環(huán)比降1.9%，同比降2.1%。90平方米～140平方米環(huán)比降0.3%，同比降2.1%。140平方米及以上環(huán)比降0.2%，同比降2.4%。

??可以說(shuō)是全線下跌，但與房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的另一面不同的是，高均價(jià)新房占比上升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在10月份開(kāi)展意向登記的樓盤(pán)中，有超過(guò)11個(gè)樓盤(pán)價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上，僅有2個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以下。

??高價(jià)新房項(xiàng)目增多，房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了下跌，其中的原因令人費(fèi)解。對(duì)此，朱郁分析認(rèn)為，這主要是多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了打折促銷(xiāo)活動(dòng)，導(dǎo)致成交價(jià)低于備案價(jià)所致?！耙恍╉?xiàng)目為了加大去化力度，盡快回籠資金，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，采取了一些變相的促銷(xiāo)手段，走上了以價(jià)換量的老路子?！敝煊舯硎?。

??對(duì)于接下來(lái)的西安房?jī)r(jià)，朱郁認(rèn)為在全年業(yè)績(jī)壓力下，四季度，各企業(yè)仍會(huì)加大推盤(pán)力度，以價(jià)換量的現(xiàn)象會(huì)更加突出，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈現(xiàn)出下跌的走勢(shì)，不過(guò)降幅會(huì)有所收窄。

??克而瑞陜西方面則預(yù)測(cè)稱(chēng)：“此前西安政策層面調(diào)控力度較小的原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺，后續(xù)如果房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，不排除政策將進(jìn)一步松綁，外圍限購(gòu)區(qū)域或?qū)⒄{(diào)整，首付比例下調(diào)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大?！?/p>

??促銷(xiāo)內(nèi)卷之戰(zhàn)

??在剛剛過(guò)去的“雙11”，西安房企推出了五花八門(mén)的優(yōu)惠活動(dòng)，主要包括特惠房、成交送物業(yè)費(fèi)、送車(chē)位券、家電大禮包、抽獎(jiǎng)、全體推介等活動(dòng)。

??西安萬(wàn)科從11月初就上線了“雙11”主題活動(dòng)，其在售樓盤(pán)萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科未來(lái)星光均有對(duì)應(yīng)的具體促銷(xiāo)政策。紫薇地產(chǎn)推出了“雙11寵粉嘉年華——7盤(pán)聯(lián)動(dòng)”活動(dòng)，給出了多重好禮特惠，包括限量特價(jià)房秒殺、最高直減百萬(wàn)、驚喜大禮包、全民轉(zhuǎn)介成交以及薇粉禮等優(yōu)惠；此外，龍湖、綠城等企業(yè)也推出了相應(yīng)的活動(dòng)。

??其中，位于藍(lán)田的萬(wàn)科四季花城推出了首付5%，交房前3個(gè)月補(bǔ)齊剩余首付款的活動(dòng)，可以說(shuō)打響了各企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的內(nèi)卷之戰(zhàn)。

??“現(xiàn)在訂房只需要付5%的首付，剩余15%我們會(huì)找金融公司做貸款，在交房前3個(gè)月補(bǔ)齊就行?！比f(wàn)科四季花城的一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者介紹道。據(jù)萬(wàn)科·四季花城的置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，活動(dòng)推出后，項(xiàng)目4天的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到3億元，98平方米的小戶型已經(jīng)售罄。萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光也推出了上述活動(dòng)。

??在各大樓盤(pán)打折促銷(xiāo)的同時(shí)，政策端也利好不斷。11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，文件從穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、推進(jìn)受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等六大方面共計(jì)16條措施上發(fā)力，深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析認(rèn)為，當(dāng)前各地紓困政策“應(yīng)出盡出”，調(diào)控寬松對(duì)市場(chǎng)端的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限，當(dāng)前的難題仍是購(gòu)房者信心與預(yù)期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作落實(shí)的效果將傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房企的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、政策的保駕護(hù)航會(huì)為購(gòu)房者打開(kāi)最佳購(gòu)房窗口期。不過(guò)，這能激活多強(qiáng)的購(gòu)房者預(yù)期與信心，還待觀察。