??隨著第七批次新盤(pán)大批量入市，上海新房市場(chǎng)已進(jìn)入低積分客戶(hù)購(gòu)房階段。

??11月13日，上海第七批次公布集中上市57個(gè)新建商品住房項(xiàng)目，合計(jì)16060套新建住房，疊加第六批次部分樓盤(pán)近期認(rèn)購(gòu)，近兩周以來(lái)上海新建商品住宅供應(yīng)量大增，多個(gè)樓盤(pán)如火如荼認(rèn)購(gòu)中，各區(qū)域板塊樓盤(pán)進(jìn)入同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)階段。

??記者實(shí)地走訪多個(gè)認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)域樓盤(pán)雖依然維持熱度，但購(gòu)房者所需積分已大幅降低。一個(gè)月前要高積分才能買(mǎi)到的“紅盤(pán)”項(xiàng)目，現(xiàn)在50多分的購(gòu)房者就已成為樓盤(pán)銷(xiāo)售人員爭(zhēng)搶的對(duì)象。

??10月31日，上海市青浦區(qū)徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府二期開(kāi)盤(pán)，推出337套房源，為80~138平方米高層戶(hù)型，備案均價(jià)60000元/平方米，當(dāng)時(shí)入圍分為75.85分，這意味著滬籍無(wú)房家庭需繳納145個(gè)月（約12年）社保、戶(hù)籍單身無(wú)房需繳納235個(gè)月（約20年）社保、非戶(hù)籍無(wú)房家庭需繳納235個(gè)月社保才能入圍。

??現(xiàn)在，上海新房市場(chǎng)多盤(pán)齊推，曾經(jīng)每盤(pán)必?zé)岬氖兄行募昂诵陌鍓K樓盤(pán)正進(jìn)入低積分和不觸發(fā)積分的市場(chǎng)格局，部分郊區(qū)高性?xún)r(jià)樓盤(pán)在此次新盤(pán)中脫穎而出。

??以閔行區(qū)認(rèn)購(gòu)率較高的象嶼招商公園1872為例，備案均價(jià)52000元/平方米，周邊15號(hào)線、23號(hào)線紫龍路地鐵站正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2027年通車(chē)，該樓盤(pán)因雙地鐵站軌道交通優(yōu)勢(shì)，截至11月23日上午，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)人數(shù)超900組，認(rèn)購(gòu)率約290%。

??閔行區(qū)顓橋紫薇花園在本批次中，以認(rèn)購(gòu)率超200%觸發(fā)積分。

??位于上海市靜安區(qū)云飛東路的市北華庭本批次推出149套房源，備案均價(jià)99800元/平方米，截至11月23日上午11點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“149套房源認(rèn)購(gòu)人數(shù)超280組?！?/p>

??同屬上海市區(qū)核心城區(qū)徐匯區(qū)羅秀路的尚海悅庭本批次推出80~118平方米531套房源，銷(xiāo)售均價(jià) 99400元/平方米，這個(gè)原本需要高積分才能入圍的板塊，11月24日下午現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員陳星對(duì)記者表示，“目前認(rèn)購(gòu)人數(shù)不到700，可能不觸發(fā)積分?！?/p>

??“50分在我們項(xiàng)目已算高分?！?1月25日，越秀仁恒天樾園和項(xiàng)目部銷(xiāo)售經(jīng)理張?chǎng)胃嬖V記者，之前項(xiàng)目在今年10月第三期入圍分為77分。本批次379套房源目前認(rèn)購(gòu)500多組客戶(hù)，尚有100組客戶(hù)待交錢(qián)，可能不觸發(fā)積分，即使觸發(fā)積分分?jǐn)?shù)可能在40多分。

??與越秀仁恒天樾園類(lèi)似的還有位于青浦區(qū)的招商象嶼蟠龍府，項(xiàng)目位于上海大虹橋熱門(mén)板塊徐涇，該板塊曾創(chuàng)造了多個(gè)熱門(mén)“紅盤(pán)”，10月31日，該項(xiàng)目二期的入圍分還在75.85分，71分的購(gòu)房者李濤就是蟠龍府二期“陪跑”中的一員?，F(xiàn)在再次認(rèn)購(gòu)的李濤不僅是該樓盤(pán)為數(shù)不多的高分購(gòu)房者，58分購(gòu)房客也已成該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)客戶(hù)中的高分“選手”。

??在熱門(mén)樓盤(pán)所需積分大幅下降、部分樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)率不足50%情況下，上海市郊區(qū)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)凸顯。

??以上海市浦東新區(qū)為例，在第七批次上市樓盤(pán)中約有10盤(pán)上市，共有2745套房源，截至11月23日認(rèn)購(gòu)結(jié)束，從樓盤(pán)公布認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)中有5個(gè)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)不足100%，僅有2個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分。

??在認(rèn)購(gòu)率不足的樓盤(pán)中，位于上海市浦東區(qū)沔新路的申茂雅苑推出240套房源，備案均價(jià)66000元/平方米，截至11月24日該盤(pán)認(rèn)購(gòu)人數(shù)約200組，認(rèn)購(gòu)率約86%；浦東新區(qū)秀景路的陽(yáng)明花園推出171套房源，備案均價(jià)57500元/平方米，該盤(pán)認(rèn)購(gòu)約90組客戶(hù)，認(rèn)購(gòu)率53%。

??備受關(guān)注的2個(gè)觸發(fā)積分樓盤(pán)——森蘭壹公館本批次只有41套房源，備案均價(jià)70300元/平方米，認(rèn)購(gòu)人數(shù)250組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)633%。該項(xiàng)目距離浦東陸家嘴核心區(qū)約14公里，距離洲海路地鐵站僅約200米，項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。

??另一個(gè)觸發(fā)積分的樓盤(pán)為浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)的錢(qián)江大家文瀾府，該項(xiàng)目推出310套房源，備案均價(jià)34015元/平方米，認(rèn)購(gòu)人數(shù)超420組，以認(rèn)購(gòu)率138%觸發(fā)積分。該項(xiàng)目雖地處浦東遠(yuǎn)郊，離陸家嘴核心區(qū)約40公里，但距離惠南地鐵站約1.5公里，周邊居住氛圍濃厚，緊鄰南匯第二中學(xué)（東校區(qū)）與南匯外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（共川校區(qū)），加上較低單價(jià)，在浦東多個(gè)認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)中脫穎而出。

??相較于錢(qián)江大家文瀾府的高認(rèn)購(gòu)率，距其約5公里的森蘭·海天名筑本批次推出425套房源，備案均價(jià)54000元/平方米，截至11月24日僅認(rèn)購(gòu)40多組客戶(hù)，認(rèn)購(gòu)率不足10%。

??對(duì)于多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)入圍分的降低，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)資深分析師盧文曦表示，目前上海樓市處于調(diào)整周期，新房市場(chǎng)有所降溫，入圍分降低在第三季度已有所顯現(xiàn)，現(xiàn)在高分盤(pán)已經(jīng)極其稀少，“新房市場(chǎng)整體降溫跟今年新房推盤(pán)量加大有關(guān)，購(gòu)房者分散，市場(chǎng)分化日趨明顯?！?/p>