??在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)5年多時(shí)間限購(gòu)政策后，以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環(huán)京“北三縣”（也稱廊坊北三縣）樓市在今年夏天迎來(lái)2017年限購(gòu)后的首度松綁。

??2022年8月8日，廊坊市發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》明白卡顯示，優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)、限售政策。取消戶籍、社保（個(gè)稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房條件。同時(shí)對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消，釋放出穩(wěn)定樓市的積極信號(hào)。

??據(jù)了解，廊坊市自2017年實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，該市全區(qū)域樓市降溫明顯，尤其對(duì)主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)的“北三縣”形成巨大沖擊。以三河為例，此前房?jī)r(jià)經(jīng)歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4萬(wàn)余元跌至每平方米1萬(wàn)余元。在此背景下，取消限購(gòu)限售等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開(kāi)閘”供應(yīng)，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懖谎远鳌?/p>

??一個(gè)月前，有媒體人士從三河市燕郊鎮(zhèn)部分中介和售樓處了解到，自限購(gòu)政策取消以來(lái)，當(dāng)?shù)乜捶亢唾I(mǎi)房人數(shù)明顯上升，燕郊鎮(zhèn)近兩個(gè)月來(lái)新房和二手房的成交量已是去年同期的兩倍以上。此外，在燕郊地區(qū)從事新房銷(xiāo)售的多名置業(yè)顧問(wèn)向媒體表示，在放開(kāi)限購(gòu)的首個(gè)休息日，燕郊新房一日成交200余套，相當(dāng)于一天賣(mài)出此前一整月銷(xiāo)量，價(jià)格同樣也有小幅上漲。

??不過(guò)，短暫的活躍并未讓“北三縣”樓市升溫進(jìn)入快速通道。

??11月中旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在廊坊“北三縣”走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，距限購(gòu)政策取消已過(guò)去3個(gè)多月時(shí)間，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)表現(xiàn)平靜如常?；蚴芤咔榈纫蛩赜绊?，部分項(xiàng)目售樓處人流稀少，雖然打出“買(mǎi)房送車(chē)位、送物業(yè)費(fèi)、送家電、送裝修”等促銷(xiāo)廣告，但鮮有購(gòu)房者光顧咨詢。與此同時(shí)，當(dāng)?shù)夭糠侄址恐薪殚T(mén)店門(mén)可羅雀，生意異常冷清，還有少量房產(chǎn)中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數(shù)周時(shí)間。

??“取消限購(gòu)限售有助于激活市場(chǎng)，部分受政策，疫情等因素抑制的積壓需求有望在短期內(nèi)集中釋放，帶來(lái)成交量的回升。”貝殼研究院高級(jí)分析師唐瑄認(rèn)為，但本輪政策放開(kāi)不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱，也不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。從政策出臺(tái)到購(gòu)房者的預(yù)期及信心修復(fù)需要一定時(shí)間。

??記者據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前三河、大廠、香河三地房?jī)r(jià)平均保持在每平方米1.2萬(wàn)元左右，成交量與前幾個(gè)月保持相當(dāng)，三地樓市整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲趨勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，2022年10月，廊坊市新建住宅平均價(jià)格為11672元/平方米，同比下跌2.67%與此同時(shí)，10月份的成交規(guī)模同環(huán)比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交規(guī)模為13.06萬(wàn)平方米，同比下跌4.75%，環(huán)比下跌18.39%。

??另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近期二手房掛牌量明顯增多，市場(chǎng)供大于需的基本面未曾改變。

??市場(chǎng)信心尚待恢復(fù)

??記者注意到，燕郊看房熱度迅速上升，不僅有取消限購(gòu)政策影響，還來(lái)自“北三縣”與北京市通州區(qū)融合發(fā)展（交通建設(shè)）步伐提速加持。

??據(jù)《河北日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，京唐城際鐵路聯(lián)調(diào)聯(lián)試工作于近期結(jié)束，開(kāi)始試運(yùn)行。京唐城際鐵路途經(jīng)廊坊“北三縣”，并全部設(shè)站。對(duì)疏解北京非首都功能,帶動(dòng)“北三縣”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,提升區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。此外，“北三縣”與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通基礎(chǔ)上，北京軌道交通M22號(hào)線（平谷線）河北段正加快建設(shè)，廠通路、安石路等4條跨界道路進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，盡快形成“8橫5縱”內(nèi)部交通路網(wǎng)。

??事實(shí)上，多重利好因素疊加，重新激發(fā)出一部分“北漂”購(gòu)房需求將成為可能。因此雖然“北三縣”樓市溫和復(fù)蘇的確定性很高，但節(jié)奏不會(huì)太快，市場(chǎng)信心尚處于筑底回升階段?！胺孔〔怀础敝骰{(diào)下，“北三縣”屬地政府會(huì)盡力穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)、避免暴漲暴跌，引導(dǎo)居民更加理性購(gòu)房。

??然而，市場(chǎng)終端消費(fèi)不振表現(xiàn)突出。記者在隨機(jī)采訪到的數(shù)位“北漂”者中，他們普遍對(duì)“北三縣”樓市全面復(fù)蘇的預(yù)期持相反意見(jiàn)。尤其在疫情影響下，房?jī)r(jià)下行壓力依然存在，而下行的原因是大家認(rèn)為房子不再是置業(yè)“香餑餑”，甚至投資會(huì)導(dǎo)致價(jià)值縮水，短期內(nèi)投資意愿減弱，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。這也釋放出對(duì)“北三縣”樓市信心不足的擔(dān)憂。

??有“北漂”人士向記者表示，由于“北三縣”樓市經(jīng)歷了限購(gòu)前后房?jī)r(jià)斷崖式下跌，部分房產(chǎn)從限購(gòu)前的每平方米4萬(wàn)余元跌至目前每平方米1萬(wàn)余元，相當(dāng)于損失近三倍資產(chǎn)，加上當(dāng)?shù)貥鞘星熬安幻?，?dǎo)致購(gòu)房消費(fèi)能力下降和消費(fèi)意愿不足，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存。

??“在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也會(huì)放緩?！毕愫涌h城鎮(zhèn)居民史可一告訴記者，本地購(gòu)房需求本身較弱，原因是在“北三縣”買(mǎi)個(gè)好房子容易，找個(gè)好工作卻著實(shí)難。由于三地近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，就業(yè)與收入短板長(zhǎng)期困擾當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)幸福指數(shù)。受北京虹吸效應(yīng)拉動(dòng)，但凡能在“北三縣”買(mǎi)得起房的本地人，或多或少會(huì)有選擇到北京投資置業(yè)計(jì)劃。

??在大廠縣已購(gòu)買(mǎi)兩套住房的外地投資者張懷忠向記者表示，限購(gòu)取消后，他打算將手中兩套房源出售，即便是低價(jià)銷(xiāo)售，他也不想在為此耗費(fèi)過(guò)多時(shí)間。在張懷忠看來(lái)，他在大廠購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)已達(dá)到每平方米2萬(wàn)多元，對(duì)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，及時(shí)出售虧損多少只是止損多少的問(wèn)題。

??張懷忠還告訴記者，他從事紅木家具產(chǎn)業(yè)有10余年職業(yè)生涯，曾被當(dāng)?shù)爻捶匡L(fēng)氣拖累被迫停下手中事業(yè)，經(jīng)歷多年等待終迎來(lái)限購(gòu)取消，為此，他準(zhǔn)備盡快出售手中房源后，搬遷至房?jī)r(jià)相對(duì)低廉且紅木產(chǎn)業(yè)氛圍較濃厚的大城縣定居生活?！敖谝詠?lái)，有關(guān)拋售‘北三縣’二手房源信息，時(shí)常刷爆我的微信朋友圈?！睆垜阎艺f(shuō)。

??北京大學(xué)博士后研究員張磊表示，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心不足是最大問(wèn)題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會(huì)特別是居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。

??庫(kù)存去化依舊偏緩

??由于地理位置靠近北京，“北三縣”一直是買(mǎi)不起北京房產(chǎn)的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購(gòu)前的一輪樓市上漲周期中，“北三縣”一度上演“炒房神話”。而限購(gòu)后的“北三縣”樓市降溫明顯，房?jī)r(jià)暴跌與銷(xiāo)量腰斬同時(shí)涌現(xiàn)，市場(chǎng)隨即進(jìn)入冰封期。不可否認(rèn)，廊坊取消限購(gòu)具有一定的市場(chǎng)必要性，能夠緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面，“北三縣”樓市由此或迎來(lái)上行機(jī)會(huì)。

??香河縣某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人徐彬在接受記者采訪時(shí)表示，相較限購(gòu)政策取消前，現(xiàn)在每周打來(lái)電話咨詢房產(chǎn)的客戶明顯增多。此前一周內(nèi)能聯(lián)系到的客戶三五個(gè)，而現(xiàn)在明顯翻了幾番，而且多數(shù)是客戶主動(dòng)打電話找過(guò)來(lái)溝通。

??“相比之下，市場(chǎng)成交量方面也有了明顯好轉(zhuǎn)?！毙毂蜻€告訴記者，在廊坊放開(kāi)限購(gòu)之后，香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，這在以前，一個(gè)月內(nèi)新房二手房成交量累計(jì)只有20余套左右。

??但對(duì)于大量入市的二手房源，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)市場(chǎng)成交可能并不樂(lè)觀。該人士認(rèn)為，目前三地二手房仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，好房源、好戶型的房子特別多，特別是新冠肺炎疫情以來(lái)，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的房源，比較來(lái)看，買(mǎi)房的人雖較之前有所增加，但市場(chǎng)并沒(méi)有太高的熱度。

??“此外，通勤不便正成為不少‘北漂’選擇放棄‘北三縣’置業(yè)主要原因?！痹撊耸窟€表示，前幾年環(huán)京市場(chǎng)的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)，但最近幾年來(lái)北京的住房供應(yīng)正在逐漸增加，市場(chǎng)供需平衡進(jìn)一步鞏固。同時(shí)因疫情防控的嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本消失，這大大降低了外地購(gòu)房者在廊坊置業(yè)的預(yù)期。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，從政策效果及市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，此前廊坊市區(qū)和“北三縣”取消限購(gòu)政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也執(zhí)行了首套20%、二套30%，房貸利率最低4.25%的優(yōu)惠，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖?！耙虼?，即便此次取消限購(gòu)限售等政策，對(duì)該地交易市場(chǎng)的提振效果也或有限，短期看，廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍難改觀。”陳文靜說(shuō)。

??據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的廊坊樓市10月月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)整體成交不及預(yù)期，市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)低迷，去化依舊慘淡。其中，10月三河市共計(jì)成交238套，環(huán)比下跌34.8%，同比下跌51.3%；成交面積為2.55萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.6%，同比下跌53.7%。大廠縣共成141套，環(huán)比下跌61%，同比上漲36.7%；成交面積1.28萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌63.7%，同比下跌35.6%。香河縣共成交28套，環(huán)比下跌6.7%，同比下跌91.6%；成交面積2659平方米，環(huán)比下跌7.4%，同比下跌91.8%。

??（應(yīng)受訪者要求，文中史可一、張懷忠、徐彬?yàn)榛?/p>