??2023年2月6日，上海公布了2023年第一批次新房供應(yīng)，共25盤、6958套房源。

??自2021年“滬十條”實(shí)施以來，上海已推出15批新房供應(yīng)，其中2021年全年共推出六批次集中供應(yīng)房源，2022年全年共推出八批次集中供應(yīng)房源。

??從結(jié)果來看，上海集中推盤政策在全國(guó)范圍內(nèi)都有較強(qiáng)參考價(jià)值。在2021市場(chǎng)熱度較高時(shí)，上海積分搖號(hào)集中推盤制度在保障無房家庭權(quán)益的同時(shí)對(duì)市場(chǎng)投機(jī)炒作氛圍有一定的打壓作用，在2022年市場(chǎng)下行壓力較大時(shí)，上海又成為了全國(guó)成交金額唯一出現(xiàn)增長(zhǎng)的城市。

??如今，上海2023年第一批新房供應(yīng)官宣，從時(shí)間上來看，今年上海首批新房供應(yīng)較前兩年來得更早。

??結(jié)合2023年1月銷售情況來看，我們認(rèn)為上海新房市場(chǎng)或?qū)⒙氏葐?dòng)，其中核心區(qū)域項(xiàng)目受限價(jià)及供應(yīng)相對(duì)較少影響，可能會(huì)走出獨(dú)立行情，同時(shí)，遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目在整體市場(chǎng)供應(yīng)增加后，也將面對(duì)一定的去化的壓力，尤其是遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目在短期內(nèi)壓力仍大，整體市場(chǎng)分化依舊。

??2023年2月6日，上海市房地產(chǎn)交易中心公布2023年第一批次新建商品佳房供應(yīng)，共25個(gè)項(xiàng)目，約74.2萬平方米，合計(jì)6958套房源，主要分布在浦東、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、青浦、臨港9個(gè)區(qū)域。

??從供應(yīng)量來看，2023年上海第一批次新房供應(yīng)量創(chuàng)下了上海集中批次新房供應(yīng)的歷史新低，這主要可能是因?yàn)?022年底相較2021年多加了兩個(gè)批次的供應(yīng)，整體市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足，再加上1-2月份并非傳統(tǒng)推盤高峰期，因此第一批次供應(yīng)較少，預(yù)計(jì)后續(xù)推盤力度明顯會(huì)發(fā)力。

??25個(gè)項(xiàng)目中，浦東熱點(diǎn)項(xiàng)目不少，如華發(fā)半島華庭、瑞仕半島璟庭、浦開云璟等，預(yù)計(jì)這幾個(gè)項(xiàng)目積分相對(duì)較高，但由于這些熱點(diǎn)項(xiàng)目都在浦東，因此客群也將會(huì)造成一定的分流。

??從項(xiàng)目區(qū)位來看，此次新房供應(yīng)市中心項(xiàng)目較少，僅保利建工·海玥天匯1個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)積分同樣較高。除這一個(gè)市中心項(xiàng)目之外，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區(qū)域，總價(jià)大多集中在600-1000萬。

??2023上海第一批次新房整體主要以剛需及剛改為主。

??上海集中推盤政策最早源自2021年1月21日發(fā)布的“滬十條”。

??2021年1月，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號(hào)積分制正式落地實(shí)施。

??2021年3月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。對(duì)上海積分購(gòu)房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。

??2021年3月12日，上海市房地產(chǎn)交易中心公布首批33個(gè)樓盤入市名單，正式拉開上海新房集中供應(yīng)模式序幕。

??2021年起上海進(jìn)入新房供應(yīng)爆發(fā)期，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年全年供應(yīng)面積約905.6萬平方米，為2019年至2021年最高值。

??進(jìn)入2022年之后，上海新房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2021年的高供應(yīng)。全年供應(yīng)面積約1041.8萬平方米，刷新了2021年的記錄。

??從剛剛過去的1月市場(chǎng)情況來看，雖然1月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，但各重點(diǎn)城市的項(xiàng)目開盤平均去化漲跌參半。

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率為40%，其中去化率大于50%的城市共7個(gè)，分別為蘇州、佛山、漳州、上海、杭州、寧波、北京。

??上海2023年1月平均去化率為71%，較2022年12月環(huán)比上升4%，雖環(huán)比微增，但市場(chǎng)熱度有穩(wěn)中下探趨勢(shì)。

??從2022年整體銷售情況來看，上海市場(chǎng)經(jīng)歷了前期的“高熱”，伴隨供應(yīng)放量，市場(chǎng)逐步回歸理性。

??2022年新房成交面積和成交金額TOP20中，2022年上海以6520億元成交金額排在全國(guó)首位，且是全國(guó)唯一一個(gè)成交金額同比正增的城市，但在成交面積方面，上海全年成交面積1036萬平方米同比下降3%。

??從2022年至今的銷售情況來看，上海市場(chǎng)“熱點(diǎn)恒熱”現(xiàn)象較為明顯，其中核心區(qū)域中高端及改善市場(chǎng)，受一二手倒掛及整體供應(yīng)較少影響，熱度一直居高不下，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需項(xiàng)目壓力仍然較大。

??上海一直是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，2021年至今上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體相對(duì)“平穩(wěn)”，但各區(qū)域之間分化較大。

??我們認(rèn)為，上海仍是全國(guó)最好的市場(chǎng)，隨著2023年第一批次新房供應(yīng)的官宣，上海也將正式拉開2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)序幕。

??短期來看，未來核心區(qū)域“熱點(diǎn)恒熱”格局不變，或?qū)⒆叱霆?dú)立行情，與此同時(shí)，伴隨供應(yīng)放量，部分遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目或?qū)⒚鎸?duì)更多的去化壓力。