??最近一周，關(guān)于上海樓市回暖的聲音此起彼伏。2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方認(rèn)證“上海新建商品住宅房?jī)r(jià)漲幅第一”；二手房方面，“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”等詞條更是登上熱搜，引發(fā)廣泛關(guān)注。

??從中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多方走訪來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在回暖，若以溫度比喻當(dāng)下市場(chǎng)熱度，也僅是從0℃冰水到37℃溫水，樓市還遠(yuǎn)未達(dá)到沸騰的程度。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，盡管1月上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在一線城市領(lǐng)先，但更多可能受結(jié)構(gòu)性影響，是否能持續(xù)，還需要觀察。

??“如果說(shuō)回暖很明顯，我感覺(jué)還不至于。市場(chǎng)屬于正常春節(jié)假期后復(fù)蘇，大概率是去年12月和今年1月的需求積壓釋放了?！币晃谎肫笕A東區(qū)域營(yíng)銷條線負(fù)責(zé)人表示，有些環(huán)比數(shù)據(jù)確實(shí)好一些了，但這些數(shù)據(jù)有時(shí)有滯后性，不能反映當(dāng)前。另外，該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，市場(chǎng)回暖的時(shí)間太短，也就兩三個(gè)周末的表現(xiàn)，若僅憑此來(lái)判斷上海樓市火起來(lái)了有些片面，熱度可持續(xù)性還不太好說(shuō)。

??二手房成交結(jié)構(gòu)性筑底 市場(chǎng)熱度回升

??一組來(lái)自兔博士的數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)抓取上海各大中介平臺(tái)的外網(wǎng)掛牌房源數(shù)據(jù)去重后得出，上海2023年2月的二手房掛牌總量約為8.4萬(wàn)套。在2022年2月至5月，上海存量掛牌房源平均數(shù)為3.5萬(wàn)套，6月之后，二手房掛牌量激增，去年11月至今，上海二手房掛牌量穩(wěn)定在8萬(wàn)套左右。

??反觀成交量，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2022年7月以來(lái)，上海二手房成交了約2萬(wàn)套，此后逐漸下滑，至2023年1月，二手房成交量約8000套，也是近10年上海二手房成交量最低的一個(gè)月。

??這種情況是意料之外，但也在情理之中。盧文曦表示，年末本身就是市場(chǎng)淡季，況且今年1月還遇到傳統(tǒng)農(nóng)歷新年，市場(chǎng)重心早已不在交易上。市場(chǎng)淡季效應(yīng)比較明顯，一些中介店鋪也提早休息，因此市場(chǎng)交易氛圍早已不再。

??從二手房掛牌量和成交量對(duì)比之下可以看出，上海目前仍然處于去庫(kù)存階段，從易居發(fā)布的百城庫(kù)存報(bào)告來(lái)看，上海從去年10月至今年1月，庫(kù)存去化周期均在5個(gè)多月。

??價(jià)格方面，“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”近期在上海中介平臺(tái)廣泛流傳。但實(shí)際上，上海新房依舊執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，而二手房從去年至今，成交價(jià)格基本保持平穩(wěn)，有些區(qū)域甚至有所下跌。

??市民高先生告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，自己去年下半年有了置換房子的打算，他表示：“年前看中一套房子，房東不愿降價(jià)，后來(lái)我們不想要了。年后那個(gè)房東又來(lái)找我談，價(jià)格雖然讓了一些，但是我打聽了下，同小區(qū)同面積的房子，還有開價(jià)低20萬(wàn)元的?！?/p>

??不僅如此，高先生還表示，現(xiàn)在很多區(qū)域二手房?jī)r(jià)格都虛高，不少成交的房源價(jià)格都降了，例如他所在的二手房交易群，近期就有人感嘆“閔行春申地區(qū)掛了一年的房子終于成交了，不過(guò)價(jià)格從395萬(wàn)元降到了365萬(wàn)元，降幅超過(guò)7%”。

??同樣還有位于大虹橋概念輻射內(nèi)的一小區(qū)，150平方米主打改善型房源，去年下半年房東掛牌價(jià)1280萬(wàn)元，現(xiàn)在據(jù)區(qū)域內(nèi)中介人員介紹，房東心理價(jià)位已經(jīng)降到1150萬(wàn)元，附贈(zèng)車位。

??在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，三年疫情對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的破壞和干擾，實(shí)際上各地都存在一些積壓的購(gòu)房需求。此類需求釋放，很容易帶動(dòng)房?jī)r(jià)反彈。當(dāng)然“房?jī)r(jià)一周漲回來(lái)”的觀點(diǎn)，本質(zhì)上是說(shuō)明房?jī)r(jià)的基本面出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)的變化。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)還不需要擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就今年上半年來(lái)說(shuō)，其基礎(chǔ)不牢固，房?jī)r(jià)還是有一些打折促銷的動(dòng)作。

??不可否認(rèn)的是，上海二手房的市場(chǎng)熱度正在穩(wěn)步回升，買賣雙方積極性都在提高。

??據(jù)一位工作在上海郊區(qū)的中介人員透露，現(xiàn)在上海二手房市場(chǎng)回暖了，從農(nóng)歷新年前就開始有跡象，年后市場(chǎng)更好了。

??“現(xiàn)在很多咨詢的人都是確實(shí)有購(gòu)房需求，比如生了二胎或者配合孩子上學(xué)需要置換的，很多客戶也已經(jīng)接受了房?jī)r(jià)不可能一直漲的事實(shí)，只要價(jià)格合適，還是比較好成交的?！鄙鲜鲋薪槿藛T表示，近幾周，不少房源成交周期和客源成交周期都有縮短，房源成交周期從以前近三個(gè)月降到兩個(gè)月左右，客源成交周期則由之前的一個(gè)月縮短至半個(gè)月，成交節(jié)奏有加快的趨勢(shì)。

??一些機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)也在佐證上海二手房市場(chǎng)正筑底企穩(wěn)。春節(jié)后，上海二手房市場(chǎng)熱度有所恢復(fù)，尤其是2月份第一個(gè)周末，鏈家的成交量較此前增長(zhǎng)50%~60%，帶看量增長(zhǎng)了30%~40%，說(shuō)明市場(chǎng)依然存在需求和購(gòu)買力。

??新房點(diǎn)狀升溫 “小陽(yáng)春”可能提前開啟

??2月16日，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)中，上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%，位列第一。

??對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為參考意義不大，原因是1月上海新房成交價(jià)格漲幅第一，主要受結(jié)構(gòu)性影響。

??盧文曦表示，1月雖然是傳統(tǒng)淡季，但上海走出了淡季不淡行情。成交產(chǎn)品方面，中高端改善產(chǎn)品交易突出，成交面積前十榜單中有4個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目上榜，甚至有1個(gè)項(xiàng)目成交面積沖入前三。因此，結(jié)構(gòu)上偏重于中高端產(chǎn)品，受此影響，指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲，并且漲幅比前期略有擴(kuò)大。

??此外，從去年年底開始，樓市政策暖氣頻發(fā)，對(duì)市場(chǎng)還是產(chǎn)生了積極作用。即使1月不是傳統(tǒng)政策窗口期，但不少城市繼續(xù)釋放穩(wěn)樓市舉措，尤其是房貸利率方面，不少城市下調(diào)到3.7%，有助于降低購(gòu)買成本。

??上海目前雖然還沒(méi)有太多舉措推出，但是偏暖的信號(hào)對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)有推動(dòng)作用。相比以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快進(jìn)入工作狀態(tài)，兔年第一批集中供應(yīng)房源早早推向市場(chǎng)，確保市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定。

??這些積極的舉措也切實(shí)推高了上海新房市場(chǎng)的熱度。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，看房人數(shù)增多，入市意愿有所回升。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)此前報(bào)道，在上海開年共開盤的6個(gè)新盤中，招商虹橋璀璨時(shí)代、中鐵虹橋逸都等項(xiàng)目房源均在開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)“日光”，部分項(xiàng)目重新開啟“千人搖號(hào)”的盛況。

??上海樓市回暖是一個(gè)積極信號(hào)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平看來(lái)，上海的銷售和房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)有引領(lǐng)意義，對(duì)其他城市有帶動(dòng)作用。上海市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈會(huì)帶動(dòng)重點(diǎn)二線城市，而一二線城市轉(zhuǎn)好之后會(huì)拉動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)變化，改變市場(chǎng)預(yù)期。只有主要城市回暖，其他城市才會(huì)依次回暖，但在這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。

??不過(guò)，對(duì)于上海樓市的回暖，上述央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出，應(yīng)注意到，這種回暖是呈現(xiàn)點(diǎn)狀態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)就是，并非所有區(qū)域和板塊都火起來(lái)了，只有熱點(diǎn)區(qū)域、核心板塊成交火爆，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化依然較為困難。

??一般而言，3月市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，按照目前的市場(chǎng)氣氛來(lái)看，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年上?？赡軙?huì)提前一至兩周開啟“小陽(yáng)春”行情。

??連平則認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)還需要進(jìn)一步釋放需求，政策力度和方向也需要做適當(dāng)改正。尤其是像上海等庫(kù)存去化周期較短的城市，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的時(shí)候，地方政府、房企以及金融機(jī)構(gòu)等各項(xiàng)支持動(dòng)作就要?jiǎng)悠饋?lái)去做相應(yīng)匹配。