??2月20日下午6點(diǎn)多，小波又接到了一組客戶，“昨天帶看了3組，一整天都有人咨詢，已經(jīng)很久沒這么忙碌過了?！?/p>

??小波是北京市房山區(qū)一名房產(chǎn)中介。據(jù)他透露，近期房山區(qū)傳出落實(shí)“一區(qū)一策”、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸的消息，受其影響門店客戶量也開始多了起來。

??“去年市場不太好，加之疫情影響，一周有2~3組帶看量就算不錯(cuò)了?！毙〔ìF(xiàn)在每周至少有5~7組帶看量，“現(xiàn)在政策還沒有官宣，預(yù)計(jì)本月底會(huì)出，到時(shí)候客戶會(huì)更多”。

??不只是小波，近期“房山區(qū)將解除限購、試點(diǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息在房產(chǎn)中介和購房者中流傳，引起不小波瀾。對(duì)此，記者向北京市房山區(qū)住建委求證此消息，對(duì)方表示消息并不屬實(shí)，當(dāng)前房山區(qū)住建委并未接到解除限購的相關(guān)消息。

??一家在北京房山有項(xiàng)目在售的頭部房企負(fù)責(zé)人表示，目前沒有接到相關(guān)政策。不過，據(jù)知情人士透露，自1月末“一區(qū)一策”發(fā)出后，各區(qū)陸續(xù)開始向上級(jí)部門匯報(bào)政策優(yōu)化條例，至于哪些條款能通過、哪些區(qū)域能成為“一區(qū)一策”試點(diǎn)，還需要上級(jí)部門過會(huì)確認(rèn)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士透露，當(dāng)前北京對(duì)房地產(chǎn)政策的管理進(jìn)入更加精細(xì)化的階段，今年各區(qū)結(jié)合實(shí)際市場情況對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行完善的可能性明顯加大。不過，短期來看，因政策信號(hào)意義大，北京出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，部分市場承壓的地區(qū)雖會(huì)結(jié)合市場情況優(yōu)化調(diào)控政策，但政策力度或相對(duì)有限，其中結(jié)合生育、人口以及中心城區(qū)人口疏解、職住平衡等方面優(yōu)化住房調(diào)控政策或?qū)⒊蔀橹饕较颉?/p>

??北京市房山區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，即使后期會(huì)有一些新政出臺(tái)，也只是某些政策條款的優(yōu)化，并不是解除限購、取消認(rèn)房認(rèn)貸等舉措，“除非上級(jí)部門有專門的政策出臺(tái)”。

??過度解讀或?yàn)闋I銷手段

??自去年下半年至今，已有鄭州、南京、蘇州、無錫、佛山等城市陸續(xù)放開、優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”購房標(biāo)準(zhǔn)，但北京、深圳、上海等一線城市并未有明顯信號(hào)釋放。

??“認(rèn)房、認(rèn)貸”是界定是否屬于首套房時(shí)使用的標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京的政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，自2017年3月開始執(zhí)行。只有當(dāng)居民家庭名下在北京無住房，且沒有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

??“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下發(fā)后，抑制了一大批置換和剛需購房者。一批曾有房貸并已經(jīng)還清的人如再買房，首付比例將從35%上升至60%，如果是非普通自住房，首付比例下限為80%。相比首套房，購房門檻翻倍。

??一位房產(chǎn)中介透露，他接觸的客戶中，約有一半因認(rèn)房又認(rèn)貸政策被劃定為二套房?！霸窘?00萬元的首付就能買一套300萬元的房子，現(xiàn)在得交200萬元，這部分人可能暫時(shí)就不買了?！?/p>

??“當(dāng)前市場上流傳‘房山區(qū)將試點(diǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸’的消息，多是開發(fā)商等群體過度解讀或意圖增加銷售的營銷手段之一?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，該消息的傳出很大程度上與北京近半年內(nèi)出臺(tái)的政策文件及部分區(qū)域政策適度調(diào)整有關(guān)。

??1月31日，北京市政府印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

??“‘一區(qū)一策’政策的推出，加之通州臺(tái)湖、馬駒橋區(qū)域解除雙限，北京老人購房特殊支持政策，試點(diǎn)推出昌平、順義3個(gè)全齡友好住宅項(xiàng)目等，多種跡象讓部分地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等認(rèn)為房山的購房政策放松腳步也將加快?！标P(guān)榮雪補(bǔ)充道。

??北京房山商品房去庫存仍須28個(gè)月

??事實(shí)上，放松政策的預(yù)想與北京房山樓市表現(xiàn)不無關(guān)系。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1月北京房山區(qū)新房成交180套，環(huán)比2022年12月小幅上漲8.43%，較去年同期下降19.28%；1月庫存8831套，環(huán)比2022年12月微漲0.14%，較去年同期上升43.49%。

??從2022年房山新房成交來看，房山成交量幾近腰斬。北京市住建委信息顯示，房山2022年新房僅網(wǎng)簽了約3000套，銷售金額約105億元，同比2021年銷量下跌近50%。相比之下，房山整個(gè)區(qū)域的新房銷售成績，不及北京東城天壇府（超120億元）單個(gè)項(xiàng)目的年成交額。

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年1月，房山區(qū)二手房均價(jià)為28467元/平方米。去年2月，均價(jià)為27954元/平方米。一年時(shí)間，房屋均價(jià)上漲約1.8%。同一時(shí)間段，北京房屋均價(jià)上漲7%。

??傳導(dǎo)至土地市場，2022年北京集中供地成交了61宗地塊，其中豐臺(tái)區(qū)成交9宗，成交金額368.875億元，位列北京各區(qū)住宅成交用地第一。相比之下，房山區(qū)僅成交了4宗，且全部為底價(jià)成交，成交金額僅46.3億元。

??北京市房山區(qū)某頭部民企在售樓盤營銷總直言，目前雖然整體新房市場轉(zhuǎn)好，但“旱的旱死、澇的澇死”，房山的新房市場依然處于筑底未見反彈的狀態(tài)，且因新盤較多、需求量嚴(yán)重不足，目前整體庫存卻屬全市比較高的水平。

??北京市房山區(qū)政府官網(wǎng)信息顯示，2022年房山商品房銷售面積達(dá)115.1萬平方米，比上年增長27.2%；去年房山待售面積為271.8萬平方米，較上一年增長26%。按照2022年房山去化速度粗略計(jì)算，房山商品房去化周期約28個(gè)月。

??關(guān)榮雪認(rèn)為，當(dāng)前房山新房市場去化力度有待進(jìn)一步提升，庫存壓力較大。與此同時(shí)，房山作為北京外圍城區(qū)，在一定程度上承接北京剛需群體的購房需求，因此，其率先傳出放松調(diào)控的傳聞并不奇怪。

??房山取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的傳言剛剛破除，2月21日，北京市房山區(qū)38個(gè)在售樓盤項(xiàng)目以自發(fā)聯(lián)盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京房山區(qū)域新房以剛需盤為主，但目前這部分人群尚未形成購買力，30天內(nèi)無理由退還定金更多是“噱頭”，不具備帶動(dòng)購買力的效果?！岸医涣硕ń鹜诉€的一直都有，這次最多是時(shí)間稍微長一些?！?/p>