??6月30日晚上9點(diǎn)，東莞濱海灣新區(qū)首個(gè)新盤濱海潤府營銷中心依舊燈火通明，置業(yè)顧問與客戶往來身影頻頻。濱海潤府是東莞近期較為熱點(diǎn)的項(xiàng)目，按7天內(nèi)交齊首付款要求，6月30日是最后期限。

??濱海潤府在銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)卡位背后，是開發(fā)商華潤置地蓄力沖刺年中業(yè)績(jī)的意圖。

??業(yè)績(jī)考核之下，不僅華潤置地較為活躍，保利灣區(qū)、招商蛇口、萬科等一眾房企的不少項(xiàng)目也紛紛加入業(yè)績(jī)沖刺陣營，推出形式多樣的營銷方案引客。部分出險(xiǎn)房企也在“積極營業(yè)”，典型代表便是佳兆業(yè)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，集團(tuán)旗下位于沙田的碧海云天項(xiàng)目以851套成交量躋身東莞2023年上半年新房成交套數(shù)第一位。不同于其他豪宅項(xiàng)目的產(chǎn)品力、地段等優(yōu)勢(shì)，價(jià)格是碧海云天等這類急于回款項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，碧海云天單價(jià)低至1.9萬元/平方米起，還同步有“零首付”等活動(dòng)。

??也有因?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期不明朗，“躺平派”企業(yè)同樣不少，甚至有房企策劃人士不乏戲言“沖也沒用，還不如找個(gè)舒服的姿態(tài)躺著”。臨深板塊某房企人士表示，“企業(yè)幾乎都已經(jīng)降了一輪了，該做的活動(dòng)也做了，但市場(chǎng)就是這樣，沒辦法只能‘躺著’。”

??這是當(dāng)前東莞絕大部分企業(yè)營銷的現(xiàn)狀。

??據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，從5月開始，雖為傳統(tǒng)的年中沖刺旺季，但東莞新房供應(yīng)還是呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)，其中5月份新盤供應(yīng)環(huán)比下降幅度達(dá)44%；6月份供應(yīng)雖環(huán)比小幅上漲，但同比仍萎縮3成。

??在新房市場(chǎng)，五六月份全市新入市純新盤僅有濱海潤府、保利和悅春風(fēng)以及瑧山境3個(gè)；對(duì)于其他已達(dá)到開盤條件但遲遲未有動(dòng)靜的項(xiàng)目，大概率是蓄客不理想。

??此外，舊盤加推方面也主要集中在萬科、華潤置地、中海等旗下的以主城區(qū)與松山湖板塊為主的項(xiàng)目，其他板塊的更多項(xiàng)目普遍處于緩慢順銷狀態(tài)，即便是端午小長假也無太多沖刺營銷動(dòng)作。

??如斷貨許久東莞莞城唯一在售新盤豐華匯，早在去年12月底已備案，單價(jià)4.8萬元/平方米，受相對(duì)高價(jià)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)問題，242套備案房源在莞e認(rèn)購顯示仍有240套為待銷售狀態(tài)。

??即便如此，豐華匯也并未通過大幅降價(jià)、莞城優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套優(yōu)勢(shì)沖刺去化，甚至基本折扣也未推出。按項(xiàng)目方人士說法，“老板不差錢，有條件躺平”。

??來自合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，過去的1~6月，東莞新房共成交165萬平方米，同比去年上半年上漲30%；成交套數(shù)13240套，同比上漲22%。

??值得注意的是，雖然整體數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)同比上漲，但從趨勢(shì)看，據(jù)合富研究院分析，經(jīng)過一季度強(qiáng)復(fù)蘇后樓市再次呈現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下態(tài)勢(shì)，剛剛結(jié)束的6月份，東莞新房成交同比萎縮15%，創(chuàng)下近2年最大跌幅。

??“去年基數(shù)太低，導(dǎo)致今年上半年整體成交好過去年，不過隨著一季度因疫情延后的需求集中釋放后，從二季度開始就明顯感覺到了市場(chǎng)下行、人氣減弱，現(xiàn)在大家都在看有沒有新政策?！睎|莞一房企人士表示。

??房企營銷態(tài)勢(shì)的分化也在2023年上半年東莞土地市場(chǎng)上有所體現(xiàn)，“火爆”與“冷清”現(xiàn)象并行。

??從土地市場(chǎng)來看，2023年上半年東莞一共掛出5宗宅地，其中2宗封頂價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，1宗流拍，合計(jì)收金僅51億元；去年同期該數(shù)據(jù)為180億元。

??兩宗封頂成交地塊分別位于東莞市松山湖與南城板塊，均吸引數(shù)十家房企參與，最后由金地與廈門建發(fā)分別拿下。

??2023年下半年東莞樓市何去何從？或許可以從萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科2022年度股東大會(huì)所提到的話中得到答案，從目前來看信心還需要進(jìn)一步重建。