??線下持續(xù)回暖、租金止跌回穩(wěn)，成為近期北京商業(yè)租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，二季度北京市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲0.18%至27.15元/㎡/天，空置率環(huán)比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)至7%。

??從數(shù)據(jù)上可以看出，北京商業(yè)市場(chǎng)整體進(jìn)入復(fù)蘇回暖態(tài)勢(shì)。

??其中，餐飲行業(yè)引領(lǐng)消費(fèi)復(fù)蘇，娛樂業(yè)態(tài)需求釋放。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)重點(diǎn)向餐飲方向調(diào)整，社交需求也明顯增長(zhǎng)，二季度北京娛樂業(yè)態(tài)在營(yíng)店鋪數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)10.3%，購(gòu)物中心的休閑娛樂、體驗(yàn)社交等多元消費(fèi)場(chǎng)景逐漸強(qiáng)化。

??在復(fù)蘇背景下，各類品牌首店也加速在京落地。通過首店上新、新品首發(fā)等活動(dòng)，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛力，西單、CBD、三里屯等商圈活躍，引領(lǐng)時(shí)尚潮流。

??今年以來，線下消費(fèi)回暖，北京商業(yè)零售市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)。

??北京市社消總額同比增速由降轉(zhuǎn)升，上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額7005億元，同比增長(zhǎng)4.5%，較一季度提升5.2個(gè)百分點(diǎn)，其中時(shí)尚類、出行類商品表現(xiàn)較好。

??隨著整體消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境的逐漸向好，餐飲、主要實(shí)體零售業(yè)態(tài)等線下消費(fèi)持續(xù)回暖，北京各商圈及購(gòu)物中心客流也明顯回升，線下消費(fèi)熱度不斷增強(qiáng)。

??尤其是二季度以來，購(gòu)物中心積極推進(jìn)品牌調(diào)整與運(yùn)營(yíng)升級(jí)、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，市場(chǎng)活躍度較一季度再次提升。上半年北京市限額以上主要實(shí)體零售業(yè)態(tài)中，百貨店和購(gòu)物中心零售額同比增長(zhǎng)18.3%。

??客流量與線下消費(fèi)明顯增加以及相繼出臺(tái)的促消費(fèi)相關(guān)舉措和扶持，增強(qiáng)了商業(yè)市場(chǎng)業(yè)主的信心。

??二季度，北京市購(gòu)物中心租金進(jìn)入止跌回穩(wěn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲0.18%至27.15元/㎡/天，空置率環(huán)比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)至7%。

??從克而瑞監(jiān)測(cè)的北京重點(diǎn)商圈來看，二季度多數(shù)商圈首層平均租金環(huán)比上漲，空置率環(huán)比下降。其中朝陽(yáng)門外商圈表現(xiàn)較佳，去化較明顯，且租金穩(wěn)定。

??在大宗交易方面，商業(yè)成交同樣回暖。

??今年上半年，北京商業(yè)物業(yè)成交7單，共計(jì)40.0億元，成交金額占比30.0%，相比于過去幾年，明顯增長(zhǎng)。過去幾年受疫情影響較大的商業(yè)物業(yè)投資正呈回暖趨勢(shì)。

??在整體消費(fèi)市場(chǎng)向好的背景下，北京商業(yè)租賃需求擴(kuò)張。從克而瑞監(jiān)測(cè)的北京購(gòu)物中心樣本數(shù)據(jù)來看，二季度在營(yíng)店鋪數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)2.2%。

??具體來看，前期壓抑的餐飲和社交需求釋放，帶動(dòng)相應(yīng)租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)。

??線下消費(fèi)中，餐飲行業(yè)引領(lǐng)消費(fèi)復(fù)蘇，餐飲收入增速大幅提升。上半年北京市餐飲收入同比增長(zhǎng)37.3%，增速高于商品零售35.4個(gè)百分點(diǎn)，較一季度提升23.8個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，到店就餐需求更為旺盛，限額以上餐飲收入中到店實(shí)現(xiàn)的餐飲收入同比增長(zhǎng)39%，高于平均水平近2個(gè)百分點(diǎn)。

??反應(yīng)到租賃層面，從監(jiān)測(cè)的購(gòu)物中心樣本數(shù)據(jù)來看，業(yè)態(tài)向餐飲方向調(diào)整，以滿足消費(fèi)訴求。以北京為例，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的購(gòu)物中心裝修中業(yè)態(tài)調(diào)整數(shù)據(jù)顯示，上半年調(diào)整為餐飲業(yè)態(tài)的鋪數(shù)達(dá)66個(gè)，占比達(dá)37%。

??另外，社交需求釋放，娛樂業(yè)態(tài)在營(yíng)店鋪數(shù)環(huán)比增幅最大。二季度，北京市樣本購(gòu)物中心娛樂業(yè)態(tài)在營(yíng)店鋪數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)10.3%。

??今年以來，北京首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)活力和潛力。

??1至5月，共有403家品牌首店落地北京。從首店類型看，中國(guó)（內(nèi)地）首店有37家，北京首店有366家。按照計(jì)劃，北京今年預(yù)計(jì)引進(jìn)品牌首店800家左右。

??同時(shí)，北京市為吸引首店品牌進(jìn)駐，陸續(xù)推出了相關(guān)舉措和活動(dòng)。

??上半年，2023全球首發(fā)節(jié)暨硬科技嘉年華在北京啟動(dòng)。同時(shí)，北京市商務(wù)局會(huì)同各區(qū)打造了三里屯太古里、國(guó)貿(mào)商城、北京SKP等12個(gè)全球首發(fā)中心，持續(xù)開展新品發(fā)布、新展首秀活動(dòng)，吸引更多首店新品落地北京。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測(cè)，上半年北京新落地典型品牌首店業(yè)態(tài)以餐飲、時(shí)尚生活、服裝業(yè)態(tài)為主，分別占比32%、26%和24%，其中國(guó)內(nèi)品牌占比超7成，約20%的首店為體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。

??就落地項(xiàng)目而言，大悅城、三里屯太古里等成熟標(biāo)桿項(xiàng)目更受首店品牌青睞。

??上半年北京首店品牌入駐項(xiàng)目最集中的為西單大悅城，其次為朝陽(yáng)大悅城、京西大悅城、三里屯太古里、西三旗萬象匯等成熟核心項(xiàng)目和新開業(yè)項(xiàng)目。

??其中，新興品牌占比22%，首店品牌落地區(qū)域以朝陽(yáng)區(qū)為主。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測(cè)，2023上半年品牌首店中，新興品牌（2020年以后成立的品牌）占比約22%。首店品牌拓展較集中在西單商圈，占比約16%，其次為CBD、三里屯、朝青和西三旗商圈；區(qū)域拓展以朝陽(yáng)區(qū)為主，占比約40%。

??2023年以來，餐飲、時(shí)尚生活、服飾等行業(yè)租賃需求的增長(zhǎng)，推動(dòng)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇回暖態(tài)勢(shì)。整體來看，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸向好及政策的相關(guān)扶持，業(yè)主方對(duì)于今年的商業(yè)租金漲幅有一定的心理預(yù)期。

??今年北京預(yù)計(jì)還將新開業(yè)超10座購(gòu)物中心，新增商業(yè)建筑面積超150萬平方米，大體量項(xiàng)目的集中入市會(huì)加劇當(dāng)前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。這要求商業(yè)項(xiàng)目在招商調(diào)改、運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷、差異化打造等方面投入更多的精力，以應(yīng)對(duì)消費(fèi)訴求和競(jìng)品市場(chǎng)的不斷變動(dòng)。