市場 2023-09-25 08:43:30 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??8月末至今,伴隨著北上廣深4個(gè)核心一線城市相繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,二線城市諸如成都、武漢、南京、蘇州等核心二線城市紛紛跟進(jìn),“四限”政策均有不同程度松綁。9月20日廣州放松限購,又一波“救市潮”來襲。
??近期部分城市新房來訪激增、樓盤熱銷,二手房供需兩熱等消息刷屏,市場信心似有逐步恢復(fù)的苗頭。究竟當(dāng)前樓市表現(xiàn)如何?
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),8月31日至今,至少有83城累計(jì)122條政策發(fā)布,其中第38周(9.11-9.17)地方層面共36個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,數(shù)量創(chuàng)2022年以來單周之最。
??一方面是北上廣深4個(gè)一線城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,廈門、武漢、成都、重慶、天津、長沙、南寧、蘇州等相繼跟進(jìn)。另一方面包括廣州在內(nèi),9月份至今至少有15個(gè)城市取消或放松限購政策。
??此外,放寬限售、放寬首付比例、利率等信貸政策至全國下限、發(fā)放購房補(bǔ)貼、公積金新政等更是層出不窮。
??在各地新政密集落地下,重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅供應(yīng)顯著回升,成交小幅回升,平均去化率升至54%。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年第38周,全國重點(diǎn)城市取得預(yù)售證面積590萬平方米,較上周增長77%。重點(diǎn)城市供應(yīng)面積TOP10項(xiàng)目中,深圳入圍項(xiàng)目最多。
??成交方面,2023年第38周,各能級(jí)城市成交環(huán)比回升。具體來說,一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點(diǎn)至67.98,北上廣深4城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點(diǎn)至45.88,成都、青島等保持微增,杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%,而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。三四線成交指數(shù)環(huán)比增長18.10點(diǎn)至61.53,佛山成交發(fā)力,環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻番,江門、東莞、溫州、肇慶等均持增。
??第38周,重點(diǎn)監(jiān)測城市開盤去化率增至54%,較上周增長17個(gè)百分點(diǎn)。開盤項(xiàng)目數(shù)量方面,杭州有8個(gè)項(xiàng)目開盤加推,成都、寧波、武漢有2個(gè)項(xiàng)目加推,其余城市推盤項(xiàng)目較少。銷售表現(xiàn)方面,上海開盤項(xiàng)目取得90%以上平均去化率,而武漢入市項(xiàng)目平均去化率不足10%。
??從二手房來看,2023年第38周(9.11-9.17),14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房成交面積138.8萬平方米,成交增勢延續(xù),環(huán)比增長16%,同比增長61%。
??具體來看,八成以上城市成交環(huán)比回升,北京、深圳、杭州、佛山等領(lǐng)漲,增幅在20%以上,成都、青島、蘇州穩(wěn)中有增,漲幅在10%以內(nèi)。同比來看,受中秋錯(cuò)期影響,大多數(shù)城市成交規(guī)模持增。
??值得注意的是,北京從“認(rèn)房不認(rèn)貸”后整體市場熱度明顯,二手房市場方面,由于北京近期二手房指導(dǎo)價(jià)松動(dòng),部分熱點(diǎn)區(qū)域諸如海淀區(qū)、西城區(qū)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)單價(jià)超14萬元/平高價(jià)房源量穩(wěn)步增加。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年第38周,北京二手房成交面積31.1萬平方米,環(huán)比增長23%,同比增長25%,規(guī)模實(shí)現(xiàn)六連增。
??從目前來看,核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策出臺(tái)的確在短期內(nèi)鞏固了市場信心,取得了良好的成效。
??從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看,對于二手房的利好作用顯著大于新房,主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性穩(wěn)步提升,尤其是北京、上海等此前限貸較為嚴(yán)苛的城市,整體掛牌量增價(jià)穩(wěn),剛改、改善置換需求較為強(qiáng)烈;另一方面供應(yīng)增量的確帶動(dòng)了短期內(nèi)成交熱度回升,整體二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長,尤其是此前二手房略顯低迷的上海、深圳,低位復(fù)蘇征兆初顯。
??而新政對于新房市場的影響主要體現(xiàn)在微觀項(xiàng)目來訪、認(rèn)購上升,但也并非普漲行情,區(qū)域分化依舊顯著,成交數(shù)據(jù)層面也僅是小幅回升。
??事實(shí)上,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購買力;但是多數(shù)客群對于高杠桿態(tài)度較為保守,還是希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善,只有二手房的流動(dòng)性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù);而新房市場短期內(nèi)來訪、認(rèn)購上升主要還是基于前期有購房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放,政策效果仍待進(jìn)一步逐漸顯現(xiàn)。
??9月恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季,在一系列政策利好下,對剛需、改善需求有一定的刺激作用,短期內(nèi)提振了市場信心。
??但各城市分化行情也在繼續(xù)延續(xù),其中北京、上海、杭州、成都等前期高熱城市市場熱度仍處第一梯隊(duì),南京、蘇州、武漢等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,成交預(yù)期轉(zhuǎn)增。
??需要注意的是,城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實(shí)。無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間,還是降利率減輕居民負(fù)債,只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價(jià)上漲、至少不下跌的預(yù)期下,才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。在經(jīng)歷3年疫情后,居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降,縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn),唯有穩(wěn)住預(yù)期,讓人民有更多獲得感安全感,方能終止居民縮表,促進(jìn)住房等消費(fèi)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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