市場(chǎng)吳若凡 樊永鋒 2023-09-28 08:56:15 來(lái)源:中房報(bào)
??進(jìn)入“金九銀十”,距離南京密集出臺(tái)新政過(guò)去近一個(gè)月時(shí)間,南京樓市以“肉眼可見(jiàn)”的速度持續(xù)回暖,并對(duì)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
??9月7日,南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展6項(xiàng)最新舉措,這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》政策措施的基礎(chǔ)上,再度推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)激勵(lì)舉措。該項(xiàng)舉措被稱(chēng)為“寧六條”。其中,兩條政策尤為重磅,第一條是南京正式宣布在全市范圍內(nèi)取消限購(gòu)政策。根據(jù)最新政策,包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。第二條是南京優(yōu)化調(diào)整房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率,其中,南京市首套房首付比例最低為2成,貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;二套房首付比例最低為3成,貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。該舉措進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻及購(gòu)房成本,最大化讓利給購(gòu)房者。
??9月16日,南京主城區(qū)傳出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息,恢復(fù)原先3成比例的消息,此后政策正式落地,南京四大主城區(qū)首付正式定為2.5成。
??隨著“寧六條”措施的落地,9月份以來(lái),南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生顯著變化,首先是各區(qū)域的新房成交量出現(xiàn)激增的情況,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),每個(gè)項(xiàng)目的成交量平均增幅達(dá)20%,一些熱門(mén)項(xiàng)目增幅甚至超過(guò)50%。
??8月以來(lái),南京出臺(tái)多項(xiàng)利好政策,并陸續(xù)落地,政策“組合拳”力度空前,其中,降低存量首套房貸利率,有助于減輕居民還貸壓力,提振消費(fèi)信心;降低首付和房貸利率,有助于降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本,釋放剛性和改善性住房需求。
??首付比例幾經(jīng)調(diào)整
??自9月2日起,南京各大商業(yè)銀行開(kāi)始執(zhí)行2成首付的政策。不過(guò),知情人士向記者表示,南京鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū)首套房2成首付政策并沒(méi)有落地,一些購(gòu)房者申請(qǐng)2成首付的貸款合同未能通過(guò)審批。
??南京當(dāng)?shù)囟嗝薪楹烷_(kāi)發(fā)商人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)這一情況,一位負(fù)責(zé)與銀行對(duì)接信貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者,自“寧六條”實(shí)行以來(lái),他們便告知符合要求的購(gòu)房人以首付兩成首付準(zhǔn)備相應(yīng)資料,但當(dāng)材料送審后,銀行的系統(tǒng)沒(méi)有審批,直到9月第二周,之前簽過(guò)合同的也被銀行“打了回來(lái)”。
??9月19日,記者在對(duì)南京各大樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)探過(guò)程中得知,關(guān)于首付比例的相關(guān)政策再次有所調(diào)整,主城四區(qū)諸多樓盤(pán)和銀行“放風(fēng)”稱(chēng),最低首付比例折中調(diào)整為2.5成。
??對(duì)此,南京市住房保障和房產(chǎn)局工作人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,“有關(guān)主城四區(qū)的最低首付比例問(wèn)題,市住房保障和房產(chǎn)局未出臺(tái)新政策,具體執(zhí)行情況以銀行信息為準(zhǔn)?!?/p>
??此后,南京市多家商業(yè)銀行信貸部工作人員表示,目前,南京四大主城區(qū)(鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū))執(zhí)行首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。
??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示,首套房最低首付比例2成,是“弱二線”、三四線城市普遍已經(jīng)執(zhí)行的政策。對(duì)于“強(qiáng)二線”城市南京而言,發(fā)布首套房2成首付政策后又在執(zhí)行層面收回,或許是當(dāng)?shù)卣咧贫ㄕ哂X(jué)得首付比例降幅太大。
??據(jù)知情人士透露,相關(guān)首付比例的問(wèn)題經(jīng)有關(guān)部門(mén)開(kāi)會(huì)討論了近兩周時(shí)間才得出的結(jié)果,也是權(quán)衡再三而來(lái)。
??上述知情人士透露,南京主城區(qū)首付比例從2成調(diào)整到2.5成,主要原因和銀行對(duì)還賬風(fēng)險(xiǎn)的把控有一定關(guān)系。在知情人士看來(lái),之所以收回原先的2成首付,主要是因?yàn)橹鞒菂^(qū)新房總價(jià)高,套均總價(jià)在700萬(wàn)元以上,而2成首付去撬動(dòng)如此高的標(biāo)的,對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。
??此外,主城區(qū)首付過(guò)低會(huì)對(duì)南京其他非核心板塊的新房造成沖擊。
??上述知情人士表示,一旦放開(kāi)首付比例,勢(shì)必影響其他板塊的高凈值客戶的流失,形成虹吸效應(yīng)。在同樣首付比例的情況下,高凈值人群自然選擇更核心板塊進(jìn)行置業(yè)。
??以一套總價(jià)為600萬(wàn)元房源為例,同樣的價(jià)位,3成首付要180萬(wàn)元,2成首付120萬(wàn)元,對(duì)于首付預(yù)算不高但具備還款能力的高收入群會(huì)有一定的吸引力,在同樣的條件下,選擇一個(gè)好的地段是買(mǎi)房的重要因素之一。
??業(yè)內(nèi)人士表示,如果現(xiàn)階段就將“政策工具箱”一次性全部用完,而還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果,那后續(xù)很難再有其他可持續(xù)政策釋放的空間。
??新房市場(chǎng) 剛需盤(pán)一夜變天
??繼南京出臺(tái)“寧六條”新政,江寧、江北、棲霞、雨花等多區(qū)陸續(xù)發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則。其中,浦口區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)助最高可達(dá)40萬(wàn)元,溧水區(qū)新增多孩家庭、高校畢業(yè)生等購(gòu)房補(bǔ)助,直接利好購(gòu)房人群體。
??多重刺激之下,置換、買(mǎi)房的熱情空前高漲,新房市場(chǎng)率先有了起色。
??據(jù)南京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在新政策落地當(dāng)周(9月4日~10日),南京市來(lái)訪量共計(jì)12883組,環(huán)比增長(zhǎng)54%;共計(jì)認(rèn)購(gòu)711套,環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。
??南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月11日至9月17日,南京新房認(rèn)購(gòu)1075套(不含高淳、溧水),環(huán)比上漲34.4%;成交量690套,環(huán)比也上漲27.8%。
??其中剛需市場(chǎng)的反響最為明顯,新增客戶量較之前明顯上漲,成交量也穩(wěn)步回升。
??由于政策工具箱的展開(kāi)恰逢“金九銀十”的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季,房地產(chǎn)企業(yè)也正借政策東風(fēng),紛紛開(kāi)啟“打折促銷(xiāo)”模式,一些原本銷(xiāo)售平平的項(xiàng)目更是打出了大幅的折扣,并配合“全民經(jīng)紀(jì)人”模式來(lái)刺激去庫(kù)存,有的項(xiàng)目?jī)H支付給經(jīng)紀(jì)人的傭金比例高達(dá)15%。
??以保利觀棠和府項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目位于南京六合區(qū),在經(jīng)紀(jì)人眼里,該項(xiàng)目原本只是個(gè)去化情況一般,位置較為偏遠(yuǎn)項(xiàng)目,今年9月份第一周的成交量銷(xiāo)售量還停留在個(gè)位數(shù),但自9月第二周起,項(xiàng)目的成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一周時(shí)間累計(jì)成交了近60套,更是由此成為南京新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售冠軍。
??我愛(ài)我家南京六合區(qū)新房項(xiàng)目經(jīng)理馬亮告訴記者,之所以會(huì)出現(xiàn)上述情形,主要源于該項(xiàng)目的超低首付政策。
??據(jù)悉,保利觀棠和府已經(jīng)低至7折,總價(jià)只要80萬(wàn)元起。除了2成首付以外,項(xiàng)目還額外推出了“1成首付分期”的優(yōu)惠政策,即總價(jià)不到20萬(wàn)元就能“上車(chē)”,政策疊加開(kāi)發(fā)商的操作,大大降低了購(gòu)房者的門(mén)檻。
??此外,據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露,項(xiàng)目的傭金也高得離譜。一套80萬(wàn)元左右的房源,傭金就高達(dá)16萬(wàn)元?!爸刭p之下”,眾多經(jīng)紀(jì)人趨之若鶩。
??與觀棠和府有著類(lèi)似情況的還有潤(rùn)禾府,該項(xiàng)目同樣地處六合區(qū),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,9月第二周,項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)就達(dá)到了40套,實(shí)際認(rèn)購(gòu)數(shù)(含定金客戶)接近50套。案場(chǎng)中介表示,項(xiàng)目總價(jià)100萬(wàn)元左右,目前最低可以享受6.5折優(yōu)惠,此外,還有相應(yīng)的購(gòu)房補(bǔ)貼。
??如此價(jià)格,買(mǎi)房猶如“買(mǎi)白菜”一般。
??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示,對(duì)于購(gòu)房者而言,當(dāng)前購(gòu)房環(huán)境十分友好,不少新房樓盤(pán)還有優(yōu)惠福利,年內(nèi)購(gòu)房還能享購(gòu)房補(bǔ)貼,而二手房讓價(jià)空間也較大,選擇性較多,可以把握下置業(yè)窗口期,入手合適的房源。
??受2成首付等一系列利好因素的疊加效應(yīng),南京的剛需類(lèi)項(xiàng)目成交火熱,相比之下,一些改善類(lèi)項(xiàng)目的增長(zhǎng)則相對(duì)平穩(wěn)。
??位于南京雨花臺(tái)區(qū)河西后灣板塊一個(gè)項(xiàng)目,受樓市下行和疫情等因素影響,價(jià)格從剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的3.7萬(wàn)元/平方米下調(diào)至3.1萬(wàn)元/平方米,去化依舊不太理想,僅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人就換了好幾任。自9月新政以來(lái),項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況有了明顯起色,從原先的月均個(gè)位數(shù)去化到如今半個(gè)月去化20套,累計(jì)增幅50%
??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:目前南京主城重點(diǎn)在售項(xiàng)目(32個(gè))在9月7日新政落地后當(dāng)周,來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量陡升,其中來(lái)訪量環(huán)比增長(zhǎng)63%、認(rèn)購(gòu)量環(huán)比增長(zhǎng)156%。在新政刺激下,前期駐足觀望的客戶開(kāi)始重新走入售樓處看房、買(mǎi)房,市場(chǎng)氛圍回溫明顯。
??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示,許多原本在主城區(qū)沒(méi)有購(gòu)房資格的人也出來(lái)看房,開(kāi)始選擇一些改善型房源。從目前的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,許多案場(chǎng)的實(shí)際到訪量增加了50%以上,這波刺激效果立竿見(jiàn)影。
??一個(gè)顯著的變化是,人們從看房到下定,再到成交周期明顯縮短。南京我愛(ài)我家研究院分析師黃守娟告訴記者,現(xiàn)在成交周期已經(jīng)從原先的兩三個(gè)月縮短到一個(gè)月以內(nèi),剛需類(lèi)項(xiàng)目的時(shí)間則更短。
??不過(guò),也有經(jīng)紀(jì)人向記者表示,自9月第3周開(kāi)始,許多新房案場(chǎng)的來(lái)訪量和簽約量均出現(xiàn)不同程度的下滑,下滑程度在10%~20%,但依然好于7、8月份。
??與此同時(shí),南京新房依舊面臨較大去化壓力,南京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前南京的新房庫(kù)存量772萬(wàn)平方米,去化周期達(dá)21.7個(gè)月。
??二手房市場(chǎng)尚未完全激活
??8月至今,降首付、降利率、放開(kāi)限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、換新購(gòu)等一系列支持性政策陸續(xù)出臺(tái),給南京樓市帶來(lái)重大的實(shí)質(zhì)性政策利好。這些舉措也讓不少人重啟購(gòu)房計(jì)劃,尤其是此前資金壓力較大的改善型購(gòu)房者紛紛選擇入市。
??在激活樓市過(guò)程中,提振二手房市場(chǎng)也是不可忽略的一環(huán)。
??我愛(ài)我家南京研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月,南京市二手房成交量為6967套(含高淳、溧水),環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價(jià)為29245元/平方米,環(huán)比下跌2.9%,再次回歸到3萬(wàn)元大關(guān)以內(nèi)。
??據(jù)我愛(ài)我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示,新政實(shí)行的當(dāng)周,二手房帶看量環(huán)比上升超30%,成交量升幅達(dá)50%。
??“這段時(shí)間來(lái)門(mén)店看房的人確實(shí)變多了,還有一批房東來(lái)門(mén)店打探市場(chǎng)行情。”我愛(ài)我家河西門(mén)店負(fù)責(zé)人張偉告訴記者,相比7、8月份,交易量和帶看量有了明顯增加。
??“最差的時(shí)候成交量在10套以內(nèi),9月份以來(lái)光我們一家門(mén)店就有20多套成交”。
??受新房市場(chǎng)火熱的影響,截止9月第3周,南京二手房市場(chǎng)成交量回升了20%,南京全市二手房成交1743套(含高淳、溧水),環(huán)比上漲16.7%,其中主城九區(qū)成交量1632套。從成交行情看,第3周的成交量創(chuàng)7月以來(lái)周度新高,也連續(xù)2周呈上升趨勢(shì)。
??不過(guò),記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn),除了個(gè)別板塊的二手房交易量有所回升,大部分板塊的交易量變化并不大。二手經(jīng)紀(jì)人普遍覺(jué)得,市場(chǎng)沒(méi)有完全激活。
??我愛(ài)我家秦淮區(qū)鐘英板塊門(mén)店負(fù)責(zé)人劉杰告訴記者,進(jìn)入9月份以來(lái),二手房帶看量有所增加,交易量從原先的一個(gè)月三四單增加到如今的八九單。
??劉杰表示,照此趨勢(shì),下個(gè)月交易量會(huì)逐漸增加。
??黃守娟表示,目前南京的政策比較利好買(mǎi)房人,這輪政策調(diào)整和之前不一樣,這一輪是量升價(jià)溫,小業(yè)主趁機(jī)拋售解套??蛻舻囊庀蚨纫埠芨??!笆赘?、房貸利率都降了,買(mǎi)房還有購(gòu)房補(bǔ)貼。很多有置換想法的買(mǎi)房人,都準(zhǔn)備抓住這一波行情,把手里的房子拋了,再換一套大房子?!?/p>
??克而瑞南京指出,當(dāng)前南京二手房掛牌量目前大于18萬(wàn)套,處于高位,從目前二手房掛牌趨勢(shì)來(lái)看,新政掛牌熱潮后,也出現(xiàn)了退熱的情況,新增掛牌量連續(xù)2周環(huán)比下滑;由于當(dāng)下二手房成交價(jià)未出現(xiàn)明顯上漲,也導(dǎo)致掛牌業(yè)主價(jià)格預(yù)期并沒(méi)有拉升,目前報(bào)價(jià)仍相對(duì)理性,誠(chéng)意較高。
??不過(guò),二手房受房源的影響很大,價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲。
??黃守娟預(yù)計(jì),隨著更多的二手改善型房源特別是次新房掛牌的陸續(xù)入市,南京的中高端改善性新房產(chǎn)品在獲得更多購(gòu)買(mǎi)力的同時(shí),也將面臨更多的分流壓力。
??從統(tǒng)計(jì)局最新公布的城市房?jī)r(jià)指數(shù)看,二手房同比連跌17個(gè)月,環(huán)比連跌5個(gè)月,下滑趨勢(shì)還沒(méi)有扭轉(zhuǎn),四季度市場(chǎng)將在以價(jià)換量中波折前進(jìn)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論