市場 2023-10-07 08:31:39 來源:丁祖昱評樓市
??自2020年起上海陸續(xù)出臺多個人才落戶新政,降低落戶門檻,除了對高學(xué)歷人才的寬松之外,五大新城是其重點。
??一系列落戶新政的作用下,2020年至今上海落戶人數(shù)猛增13萬人,在其利好下,2020年至今,上海房地產(chǎn)市場韌性十足。
??這主要是因為落戶門檻雖然屬于人才引進政策的一部分,但結(jié)合上海限購政策來看,非戶籍僅婚后方可買1套房,而戶籍單身即可買1套房,降低落戶門檻,在某種程度上,起到了變相放松限購的作用。
??上?!笆奈濉币?guī)劃建議中明確提出要實行更加便利人才引進政策。
??從目前五大新城的發(fā)展情況來看,我們認為嘉定、青浦、松江明顯屬于第一梯隊,各有千秋。其中嘉定的經(jīng)濟環(huán)境可謂獨樹一幟GDP甚至比許多市中心的區(qū)都高,且目前是“嘉青松”中房價平均最低的一個,對于新落戶的人群來說,門檻相對較低。
??從2020年至今上海落戶政策成效顯著。
??2020年在一系列落戶新政的作用下,上海落戶人數(shù)首次躍升,至31460人同比增長40%,2021年明確加快推進嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個新城區(qū)域內(nèi)人才落戶優(yōu)惠,當(dāng)年上海落戶人數(shù)進一步提升至73128人,同比增長105%,2022年在多個落戶政策合力下,上海落戶人數(shù)63536人,依然保持高位。
??雖然落戶人數(shù)不能與購房人數(shù)直接劃等號,但是落戶人數(shù)的大量增長在一定程度上會提高市場的需求量,從而推動市場成交量的增長。
??對比2014年至今成交面積來看,近10年上海商品住宅成交面積高峰為2015年至2016年,2020年至2022年為次高峰,這與上海落戶人數(shù)大量增長期不謀而合。
??由此可見,2020年以來,上海落戶人數(shù)放量增長,給房地產(chǎn)市場提供堅強的需求支撐,即便是在房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,上海市場仍具備較強韌性。
??降低落戶門檻,雖然起到了變相放松限購的作用,但與真正但限購松綁仍有一定但差距,因此,若上海對限購政策進行部分區(qū)域的松綁,勢必將對房地產(chǎn)市場起到更為明顯的支撐作用。
??從2020年至今上海落戶新政來看,在2021年明確加快推進五個新城區(qū)域內(nèi)人才落戶優(yōu)惠之后,上海落戶人數(shù)出現(xiàn)了明顯翻番。
??具體到嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城來看,據(jù)上海統(tǒng)計年鑒顯示2021年嘉定戶籍人口市外遷入18546人,較2020年提升94.79%,在五大新城中排名前列。
??對比近3年及近5年的房價來看,嘉定新城的漲幅明顯更高。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年至今,嘉定商品住宅成交均價49041元/平方米,較2020年上漲27.04%,較2018年上漲28.1%,無論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城首位。
??不僅如此,與單價超5萬元/平方米的青浦和松江相比,嘉定新城、南翔等板塊在距離、潛力和教育資源還有商業(yè)配套上都相對地領(lǐng)先其他新城。
??首先是在距離上,嘉定新城比其他的新城離市區(qū)更近,同時還擁有雙軌交(11號線、嘉閔線),優(yōu)勢明顯。
??上海市城市總體規(guī)劃
??其次是在潛力上,長期以來,嘉定經(jīng)濟一直在市郊處于領(lǐng)跑地位。
??“十三五”以來,嘉定區(qū)緊抓上??苿?chuàng)中心重要承載區(qū)建設(shè)的歷史機遇,全面落實“中國制造2025”新要求,全力推進“上海制造”品牌特色功能區(qū)建設(shè),依據(jù)嘉定區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢,重點發(fā)展高端裝備制造、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源汽車四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),積極培育生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保和新能源三個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)規(guī)??焖僭鲩L。據(jù)統(tǒng)計,2020年末全區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1227.7億元,較“十二五”期末增長90.7%,順利突破千億大關(guān),超額完成“十三五”規(guī)劃目標。“十三五”期間,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)年均增速為8.1%,居“市郊八區(qū)”首位,且高于全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值7.5個百分點。
??“十四五”時期,嘉定區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)處于大有可為的重要戰(zhàn)略機遇期。
??到2025年,總量規(guī)模方面,戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到2000億元,占全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)比重進一步提升,其中汽車“新四化”、智能傳感器及物聯(lián)網(wǎng)、高性能醫(yī)療設(shè)備及精準醫(yī)療三大產(chǎn)業(yè)集群向千億級規(guī)模方向發(fā)展,三個千億級產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出年均增速達到10%。
??一方面是戰(zhàn)略規(guī)劃,另外一方面是人口,上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年嘉定人口密度為 3996人/平方公里,為五大新城中人口最密集區(qū)。
??不僅如此,從教育資源上看,嘉定有宋校、上實嘉定分校、交附嘉定三所新校。商業(yè)配套上,嘉定新城內(nèi)也有多個大型商業(yè)中心的落成及規(guī)劃。
??在經(jīng)濟、人口、規(guī)劃和配套的多重作用下,嘉定發(fā)展?jié)摿γ黠@。
??基于嘉定的基本面及近幾年的表現(xiàn),2023年至今土拍市場,嘉定成為了各大房企爭相搶奪的目標,除了今年首輪江橋鎮(zhèn)地塊外,其余所有地塊都進入一次性報價或者最高限價成交,整體溢價率達7.63%。
??2023年以來,各大房企在拿地選擇上,謹慎、聚焦已成投資共識,不僅一二線為企業(yè)爭奪的聚焦點、多數(shù)三四線無人問津,而且一二線城市本身核心地塊與非核心區(qū)地塊也已拉開差距。
??造成這種現(xiàn)象的原因,一方面是受到大環(huán)境影響,另一方面,在資金有限的壓力之下,押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)。各大房企拿地保持理性和謹慎,聚焦一二線的同時,更加關(guān)注性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。
??在這樣的背景下,嘉定依然成為了各大房企爭奪的焦點,這意味著,對于當(dāng)前在一線城市拿地的頭部企業(yè)而言,嘉定仍是極具潛力且不容錯過的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。
??未來隨著這些熱門地塊的上市,屆時將帶動購房需求的集中放量。
??目前市場上對上海放松限購的呼聲較高,但目前,上海并未有任何限購放松的跡象。
??我們認為,當(dāng)前市場核心一二線城市復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱,且內(nèi)部也存在分化行情,調(diào)控確有進一步松綁的必要。
??但我們認為,目前一線城市,尤其是北京和上海完全放松限購的可能性并不大,僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。從五大新城來看,不排除有差異化落戶和差異化購房政策放松等可能。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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